"알짜 부동산은 내가 매일 다니는 길에 있다"

[꼬마빌딩 A to Z] 사람과 돈 모이는 상권 찾기

 

 

이른바 ‘꼬마 빌딩’ 투자의 매력은 더블 수익을 볼 수 있다는 것이다. 안정적인 임대 수익과 매각 차익이다. 두 마리 토끼를 잡으려면 명확한 투자 목적과 자금 계획을 바탕으로 좋은 상권과 좋은 물건을 고를 수 있는 안목을 길러야 한다. 꼬마 빌딩 투자의 성공 요소 중 가장 중요한 것은 좋은 상권, 한마디로 사람과 돈이 모이는 상권을 찾는 것이다.

 

■“잘 아는 상권 골라야 성공 확률 높아”

 

그렇다면 좋은 상권을 고르려면 어떻게 해야 할까.

 

①가장 좋은 상권은 투자자가 제일 잘 알고 있는 상권이다. 거주하거나 근무하는 지역으로서 늘 오고 가며 어떤 빌딩이 임대가 잘 되고 잘 안되는 지, 건물을 리모델링 할 경우 가치 상승의 여지가 있는 지 등 알게 모르게 이미 상권 분석이 되어 있어 투자 성공 확률이 높다.

 

②유동인구가 많은 지, 해당 지역의 인구가 증가 추세에 있는 지를 파악한다. 주변에 대기업 사옥이 있는 지, 배후에 대규모 주거지가 있는 지, 교통 요지인지 등도 살펴본다. 상권이 쇠락할수록 거주 인구나 유동 인구 유출이 증가한다.

 

③소비 인구가 많은 지, 소득이 높은 지를 파악한다. 소비 인구가 많다고 반드시 좋은 상권은 아니다. 소득 수준이 뒷받침돼야 한다.

 

④제한적인 상권인가를 본다. 상권이 넓을수록 임대료와 건물 시세의 상승률이 저조하다.

 

⑤상권은 변하므로 상권의 변화와 발전 가능성을 주의깊게 살펴본다. 해당 상권이 어떻게 형성돼 지금에 이르렀고 앞으로 어떻게 발전할 지를 살펴야 한다. 지금 ‘뜨는 상권’은 한발 늦은 투자일 수 있다. 그렇다고 너무 앞서서 불확실한 지방 토지나 장기적 개발 토지에 투자하면 자금이 묶일 수 있으므로 주의해야 한다. 유행에 민감하지 않은 안전한 상권을 보는 것도 한 방법이다. 가구 거리, 자동차 전시장 거리, 골프매장 거리와 같은 테마 상권은 수익률은 높지 않지만 떨어지지도 않는다.

 

 

좋은 상권을 발굴하려면 현장 조사가 필수다. 관심 있는 지역의 현장을 자주 방문해 상권의 현장감을 파악해야 한다. 아침과 저녁으로, 평일과 주말에 현장을 여러번 걸어 다니면서 시세, 주변환경, 건물 현황을 꼼꼼히 살펴본다. 현지 부동산 중개업소와 주변 상인들의 도움을 받는 것도 필요하다. 그렇게 하다 보면, 리뉴얼이 필요한 건물과 임차인 변경이 예상되거나 유망 임차업체 입점이 가능해 보이는 건물들이 눈에 들어 오는 안목이 생기기 시작한다. 뿐만 아니라 슬럼화되어 있는 일부 건물들의 향후 발전 가능성까지도 예측할 수 있게 된다.

 

해당 지역의 유동 인구 특성과 소비 성향을 구체적으로 분석하는데 현장 답사만한 것이 없다. 어떤 인구들이 이동하고 있는지? 성별 구성은 어떠한지? 주변 레지던스의 인구 수는 얼마나 되는지? 소비 주체의 연령대는 어떠한지? 유동인구의 시간대별 동선은 어떠한지? 입주한 회사의 아이템은 무엇이며 근무자들의 업종은 어떠한지? 그에 따르는 요식업종의 수요는 어떠한지? 구체적인 분석을 통해 상권의 이해도를 높일 수 있다. 아무리 유능한 부동산 전문가가 지역을 추천해줘도 본인이 체감하지 못하면 투자에 대한 확신이 생기지 않기 때문에 반드시 투자대상 지역을 자주 방문하는 것이 안목을 키우는 지름길이다.

 

■“상권 좋아도 임차인 잘못 만나면 실패”

 

상권을 좀 더 꼼꼼히 분석하기 위해서는 공식적인 데이터를 근거로 해야 한다. 공시지가와 감정평가 금액을 알아야 한다. 이는 대출에 절대적인 영향을 주기 때문이다. 결국 공시지가와 감정평가 금액이 높을 수록 대출 비율이 높아지며 이는 상권이 완숙기에 이르렀다는 반증이다. 추가로 땅값 상승이 이어질 가능성이 낮을 것으로 판단해야 한다.

