[정기자의 경매브리핑]왜 그는 감정가보다 1.5억이나 비싸게 샀을까

△응찰자 40명이 몰려 이번주 최다응찰 물건이 된 서울 동작구 사당동 이수역리카 아파트 전경[사진=지지옥션 제공]

 

[이데일리 정다슬 기자] 경매에서 낙찰받기에 앞서 가장 기본적으로 확인해보는 것은 대항력 있는 임차인이 있느냐입니다. 우리나라는 임대차보호법상 일정 요건을 가진 임차인은 집주인이 바뀌더라도 임차기간을 보장받을 수 있습니다. 경매를 낙찰받았는데 그 집 또는 상가에 있는 세입자가 대항력이 있는 임차인이라면 그 전(前) 계약은 유효합니다.

 

임차인이 거주를 포기하고 보증금을 돌려달라고 하더라도 그 책임은 낙찰자가 집니다. 임차인이 배당신청을 한다면 낙찰금에서 이 금액이 변제되지만 만약 낙찰가가 보증금에 못 미치면 낙찰자가 나머지 금액을 갚아줘야 합니다. 만약 낙찰가가 3억인데 보증금이 5억이라면 낙찰자가 2억원을 더 줘야 하는 셈입니다. 그래도 이 경우는 그나마 낫습니다. 대항력 있는 임차인이 배당 신청을 하지 않았다면 보증금 전액 이상으로 돈을 되돌려주고 임차인을 내보내야 하기 때문입니다.

 

이 때문에 대항력 있는 임차인이 있고 낙찰가가 보증금보다 낮은 수준으로 형성될 가능성이 큰 경매물건은 경매시장에서는 인기가 없습니다. 통상 ‘싸게 사려고’ 들어가는 경매에서 자칫하면 보증금이라는 더 큰 혹을 붙일 가능성이 크기 때문입니다. 그러나 최근 경매시장은 이같은 통념을 완전히 깨부수고 있습니다.

 

10일 부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면 지난 8일 서울중앙지방법원 11계에서 진행된 동작구 사당동 1157 ‘이수역리가’ 전용 84㎡가 대표적인 사례입니다. 이 물건은 지난 4월 한 차례 유찰돼 최저매각가격이 감정가(6억 6600만원)보다 20% 낮은 5억 3280만원입니다. 그러나 이 물건에는 2013년부터 거주한 대항력 있는 임차인이 있었습니다. 게다가 이 임차인의 전세보증금은 5억 6000만원으로 최저매각가격을 웃돕니다. 즉 만약 5억 6000만원 이하로 낙찰될 경우, 모자란 보증금은 낙찰자가 고스란히 책임져야 하는 상황인 셈입니다.

 

그러나 이날 경매에서 이 아파트의 낙찰가는 6억 8788만 8000원. 감정가의 103.29%에 달하는 금액이었습니다. 더욱 놀라운 것은 응찰자 수입니다. 낙찰자인 송모 씨를 포함해 무려 40명이 경매에 참여해 이번 주(5~9일) 전국 법원경매 시장에서 가장 많은 응찰자가 모였습니다.

 

이창동 지지옥션 선임연구원은 “이수역리가 전용 84㎡의 시세는 7억원 내외로 응찰자들은 고액 낙찰의 위험을 무릅쓰고서라도 이만한 가치가 있다고 판단한 것 같다”며 “특히 낙찰자가 어떤 이유로 낙찰을 포기할 경우, 그다음 낙찰 권한을 받는 차순위신고자가 나왔다는 것은 투자자들 사이에서 그만큼 이 물건이 매력적이었다는 얘기”라고 말했다.

 

인근 공인중개 관계자에 따르면 이수역리가는 2013년 9월 준공된 8개 동, 452가구 중소형 단지이지만 지하철 7호선 남성역과 지하철 7·4호선 이수역 인근에 있으며 혁신초등학교인 삼일초등학교 배정이 가능해 초등학생 자녀를 둔 학부모에게 인기를 얻고 있다고 합니다. 또 2019년 장재터널이 개통되면 강남권 진입이 더 수월해진다는 호재도 있습니다.

 

이처럼 뜨거운 경매 열기에 힘입어 이번 주 서울 아파트 평균 응찰자 수는 전주 대비 2.9명 증가한 15.5명을 기록했습니다. 전주에 이어 두자릿수 평균 응찰자 수입니다. 반면 서울 아파트 주간 낙찰가율은 97.9%로 전주 대비2.6%포인트 하락했습니다.

 

이번 주 법원 경매는 전국에서 1445건이 진행돼 581건이 낙찰됐습니다. 낙찰가율은 75.0%로 전주 대비 4.7%포인트 하락했으며 총 낙찰가는 1690억원입니다. 수도권 주거시설은 228건 경매 진행돼 이 중 97건 낙찰됐습니다. 낙찰가율은 93.1%로 전주대비 0.6%포인트 하락했습니다.

 

정다슬 (yamye@edaily.co.kr)