[정호진]꼬마빌딩 투자 ① : 부족한 시점이 꼬마빌딩 투자시작 시점

있어도 못하는, 없어도 할 수 있는, 부족한 시점이 꼬마빌딩 투자시작 시점이다.
‘빌딩푸어’는 돈이 있었던 사람의 이야기이고, ‘예비 투자자’는 돈이 부족한 사람의 이야기이다.
자금이 부족하다면, 지금 투자한다고 생각하고 장기적으로 준비하자.

 

꼬마빌딩 투자, 마음의 준비는 돈 없어도 할 수 있다

 

사람에게는 인생에 있어 여러 번의 기회가 있다고 한다. 그 것이 사주팔자에서 말하는 기회이든, 자신의 노력에 대한 결과이든 간에, 어쨌든 기회는 있지만, 그것이 기회였다는 것은 지나고 보면 보인다.

 

그 기회를 어떻게 잡을 것인가는 운도 필요하겠지만, 그보다 준비가 되어있어야 한다. 물론 돈도 필요하다. 빌딩의 경우에는 운영능력도 필요하고, 위험관리 능력도 필요하다. 하지만 그보다 더 중요한 준비는 마음의 준비, 즉 ‘꼬마빌딩’을 대하는 태도가 중요하다.

 

매사가 맘먹기에 따라 달라진다고 했다. 물론 실행을 하는 사람에게 하는 말이다. 부동산 투자도 하는 사람과 하지 않는 사람간에는 태도에 있어 차이가 크다. 부동산 업계에 오래있다 보니, 몇 백 억의 자산이 불과 1년도 안 되는 시간에 사라져 버린다거나 무일푼이던 사람이 10년도 안되어서 몇 십억 가치의 빌딩을 갖게 되는 상황을 종종 목격한다. 이때마다 느끼는 것은 빌딩을 가진다는 것은 지금 당장 돈이 ‘있고 없음의 차이’가 아니라, ‘태도의 차이’라는 것이다. 돈이 있어도 못하는 것보다 돈이 없어서 못한다고 생각하는 것이 더 안타깝다. 어찌 없는데 할 수 있냐고 하겠지만, 할 수 있다고 해야 그나마, 할 지도 모르는 것이 아닌가. 못한다는데 이룰 수는 없지 않은가.

 

1년 전, 유학을 마치고 돌아온 Y씨는 물려받은 자금으로 인천 송도신도시에서 꼬마빌딩을 매입하게 되었다. Y씨는 그 동네의 젊은 빌딩주와 어울리며, 빌딩의 운영에는 관심도 없었다. 그냥 영원히 임대료 수입이 나올 것만 같았지만, 시간이 지나고 하나 둘씩 공실이 생기기 시작하더니, 이제는 임대수입보다 대출이자가 더 커지게 되었다. 추가대출을 받기 위해 저축은행을 전전하다, 사채까지 쓰게 되었지만, 나중에 팔아서 갚아버리면 된다는 맘에 크게 동요하지 않았다. 또한 여전히 씀씀이는 줄지 않았고, 빌딩을 가지고 있다는 자만심에 걸 맞는 생활을 계속했다. 사채로도 해결이 안 되는 상황까지 가서야, 빌딩을 처분하려고 했지만 공실도 많고, 기운이 빠져있는 빌딩을 제 값 주고 누가 사 갈리는 만무했다. 급매로도 내놨지만 이제는 가격이 문제가 아닌 수준까지 가버렸다. 결국, 시세의 절반가격으로 경매로 넘어가버리고 나니, 수중에 남는 것은 여기 저기 빌린 빚만 남았을 뿐이었다.

 

삼류 영화를 보는 것 같은 이런 일은 실제, 빌딩을 가진 몇몇 오만한 사람들에게 현실로 나타나는 ‘빌딩푸어 building poor’ 이야기다. 대출에 허덕이는 아파트 소유자인 ‘하우스 푸어 house poor’를 넘어선 수준이라고 할 수 있다. 투자는 돈이 얼마나 있는가 보다 투자하는 마음 자세가 더 중요하다. 특히나 빌딩에 투자할 때에는 빌딩을 대하는 태도가 달라져야 한다는 것이다.

 

아무리 꼬마빌딩이라도 몇 억은 있어야 할 것 아니냐고 말하는 이들도 있다. 하지만, 어차피 그 돈 있어도 빌딩이라는 것은 하루 아침에 못산다. 아니, 하루 아침에 사면 큰 일 난다. 모텔을 전문으로 투자하는 사람의 경우, 1년, 12달을 그 곳에 죽치고 산다. 아침이고 저녁이고 비가 오고 눈이 와도 그 모텔을 이용하는 고객이 언제, 얼마나 되는가를 직접 눈으로 보고 체크한다. 만약 예상했던 수익성에 못 미치면, 이런 노력에도 불구하고 과감히 포기한다. 때로는 이런 근거로 가격협상에 유용하게 활용하기도 한다.