 

지역 부동산 중개업소의 근거없는 개발계획이나 종(種) 상향, 도로계획 등에 현혹되지 말아야 하며 고급 정보일수록 관할 구청과 지방자치단체의 도시계획과 공무원에게 확인받아야 한다. 최근에는 공시와 개발 계획에 대한 열람이 쉬워졌을 뿐 아니라 홈페이지를 통해서도 확인이 가능하다.

 

아울러 구체적인 상권 정보를 얻으려면 소상공인 상권정보시스템 (http://sg/sbiz.or.kr), SK텔레콤의 빅데이터 서비스 플랫폼인 지오비전(www.geovision.co.kr), 서울시 우리마을 가게 (http://golmok.seoul.go.kr) 등을 통해서 상점 개별정보, 프랜차이즈 DB, 상권의 여러 통계를 한눈에 보고 업종분석, 매출분석의 조회도 가능하다.

 

 

상권 분석의 완결은 임차업체 특성을 파악하는 것이다. 꼼꼼한 상권분석을 통해 좋은 상권을 발굴해도 좋은 임차인을 만나지 못하면 실패로 돌아갈 수 있다. 브랜드 파워를 앞세운 스타벅스(커피전문점)가 입점한 건물들은 하나같이 주변 건물보다 인지도가 높을 뿐 아니라 매매가격도 비싸다. 이는 임차인이 주는 수익률에 대한 안정감을 나타내는 지표이기도 하다. 대기업 프랜차이즈부터 중소형 F&B(식음료) 브랜드까지 많은 리테일 브랜드 특성을 알아야 더 구체적으로 상권 특성을 이해할 수 있다. 영업장을 직접 방문헤 점포 운영 현장을 눈으로 확인하는 것이 가장 좋은 방법이다.

 

■“좋은 급매물 사려면 항상 준비해야”

 

좋은 물건을 찾으려면 숨겨진 미래 가치를 알아내는 안목이 필요하다. 입지가 좋고, 외관이 좋고, 관리가 잘되어 있고, 임차인이 잘 구성돼 모든 조건을 갖춘 건물이 있다면 금상첨화이겠지만, 이런 완벽한 건물은 거의 찾을 수가 없다. 비록 건물은 낡았지만 입지가 좋고, 리모델링이나 증축을 통해 미래 가치를 상승시킬 수 있다면 좋은 건물이 될 수 있다. 서울 서촌마을의 허름한 지상 2층 상가를 매입해 지상 4층 카페로 리뉴얼해 건물 잠재 가치를 높인 성공 사례가 있다. 지역 특성상 지속적인 관광객 유입과 상권 특성상 기존 유동 인구가 확보된다고 판단한 새 건물주는 잠재된 임차 수요를 조사해 카페 건물로 바꿔 4년만에 9억원대 시세 차익을 올렸다.

 

 

좋은 급매물을 매수하는 것도 기회가 될 수 있다. 일반인이 급매물을 발굴하기는 쉽지 않으므로, 평소 관심있는 투자 지역을 주의깊게 살펴보고, 해당 지역 중개업소 몇곳을 단골로 만들어 좋은 급매물이 나왔을 때 가장 먼저 연락받을 수 있도록 하는 것이 방법이다. 무엇보다 미리 자금계획 등을 세워 좋은 급매물이 나왔을 때 바로 구매할 수 있도록 항상 준비해 두는 것이 중요하다. 서울 이태원동의 맥도날드 점포 이면 거리에 나온 지상 4층 규모 급매물을 적절한 매수 타이밍에 주변 시세보다 저렴하게 매입해 약 15억원의 시세차익을 본 사례도 있다. 이면 먹거리 상권에 대한 철저한 사전 조사로 트렌드를 파악한 이후 기존 판매 시설을 식음료(F&B) 임차인으로 과감히 교체해 임대수익률도 높이고 안전한 임차인 유치로 공실률도 줄이는데 성공한 것이다.

 

결론적으로 성공적인 꼬마빌딩 투자가 되기 위해서는 ‘정보력’이 중요하다. 정보력이란 것은 하루 아침에 생기는 것이 아니라 꾸준하고 지속적인 관심을 갖고 발품을 팔아가면서 얻게 되는 현장감이 살아있는 정보력이어야 한다. 여기에 정보력을 바탕으로 수많은 투자 정보 중 옥석을 가려낼 수 있는 ‘안목’이 곁들여진다면 성공적인 꼬마빌딩 투자를 위한 7부 능선을 넘었다고 할 수 있다.

 

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