6·19 부동산 대책 이후..갭투자 강남 재건축 그들은 웃는다

“정부는 ‘핀셋 규제’라고 하지만, 앞으로 돈이 될 만한 곳을 짚어준 것이나 마찬가지네요.”

 

20일 한 부동산 투자 커뮤니티에 올라온 ‘6·19 대책’에 대한 평가다. 대책이 나온 직후라 부동산시장에서는 관망세가 이어지고 있지만 이번 대책의 약발이 제대로 먹힐 것으로 보는 시각은 많지 않다. 정부는 일부 과열지역의 투기수요를 억제해 집값을 잡겠다고 했지만, 규제 강도가 예고했던 수준보다 높지 않았던 데다 ‘정밀타격’도 하지 못했다는 것이다.

 

최근 부동산 과열현상의 진원지는 서울 강남 재건축 시장으로 지목돼왔다. 연말로 유예가 끝나는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 재건축 사업이 속도를 내면서 강남 4구는 물론 주변 집값도 들썩였다. 서울 주택시장이 과열 양상을 보이면서 전세를 끼고 아파트를 사들여 시세차익을 노리는 갭(gap)투자도 성행하고 있다. 저금리가 장기화되면서 투자처를 찾지 못한 유동성이 강남 재건축과 갭투자에 몰리고 있는 것이다. 그러나 6·19 부동산대책에서 이에 대한 처방은 빠져있다.

 

상황이 이렇다 보니 시장에선 ‘분양권 전매가 막혔으니 갭투자로 쏠리겠다’는 이야기도 나온다. 서울 마포의 ㄱ공인중개업소 대표는 “6·19 대책 발표 이후 ‘얼마가 있다, 갭투자 매물이 있냐’ ‘마포에서 갭투자를 하려면 얼마가 있어야 하냐’는 등의 문의를 받았다”고 말했다. 갭투자는 매매가 대비 전세가 비율이 높은 지역에서 기승을 부린다. 집값이 급등할 때 전세를 끼면 상대적으로 적은 비용으로도 투자할 수 있기 때문이다. 서울 지역의 평균 전세가율은 이미 70%를 넘었다.

 

 

문제는 경기 불황 등으로 집값이 하락할 때 ‘깡통전세’(집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황) 대란이 일어날 수 있다는 점이다. 그러나 정부의 고민은 그리 깊어 보이지 않는다.

 

국토교통부 관계자는 지난 19일 갭투자 관련 대책을 묻는 질문에 “전세가율 상승이 원인”이라며 “지역별로 다양한 공공임대주택을 늘려 전세가율을 낮추도록 노력하겠다”고 말했다.

 

한 부동산 시장 전문가는 “공공임대주택 완공에는 2년 반 정도가 걸린다”며 “단기 투자 수요를 잡는 것과 중장기적 해결책이 병행돼야 한다”고 말했다.

 

강남 재건축 시장의 분위기도 나쁘지 않다. 개포동 ㄴ공인중개업소 안모 대표는 “주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 비율이 10%포인트 낮춰졌지만 강남에선 금액을 꽉 채워 대출받는 경우가 많지 않다”며 “조합원 분양 주택을 기존 3채에서 1채로 제한한다고 하지만 그렇게 여러 채 사는 경우도 많지 않다”고 말했다. 안 대표는 “대책이 나온다는 소식에 매수 문의가 끊기긴 했지만, 매수자들로선 가격이 더 떨어지기를 기다리는 것뿐”이라고 말했다.

 

‘풍선효과’ 조짐도 나타나고 있다. 이번 대책에 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 규제가 빠져있다 보니 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 이날 청약을 접수한 경기 김포 한강메트로자이 오피스텔에는 오전부터 대기줄이 100m가량 늘어서기도 했다. 여기에 규제를 피해간 경기 안산 등 비조정대상 지역이나 기존 아파트 등이 반사이익을 볼 것이라는 기대도 커지고 있다.

 

심교언 건국대 교수는 “최근 부동산 시장은 양극화가 심화됐기 때문에 과거와 달리 풍선효과도 철저하게 서울·수도권 중심으로 일어날 것”이라며 “재건축 시장을 누르면 인근 일반 아파트, 일반 아파트를 누르면 오피스텔과 상가로 옮겨갈 것”이라고 말했다.

 

<이성희 기자 mong2@kyunghyang.com>