[10·24 대책여파] "노후 준비했더니 투기꾼 취급을"..은퇴자들의 '눈물'

대출액 줄면 수익률도 하락
다주택임대사업자 부담상승
한은 기준금리 인상 ‘치명타’
임대료 인상도 법으로 제한

[헤럴드경제=정찬수 기자] 8ㆍ2 부동산 대책 이후 위축된 주택시장의 반사이익과 저금리 효과를 누렸던 수익형 부동산이 10ㆍ24 가계부채 종합대책의 직격탄을 맞게 됐다. 전문가들은 기준금리 인상과 소비 침체가 맞물려 소액투자자를 중심으로 매수심리가 위축될 것으로 전망했다. 임대수익으로 노후를 준비한 이들의 고민이 깊어지게 됐다.

정부는 자영업ㆍ임대주택 투자수요를 가계부채를 키운 요인으로 지목했다. 한국은행과 한국감정원의 자료를 살펴보면 지난해 기준 중대형 상가의 투자수익률은 6.34%로 정기적금(1.67%)은 물론 주식(3.32%)를 크게 웃돌았다. 이에 따른 비주택담보대출 잔액은 2013년 말 247조원에서 올해 1분기 330조원 규모로 급증했다.

[사진=헤럴드경제DB]

은퇴세대를 포함한 적극차입계층은 1990년부터 1999년까지 연평균 1330만명 수준이었다. 하지만 2000년 이후 2009년까지는 연평균 1750만명으로 급증했고, 2010년 이후엔 2040만명으로 늘었다. 가계금융복지조사에 따르면 60대 이상 임대가구는 5년새 15만 가구(2012년 28만->2016년 43만) 늘었다. 이 기간 임대가구의 금융부채는 180조원에서 226조원으로 증가했다.

수익형 부동산 시장에서 대출을 끼고 물건을 산 투자자의 실질 수익률이 떨어질 것으로 예상된다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “그간 대출 규제에서 제외됐다는 인식이 강했던 임대사업자들의 부담이 커지면 건전성 차원에선 긍정적이겠지만, 자기자본 비율이 높은 투자자들만 유리하게 된다”며 “수익을 거둘 수 있는 창구가 없는 상황에서 투자 전략은 더 정교하고 신중하게 바뀔 것”이라고 했다.

초읽기에 들어간 상가임대차보호법 시행령 개정도 변수다. 계약갱신청구권 행사 기간을 5년에서 최장 10년으로 늘리고, 임대료 상한 한도를 연 9%에서 5% 이하로 낮추는 것이 골자다. 정부는 상가임대차 계약의 90% 이상이 보호받을 수 있도록 환산보증금을 올리고, 임대료 과다인상을 막겠다는 방침이다.

이 연구원은 “법안이 발효되면 상가임대차보호법의 사각지대에 있던 상인들의 고충은 해소되겠으나 매출이 취약한 영세상인에게 돌아가는 혜택은 미미할 것”이라며 “건물주의 수익성 개선이 어려운만큼 상가 투자에 나서는 이들은 법률/제도적인 측면을 고려해야 한다”고 조언했다.

한편 이번 대책과 별도로 한국은행의 기준금리 인상은 가장 큰 악재로 꼽힌다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “금리가 올라 대출 부담이 늘수록 임대수익은 떨어지는 구조”라며 “조달금리가 3%보다 높아지면 수익형 부동산의 매력이 떨어져 금융상품으로 눈을 돌리는 이들이 많아질 수도 있다”고 내다봤다.

양지영 리얼투데이 실장은 “소액투자로 인기가 많았던 오피스텔의 경우 자금력이 풍부한 이들은 여러 채를 구입해 관리하겠지만, 일반적인 노후 대비는 불가능할 것”이라고 평가했다.

 

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