상가투자 초보라면…퇴근길 유동인구 먼저 확인하라

출근길 인파는 영향 적어…신도시는 인구대비 상업용지 비율 체크
"전용률 지나치게 높은 상가는 쇼핑객 불편 초래해 피하는게 안정적"
 
아기자기한 카페가 들어선 성수동 거리를 사람들이 지나가고 있다.

50대 A씨는 최근 노후 대비를 위해 상가 투자에 나서기로 결심했다. 저금리로 부동산 투자만 한 중위험 중수익 투자가 없는데 그중에서도 상가가 유망하다는 판단에서다. 하지만 기존에 오피스텔 투자처럼 접근해야 할지 고민이 생겼다. 최근 부동산 침체기에도 은행 예금의 3배 정도는 안겨주는 상가 투자가 관심을 끌고 있다. 최근 '부동산의 재발견(스몰빅라이프 출간)'을 저술한 임채우 KB금융위원 부동산전문위원과 다른 전문가들로부터 상가 투자법에 대한 조언을 들어봤다.

◆ 1층 코너 상가는 영원한 블루칩

상가는 접근성 때문에 1층과 2층 가격은 2배 이상 차이 난다. 하지만 공실이 발생하면 대출이자도 부담해야 하기 때문에 조금 비싸더라도 입지가 좋은 곳이 더 수지타산에 맞는다.

임채우 위원은 "자산가치 향상을 원한다면 가급적 매각차익이 크고 유동인구가 많은 1층에 투자하는 것이 좋다"면서 "2~3층은 투자금이 작아 임대 수익률만 보면 좋지만 매각이 쉽지 않고, 4층 이상은 상권이 약해지거나 경쟁 상권이 나타날 때 가장 취약하다"고 지적했다. 상가는 매입도 중요하지만 매각하고 빠지는 시점과 상황도 염두에 둬야 한다.

◆ 출근길보다 퇴근길 주목하라

유동인구가 모이는 곳은 기본 중 기본이지만 유동인구 흐름에 주목해야 한다. 출근길은 바쁘기 때문에 가게를 이용할 여유가 없으니 퇴근길에 여유롭게 들러 쇼핑할 만한 상권을 잡아야 한다. 역시 지하철 역세권 유동인구가 중요하지만, 지하철역 출구에서 접근 가능한 상가를 잡아야지 뒤로 거슬러 가야 한다든지 하면 퇴근길 여유가 있더라도 들르기는 요원하다. 유동인구가 움직이는 동선을 직접 찾아가서 관찰하고 상가 매수도 결정해야 한다. 또 오피스가 밀집된 상권은 평일 점심이나 저녁 식사를 대상으로 한 상권이니 주5일 영업으로 수익률을 계산해야 한다.

홍대 일대에는 곳곳에 그래피티 아트가 들어서 있어 독특한 분위기의 상권이 형성돼 있다.

◆ 분양 안정성은 단지 내 상가

앞으로 상권이 형성될 곳에 미리 분양받는 것도 방법이다. 한국토지주택공사에서 주관하는 단지 내 상가 입찰에는 노후 준비와 임대수익을 얻으려는 투자자들이 몰려든다. 기본적으로 아파트 배후 수요 덕에 임대수익과 매각차익을 함께 노릴 수 있기 때문이다. 2014년 신도시 아파트에서 분양한 한 상가는 4억4000만원에 낙찰됐다가 2년 후 입주 직전 웃돈이 5000만원 정도 붙어 손바뀜한 적이 있다. 대단지가 있다면 세탁소, 부동산 등이 주로 입점해 임대수익과 매각차익을 함께 노릴 수 있다.

단 중소형 평형대가 많은 단지가 유리하다. 참고로 수익성까지 고려한다면 단지 외부인을 대상으로 한 도로변 10층 이하 근린상가가 더 낫다. 반면 신정섭 신한은행 부동산팀장은 "신도시 상가는 검증되지 않은 곳이기에 리스크가 큰 편"이라며 "굳이 투자하고자 한다면 인구 대비 상업용지 비율이 어느 정도인지 체크하는 게 안전하다"고 지적했다.

◆ 독점 상가를 잡아라

편의점이나 부동산, 약국 자리는 다른 업종이 들어올 수 없어 독점 상가로 인기가 높다. 지난해 9월 마곡 이화의료원 옆 M상가 1층 약국 자리는 초미의 관심이었다. 분양가가 다소 높긴 했지만 1100여 병상이 들어서는 이화의료원에서 가장 가까운 곳에 위치하다 보니 대형 병원 1층 약국은 웬만한 중소기업 연매출에 맞먹는 안정적 수입이 가능하다. 임 위원은 "독점 상가에 대한 정보는 초기 분양 단계에서 포착되니 사전에 네트워크를 형성하는 것이 유리하다"고 지적했다.

◆ 업종 선택도 예술


 

상가에 투자했다면 어떤 임차인을 들이는가도 중요한 결정이다. 만약 1층 상가를 분양받았을 때 슈퍼마켓을 운영하려는 세입자가 600만원 월세를 내겠다고 하고, 브랜드 커피숍은 500만원 월세를 내겠다고 하자.

임 위원은 "브랜드 커피숍은 단기보다 5년 이상 장기로 계약하고 물가 상승률에 따라 임대료를 올릴 수 있다는 점에서 더 낫다"고 조언한다. 인테리어나 외장을 멋지게 꾸며 상가 건물을 돋보이게 할 뿐 아니라 매도 때도 유리하다.

심형석 영산대 부동산대학원 교수는 "오피스텔이나 아파트와 달리 전용률이 지나치게 높은 상가는 상가 간 통로나 엘리베이터, 기타 휴식 공간이 거의 없어 쇼핑객들이 방문을 꺼리게 되기 때문에 피하는 게 좋다"고 지적했다.

◆ 상가는 취득세율 높다는 점 주의해야

상가는 아파트나 다세대주택에 비해 취득세율이 4.6%로 높은 편이다. 양도소득세도 양도차익에 따라 6~40%까지 누진세율 구조니 최소 3년 이상 보유한 후 매도하는 것이 유리하다. 3년 이상 상가도 보유하면 장기보유특별공제를 받는다. 3년이면 10%, 10년이상이면 30%다. 또 매입 후 일반사업자 등록을 하면 1년에 네 번 부가가치세를 납부하고 1년에 한 번 종합소득세를 내야 한다. 다른 임대소득이나 근로소득이 높다면 상가보다 매각차익이 큰 건물이 낫다.

참고로 상가는 일반사업자로 등록해 사업자대출을 받는다는 점도 명심해야 한다. 대출자 신용이 좋다면 최대 70%까지 가능하다. 최초 구입 시 대출받은 대출이자 금액은 비용 공제를 받을 수 있다.

[매일경제 용환진 기자]