은마 재건축, 결국 '35층'으로..투자매력 남았나

“불확실성 해소” 평가에도 실망 커
이익환수·분양가상한등 규제 ‘첩첩’

 

서울 강남구 대치동 은마아파트<사진>가 초고층(49층) 계획을 접고 35층 재건축을 추진하기로 하면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 그러나 은마아파트가 층고 논란을 벌이는 사이 강남 재건축 아파트에 대한 규제가 겹겹이 쳐지는 바람에 시세 상승에는 제한이 있을 것이라는 전망이 높다.

27일 은마아파트 인근 공인중개사들에 따르면, 이 아파트는 현재 101㎡가 13억원 중반, 115㎡ 15억원 초중반에 시세가 형성돼 있다. 지난 8월 부동산 대책과 서울시 도시계획위원회의 “35층 아니면 심의 않겠다”는 통보를 동시에 맞으면서 시세가 하락했다, 이후 점차 회복한 상태다.

이번 결정으로 커다란 불확실성이 제거된데다 사업 추진이 탄력을 받을 것으로 예상되면서 시세가 상승할 것이라는 기대는 높아졌다.

 

아파트 상가의 Y공인중개사는 “가뜩이나 매물이 없는데 35층 통과로 집주인들이 매물을 더 거둬들일 것으로 보인다”며 “투자 문의가 많이 오기는 하지만, 집주인과 매수자 사이의 기대 가격 격차가 커서 거래가 이뤄지기는 쉽지 않은 상태”라고 말했다.

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공인중개사도 “부동산 규제에도 서울, 특히 강남은 장기적으로 상승할 것이라는 기대가 높다”며 “8.2 대책으로 투기과열지구 내에서는 조합 설립이 되기 전까지만 거래(조합원 지위 양도)가 되기 때문에, 서둘러 거래하려는 이들이 많아질 것”이라고 내다봤다.

35층으로 결정한 것이 전혀 호재가 아니라는 분석도 만만치 않다. 49층을 포기하면 사업성이 떨어지기 때문이다. 은마아파트는 용적률 197%의 대표적 중층 재건축 단지여서 가뜩이나 사업성이 낮다. 35층으로 낮추면 일반분양분이 줄어들면서 조합원의 사업비 부담이 늘어나게 된다. 조합 측은 35층으로 짓더라도 목표 가구수를 5905가구로 해 49층(6054가구) 계획과 유사하게 진행할 방침이다.

사업이 극히 초기 단계에 있다는 점도 고려해야 한다. K공인중개사는 “아직 많은 사안을 서울시와 협의해야 정비계획안이 수립될 수 있기 때문에, 당장 도시계획위원회 통과를 장담할 수 있는 상황이 아니다”라고 말했다.

정부가 재건축에 대한 규제를 잇따라 도입한 것도 부담이다. 은마아파트는 내년 부활 예정인 재건축 초과이익환수제를 적용받고, 분양가 상한제의 대상이 될 가능성도 있다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 “10.24 대책으로 다주택자 돈줄이 더욱 조여든 터라 시점 좋지 않다”며 “잠실주공5단지 50층 통과처럼 주변 지역 가격 상승 불씨를 당기는 효과도 제한적일 전망”이라고 말했다.

 

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com