[정호진]수익형부동산, 어떤 상품을 선택해야 하나:②분양상품 VS 단독 빌딩

부동산 투자 성패의 기본은 안정성, 그리고 핵심은 가치향상의 가능성이다.

 

분양상품 VS 단독 빌딩

 

분양상품으로 안정적인 임대수입을 실현한 투자자도 있겠지만, 투자실패 사례도 많다. 이에 분양상품의 구분소유로 인한 단점들의 한계를 인식한 투자자들을 중심으로, 더욱 안전하게 투자할 수 있는 대체 상품 즉, 빌딩 전체를 1인이 소유하면서 전략적으로 고수익을 얻을 수 있는 ‘빌딩투자’에 관심이 주목되고 있다. 같은 투자 금액으로 분양상가와 빌딩 중 어디에 투자하는 것이 좋을지를 예를 들어보자. 만약, 두 경우 모두 매입조건과 매각조건이 같고, 임대수입도 같다고 가정하면, 같은 수익률이 나오게 된다.

 

이 두 가지의 똑같은 수익률 결과를 놓고 고민하면 어떤 상품을 선택해도 문제될 것이 없을 것 같다. 이 때는 이런 ‘소득수익’, ‘자본수익’과 함께 ‘안정성’ 그리고 ‘가치향상 가능성’을 추가로 고려해야 한다.

 

첫째, 수익형부동산 투자 상품의 선택을 위한 기본적인 기준이 안정성이다. 분양상품은 임대공간이 대부분 하나로 되어있기 때문에 임차인을 한번만 유치하면 만실이며, 이 한번을 유치하지 못하면 전체 공실이 된다. 공실이라는 것은 들어올 수입은 없고 이자나 관리비 같은 비용만 발생할 뿐이다. 이처럼 집합빌딩의 구분소유자로 분양 받아, 임대공간을 하나의 임차인으로 채우는 전략은 안정적이고 맘 편할 수 있는 좋은 전략일 수 있지만, 반대로 상권의 침체나 공간의 노후 등으로 인해 전체 공실이라는 치명적인 위험 상황으로까지 될 가능성도 있다.

 

둘째, 분양 받은 상품을 높은 가격으로 매각하기 위해서는 가치향상이라는 것이 필요하다. 따라서, 가치향상을 통한 자본수익 실현이 가능한 상품이 어떤 것인지를 고려해야 한다. 일반적으로 분양상품은 분양완료 후, 개발사업자의 권리와 책임은 사라진다. 이로 인하여 여러 가지 관리상의 어려움이 발생하기도 한다. 일상 유지보수의 경우는 관리주체가 새로 만들어져 문제가 없을지는 모르지만, 일정 기간이 지나 전체 빌딩의 리모델링이나 매각 등 큰 의사결정이 필요할 경우도 있게 된다. 이 때, 많은 구분소유자들이 원만하게 합의하는 일은 거의 불가능하기 때문에 그 실행이 만만치 않은 경우도 많아, 배가 산으로 가는 형국이 되기도 한다. 이처럼 분양상가는 집합빌딩의 일부를 소유하는 것이기 때문에 소유주들의 합의를 전제로 비용의 갹출이 가능해야 가치향상이라는 것도 가능할 수 있는 것이다.

 

이런 단점 때문에 분양상품은 보유기간이 길수록, 공실 발생과 이에 따른 임대수익률 저하의 가능성이 높아져, 결국 자산가치의 하락으로까지 이어질 수도 있어, 시간이 지나도 ‘원금’과 ‘수익’ 둘 다 안전한 가를 고려해야 한다.

 

빌딩을 단독으로 소유하게 되면, 적절한 시점에 리모델링을 한다거나 인근 시장상황에 맞도록 임대료나 임차인에 대한 서비스에 대한 조정을 하여 공실의 예방이나 다양한 형태의 위험관리를 시도할 수 있다. 뿐만 아니라, 전략적인 방법을 구사하여 빌딩의 가치를 높이기 위한 행위도 가능하다. 이처럼 단독 소유 빌딩은 많은 문제에서 유연하게 대처할 수 있다는 장점을 가지고 있어, 가치향상 측면에서는 분양상품보다 용이한 측면이 있다. 따라서 분양상품은 준공 후, 임대가 잘되어 100%만실 일 때는 지속적인 안정된 수익이 창출되는 장점이 있지만, 이 장점 외에는 빌딩이 더 안정성이 높고, 가치향상을 기대하기에 상대적으로 유리하다.