[울고웃는 상업부동산②] 자꾸 떨어지고 전망은 안좋고..상업용부동산 '흐림'

지난해 4분기 상업용부동산의 임대료와 투자수익률이 동반 하락한 것으로 나타났다.서울 대형 오피스 빌딩의 투자 수익률도 직전 분기 대비 감소했다. 이르면 올해 하반기 부동산 임대업에도 대출 원금 분할상환 규제가 적용될 예정이라 수익형부동산 시장도 위축될 것으로 보인다.

 

한국감정원은 지난 25일 전국 상업용부동산에 대한 2016년 4분기 및 연간 투자수익률, 공실률, 임대료 등과 서울 및 6대광역시의 상가권리금 현황(2016년 9월 30일 기준)을 조사해 발표했다.상업용부동산은 오피스(일반 6층 이상)와 중대형 상가(일반 3층 이상), 소규모 상가(일반 2층 이하), 집합 상가의 4개 건물유형으로 구분해 조사됐다.

 

 

 
조사 결과에 따르면 오피스는 국내외 정치ㆍ경제적 불확실성이 확대되며 임대가격지수가 전 분기 대비 0.1% 하락하는 등 하락세를 이어 갔다.

 

공실률은 전국적으로 전 분기와 동일한 13.0% 대였다.

 

상가 임대료는 소비심리가 11월 이후 하락세로 돌아서면서 전 분기 대비 중대형 0.2%, 소형 0.1%, 집합 0.1% 하락하는 등 전반적으로 떨어졌다. 공실률은 소규모 상가가 전 분기 5.2%에서 5.3%로 소폭 올랐지만, 중대형 상가는 임대료 하락으로 10.7%에서 10.6%로 하락했다.

 

투자수익률도 떨어졌다. 투자ㆍ소비 심리가 위축되면서 전년 동기 대비 0.16%(중대형상가)~0.33%포인트(집합상가) 하락했다. 유형별로는 오피스 1.39%, 중대형 상가 1.55%, 소규모 상가 1.47%, 집합 상가 1.49%로 나타났다.

 

금융위원회가 이르면 올해 하반기부터 부동산 임대업에도 대출원금 분할상환 규정을 적용키로 하면서 수익형 상가 투자 문턱은 높아질 전망이다. 이로 인해 대출을 끼고 상가 투자에 나서려는 레버리지 투자수요는 위축될 것으로 전망된다. 금리도 오르고 있어 자금력을 어느정도 갖춘 투자자만이 진입할 수 있는 시장으로 재편될 가능성이 크다.

 

임대료 수입 감소도 불가피할 것으로 보인다. 부동산임대사업자는 보유 부동산을 바탕으로 최대한 대출을 일으키고, 임대료를 받아 이자를 낸다.

 

 대출이자를 비용처리 받을 수 있기 때문이다. 그런데 원리금 동시상환이 이뤄지면 임대료 수입에서 금융기관에 갚는 돈은 늘어나게 되고, 비용처리를 받을 수 있는 이자는 점차 줄어들게 된다. 실질적인 임대료 수입 감소다.

 

hhj6386@heraldcorp.com