[톡톡! 부동산] 상가 임차땐 선순위 확인하세요

최근 동대문 거평프레야 쇼핑몰이 공매로 넘어가면서 임차인들이 연일 캠코(한국자산관리공사) 건물 앞에서 공매에 반대하는 시위를 벌이고 있다. 분양자들이 상권 활성화를 위해 신규 법인으로 소유권을 넘겨야 한다는 임차인연합위원회 회장의 말에 소유권을 넘겨 임차인으로 전환된 우여곡절을 겪은 후 이제 임차보증금마저 돌려받기 어려운 처지가 됐기 때문이다. 후순위 임차인으로 전환돼 공매에 넘어갈 경우 보증금을 고스란히 날릴 수밖에 없다.

주택과 마찬가지로 상가 임대차 계약에서도 권리 순서가 중요하다. 상가를 임차할 때도 대항력과 확정일자가 있어 우선변제권이 인정돼 선순위 임차인으로 인정받아 보증금을 지킬 수 있다.

상가 건물 임대차 보호에는 등기가 없어도 사업자등록을 하면 제3자에 관해 효력을 가지는 대항력과 확정일자를 받으면 경ㆍ공매 시 후순위채권자에 비해 임차보증금을 먼저 받을 수 있다고 규정하고 있다. 그러나 이미 근저당 등 선순위 채권자가 있는 상태에서 임대차 계약을 할 경우에는 경ㆍ공매를 통해 받게 되는 배당 금액이 선순위 채권자에게 먼저 돌아간다.

소액임차보증금에 관해서는 최우선변제권을 규정하고 있지만 사실상 무용지물이다.

강은현 EH경매연구소장은 "월세를 전환한 금액까지 더해서 임차보증금이 6000만원 이하(서울, 인천 등 과밀억제권역의 경우)일 때 최우선변제를 받을 수 있으나 서울의 경우 이 기준에 맞출 정도로 임차료가 적은 곳은 거의 없다"고 설명했다.

[김제림 기자]