 

전문가가 아니라면, 그 동네가 어떻게 변화하는지, 수 십 년을 살아봐도 보이지 않는 사람도 있다. 보인다고 해도, 새로운 빌딩이 들어서거나 가게가 바뀌는 정도 아니면, 누가 그러길 옆 동네가 개발이 되면 이 동네도 좋아질 것이라는 정도가 고작이다. 꼬마빌딩이라고 만만하게 볼게 아니다. 투자에는 항상 위험이 존재한다. 그 위험은 일반 투자자가 눈으로 보려 해도 보이지 않는 것들이 더 많다. 그나마 보려고 해야 흐릿하게라도 보인다.

 

바로 안전하고 튼튼한 마음의 그릇을 준비하자는 것이다. 당장 꼬마빌딩을 살 돈이 있는 사람도 어떤 전문가가 좋다고 해도, 덥석 물지 말고, 이것 저것 비교해가면서 시간을 두고 천천히 사려는 태도가 되어있어야 한다. 즉, 지금 빌딩을 가져도 잘 운영할 수 있다는 마음의 준비가 되어있을 때, 투자를 해야 한다는 것이다.

 

할 수 있는 능력보다 되게끔 하는 능력이 중요

 

돈만 있다고 빌딩을 덜컥 가져서도 안 된다. 어쩌면, 빌딩투자는 다시는 안 올지도 모르는 내 생애 최고의 투자가 될 수 있기 때문에 신중에 신중을 기해야 한다. 자만심도 버리고, 흥청망청 안 쓴다 해도, 여러 가지 변수로 인해 그 동안 모아온 자금이 한 순간에 사라질 수도 있는 위험도 있다. 대부분의 일반투자자들은 꼬마빌딩에 투자하는 것이 처음인 경우가 많다. 따라서 경험에서 나오는 전략을 구사하기가 어렵다. 어쩌면 빌딩투자는 부자대열의 마지막 단계일 수도 있는 문턱이기 때문에 그 어떤 실패도 없어야 한다.

 

돈의 투자시점은 돈만 준비되면 언제든지 할 수 있다. 하지만, 마음의 투자시점은 지금부터이다. 빌딩을 매입하기 위한 자금을 모두 준비하고 투자한다고 생각하면, 영원히 투자를 못할지도 모른다. 준비된 것이 돈밖에 없다고 하면, 투자를 하더라도 실패의 확률이 높다. 빌딩투자는 어차피 준비기간이라는 것이 필요하기 때문에 자금이 부족한 그 시점부터가 투자의 시작이라고 봐야 한다. 따라서 빌딩투자의 시점은 투자자금의 많고 적음의 차이가 아니며, 자금이 부족한 시점이 바로 투자의 시작이 될 수 있는 것이다. 자금이 부족한 시점이라 하더라도 지금부터 ‘꼬마빌딩’을 당장 산다고 생각하고 빌딩에 관심을 가지고 준비하자. 자금이 넉넉한 사람들처럼 여유 있게 꼬마빌딩에 투자하지는 못하겠지만, 그들보다 높은 투자수익을 실현하는 것은 결코 불가능한 것이 아니다. 아마도, 지금 돈을 가진 사람보다, 지금은 돈이 부족하지만, 준비를 하고 있었던 사람이 나중에 돈이 모여 꼬마빌딩에 투자를 한다면 분명, 더 좋은 결과를 낳을 수 있을 것이다.

 

꼬마빌딩 투자의 성패는 매물들을 비교하는 정도의 노력만으로도 충분히 바뀔 수 있다. 깊이 알려면 그 업계에 뛰어들어서라도 알아보는 마음이 중요하다. 그렇게 마음의 그릇을 준비해야 자금이 있을 때, 다른 사람이 투자하는 돈보다 더 적은 자금으로 ‘꼬마빌딩’을 소유할 수도 있을 것이다. 각자가 추구하는 바는 다르지만, 꼬마빌딩을 매입할 수 있는 좋은 기회임에도 준비가 되어있지 못한다면, 실행할 수 없다. 따라서 능력이라고 하는 것은, 할 수 있는 것이 아니라 되게끔 하는 것이 더 중요한 것이다.

  

따라서 꼬마빌딩의 투자를 위해서는 항상 투자대상을 검토하고 투자여부를 결정할 준비가 되어 있어야 한다. 그 준비를 위해, 투자 의사결정을 위한 많은 매물의 공부도 해야 하고, 발품도 팔아야 한다. 빌딩이라는 상품은 어려운 투자에 속하기에 모든 것을 혼자 해내기 어렵다. 따라서 투자 전부터 빌딩과 관련된 지속적으로 자문을 해 줄 수 있는 전문가도 확보해 둬야 한다.