[윤재호]돈 되는 대단지 아파트 경매로 장만하는 법

교통 편리한 역세권의 대단지 중소형 아파트 경매물건의 몸값이 높아지고 있다. 역세권 대단지 아파트는 부동산 값 침체기에도 불구하고 가격을 선도하기 때문에 외곽지 교통 불편한 중소규모 단지보다 가격 하락 폭이 적은 게 보통이다. 따라서 대단지 주거단지는 경매시장에서도 투자 1순위로 꼽힌다. 경쟁률과 낙찰가율이 높은 게 단점이지만 값싸게 낙찰 받으면 내 집 마련과 재산증식의 기회로 삼을 만하다.

    

대단지는 통상 서울의 경우 최소 500세대 이상, 수도권은 1,000세대 이상의 단지를 이른다. 단지 규모가 크면 단지 내 근린시설이 잘 정비되고 각종 생활 편의 시설이 골고루 갖추어져 생활하기 편리하다. 세대수가 많을수록 청소비 및 보안 용역비, 일반 관리비 등이 절감되며, 부동산 침체기에 가격 하락폭이 작은 데다 되팔 때도 유리하고 매매하고자할 때에도 환금성이 높은 게 보통이다.

    

대단지 아파트 경매 장점과 낙찰 사례

  

아파트와 같은 공동주택은 환경․교통․단지 규모(세대수)․지역․면적 대에 따라 투자성에 차이 나고 인기 여부가 판가름 나는 게 보통이다. 대중교통 여건이 좋은 전철 역세권의 1000가구 이상 대단지 아파트는 가격상승의 부대효과가 커 투자성과 환금성 면에서 유리한 편이다.

    

주거환경도 뛰어나다. 중소규모 단지에 비해 생활편의 시설이 잘 갖춰져 있고 주민센터와 우체국 등 공공시설도 단지 안에 들어서 있고 유통시설도 근거리에 위치해 있다. 또 통상적으로 가구 수가 많으면 관리비가 싸 경제적이며 아파트 시세도 외곽지 중소규모에 비해 10~20% 정도 비싸게 매겨진다.

    

경매에 부쳐진 대단지 아파트 중 인기가 높은 아파트는 녹지공간이 충분히 조성되어 있는 아파트다. 공원, 정원과 녹지공간이 많고 쾌적성 뛰어난 아파트는 낙찰가율이 평균 5~10% 이상 높다. 대단지 주차시설이 넉넉한 신축 브랜드 아파트의 경우 보통 10여명 이상의 입찰 경쟁자들이 몰린다.

    

얼마 전 중앙지법에서 입찰에 부쳐졌던 관악구 봉천동 H아파트 123㎡(37평)는 감정가 4억8000만원에서 2회 유찰해 최저 매각가 3억720만 원으로 떨어졌다가 입찰 당일 11명이 몰려 감정가의 80%인 3억8732만원에 낙찰됐다. 이 아파트는 지난 92년 사용 승인된 아파트로 26개동 총 2134세대의 대단지 아파트이다.

    

같은 날 중앙지법에서 입찰에 부쳐진 서초구 반포동 M아파트 84㎡(25평)의 경우 감정가 7억1700만원에서 1회 유찰 후 최저가 5억7360만원까지 떨어졌다가 입찰 당일 30명이 경쟁을 벌여 6억6340만원(낙찰가율 92%)에 최종 낙찰됐다. 지난 87년에 준공된 아파트로 8개동 총 1260세대의 대단지 아파트이다.

    

투자 전략

  

강남 등 인기지역 대단지 아파트는 경쟁률이 높아 낙찰가가 80%를 훌쩍 상회한 금액에 낙찰되는 사례가 비일비재하다. 간혹 감정가가 낮게 잡혀 있는 신건 경매물건 중 최저가만을 써도 상당한 시세차익이 나는 아파트도 있으므로 틈새전략으로 노려볼 만하다. 또 경매아파트는 금액대가 높은 대형평수 아파트가 유찰시 상대적으로 저감 폭이 크므로 중소형보다는 대형 물건을 노리는 게 값싸게 낙찰 받는 비결이다.

   

입찰 결정 시에는 시세를 이끄는 지역 선도 아파트에 투자하는 게 유리하다. 주식도 주도주가 있듯이 아파트도 시세를 이끄는 리드 아파트, 즉 지역 내 가격을 견인하는 아파트가 있다. 대체로 대규모 아파트는 투자가치도 높은 뿐 아니라 값이 올라갈 가능성이 높다. 그리고 소형 평형대가 많은 것 보다 중대형 평형대가 많은 단지가 가격 상승폭도 크고 전세와 매매거래가 잘 되는 편이다.

    

역세권 대단위 아파트도 옥석이 있다. 지하철과 가깝게 있는 아파트는 인기가 높지만 역사와 너무 가깝게 위치해 있으면 피하는 게 좋다. 사람과 차량의 소통이 많아 시끄럽기 때문에 투자가치가 떨어질 수 있다. 지하철역에서 도보 5~10분 이내로 역사와 다소 떨어지거나 약간 벗어난 곳이 오히려 주거환경이 좋다.

    

같은 단지라도 동․향․층에 따라 수 천 만원의 가격차이가 나는 게 보통이다. 입찰 전 급매물 시세와 적정 거래시세를 몇 군데 중개업소에 들러 시세확인을 해 두는 게 좋다. 특별한 이유 없이 수회 유찰된 아파트는 각별히 주의해 입찰해야 한다. 초보자가 보기엔 별 문제없어 보여도 서류상으로 나타나지 않는 결정적 하자가 있을 수 있으므로 전문가의 도움을 받아보는 세심한 주의가 필요하다.