[정호진]수익형부동산, 어떤 상품을 선택해야 하나 : ①분양상품

소액투자자가 존재하는 한, 분양상품 공급은 영원할 것이다. 그러나 작더라도 단독으로 소유할 수 있는 꼬마빌딩은 운영관리와 투자수익 측면에서 분양상품보다 유리하다.

 
수익형부동산의 대명사 ‘분양상품’

 
최근 급변하는 부동산 투자 트랜드로 수익형부동산에 수요가 집중되고, 재테크를 위한 여유자금뿐만 아니라, 내집 마련을 위한 자금까지 유입되고 있다. 집을 사지 않고 임차로 대체했을 때의 나머지 자금에 대한 기회비용도 중요한 문제가 되기 때문이다.

 

이렇게 일반 투자자들은 더 많이 생겨나고, 더 많은 경쟁을 해야 하는 상황이 되었다.

 
이에 부동산 업계는 작게는 몇 천, 많게는 수십 억 원대까지 맞춤형으로 투자할 수 있는 상품들을 쏟아내고 있는데, 대표적인 상품이 바로 ‘분양상품’이다. 분양상품은 다른 부동산과는 달리 집합빌딩의 일부를 분양 받은 수분양자들로 소유권이 나눠지기 때문에 구분소유자가 되는 특징이 있다.

 
최근 급증한 분양상품 형태는 주거용 상품이다. 2010년대 초반에 도심의 1•2인 가구를 위해 새롭게 등장하여 인기를 끌었던 도시형생활주택 등 지난 몇 년 동안 주거용 분양상품은 소액 투자자의 입맛에 맞는 인기 상품이 되기도 하였다. 대부분의 지역에서 과잉공급으로 분양에 어려움을 겪고 있기는 하지만, 입지가 좋거나 내부 구조 및 인테리어 등이 차별화된 상품은 그나마 분양 성적이 좋은 편이다.

 
그리고 상업용 분양상품의 대표적인 부동산은 오피스텔이나 상가, 호텔 등을 들 수 있다. 과거 유행했던 쇼핑몰의 경우, 1구좌당 임대면적이 12㎡(구, 3.6평) 정도로 작은 공간에 옷과 액세서리 등이 진열되고, 좁은 통로로 다녀야 하는 불편함을 감수해야만 했으며, 지금은 노후화와 공실로 애물단지로 전락하는 사례도 많아졌다.

 
그나마 구분소유자들간의 많은 진통을 겪은 후, 쇼핑몰이 아닌 일반 상가형태로 바꾸고서야 살아남고 있는 실정이다. 이런 상황 속에서도 최근 살아남은 쇼핑몰은 집합빌딩 전체를 1인이 소유하는 형태이다. 이들은 강력한 관리규약과 트랜드 변화에 맞는 지속적인 상품구성 변화, 그리고 주기적인 리모델링을 실행함으로 인해, 높은 프리미엄까지 갖춘 쇼핑몰도 있어, 분양형 쇼핑몰과 크게 대조되기도 한다.

  
분양상품의 매력과 보이지 않는 위험

 
분양상품을 공급하는 개발회사들은 대부분 금융기관에서 개발사업의 수익성을 담보로 돈을 빌려 개발하는 방식인 PF Project Financing 사업형태가 대부분이다. 따라서 분양이 제때 되지 않으면 유동성 위기에 직면하게 되기 때문에, 조기분양을 완료하는 것이 무엇보다 중요하다. 이러한 사정으로 수분양자들을 쉽게 계약으로 유인하기 위해 ‘중도금 무이자 융자’나 ‘수익률 보장형’ 등의 지원으로 치열한 경쟁을 하고 있는 상황이다.

 
분양상품의 가장 큰 투자 장점은 낮은 투자자금으로 높은 수익률을 내는 것이 핵심이기 때문에 선임대 방식으로 높은 수익률을 보장한다는 것은 상당한 투자수요의 유인효과가 있다. 하지만 분양 당시, 인근 수준보다 높은 임대료와 예상수익률이 책정되어 있는 것이 보통이어서 계속적으로 그 임대료를 유지한다는 것은 어려울 수도 있다. 수익률 보장이라는 조건이 있다 해도, 위탁관리 비용을 차감한다거나, 몇 년 뒤에 보장조건을 다시 책정하는 경우 등 반드시 별도의 조건이 붙는다. 또한, 인근의 이슈가 단기적인 특수로 끝나버렸을 때, 임대수익 하락에 대해서는 수분양자들이 책임을 떠안아야 하는 경우가 대부분이다.