왜 '1억원대 오피스텔'인가

지난해 정부가 발표한 11·3 부동산대책에 담긴 각종 규제로 아파트시장에 몰렸던 투자자의 시선이 오피스텔 등 수익형부동산으로 분산됐다. 아울러 최근 상대적으로 저렴한 1억원대 오피스텔이 유망 투자처로 주목받는다. 낮은 투자금으로 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문. 다만 공급과잉 우려가 있고 아파트보다 환금성이 낮은 점을 감안해야 한다.

 

◆규제 더하기 규제, 투자심리 ‘꽁꽁’

 

11·3 대책에 따른 각종 규제는 실제로 부동산시장 투자심리를 얼린 것으로 나타났다.

 

서울 시내 한 오피스텔. /사진=김창성 기자

 

최근 국토연구원이 발표한 ‘2016년 12월 부동산시장 소비자 심리조사’에 따르면 전국 부동산시장(주택·토지) 소비심리지수는 11·3 대책이 발표된 11월보다 9.3포인트 떨어진 105.3이다.

 

수도권은 전월보다 11.7포인트 급락한 104.8을 기록했고 비수도권 역시 6.9포인트 떨어진 105.9을 나타냈다. 특히 수도권 부동산 소비심리지수는 분양시장이 한층 달아올랐던 지난해 8월 133.4까지 치솟았다가 11월 115.5로 떨어진 데 이어 지난달엔 103.4까지 내려왔다.

 

전문가들은 수도권 재건축을 중심으로 투기과열이 뚜렷해진 8월부터 정부 규제대책이 이어져 부동산투자심리도 냉각된 것으로 본다. 이처럼 지난해 11·3 대책 이후 올 초에도 가계부채 관리대책 등 다양한 투기규제정책이 발표됨에 따라 아파트시장은 당분간 냉각될 것으로 예상된다.

 

이는 실수요자 중심의 시장재편이라는 긍정적 측면도 있지만 소비자의 구매 의지가 꺾인 것으로도 볼 수 있는 대목이다. 반면 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔 등 수익형부동산은 날개를 달 가능성이 커졌다.

 

◆1억원대 오피스텔 주목… 공급과잉이 변수

 

최근 수익형부동산으로 주목 받는 오피스텔 중에서도 유망투자처로 손꼽히는 것은 1억원대 오피스텔이다. 수억원대 매물보다 투자금 부담이 적은 데다 임대료가 낮아도 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있어서다.

 

KB국민은행 부동산시세에 따르면 최소 매매가가 1억1500만원인 서울 종로구 숭인동 소재 ‘엘리시앙’ 오피스텔 전용면적 27㎡ 매물의 최소 임대시세는 보증금 1000만원에 월세 60만원이다. 임대수익률이 약 6.85%다.

 

반면 최소 매매가 2억6000만원, 최소 임대시세가 보증금 2000만원에 월세 100만원인 같은 건물 전용면적 85㎡ 매물의 임대수익률은 5%다. 1억원대 오피스텔의 임대수익률이 상대적으로 높은 것을 알 수 있다.

 

이처럼 교통이나 생활인프라 등이 동일하거나 비슷한 여건이라면 상대적으로 저렴한 오피스텔 매물에 투자해야 높은 임대수익률을 보장받는다.

 

또 임대료가 싸면 임차인을 구하기도 쉬워 그만큼 투자금 회수도 빨라진다. 특히 수억원대 수익형부동산 투자를 위해 대출받을 경우 이자지출 등 매달 고정비용이 많아 공실이 발생할 때 위험부담이 큰 점도 1억원대 오피스텔이 주목받는 이유다.

 

다만 2016~2017년 사이 4만실 이상의 오피스텔 입주가 진행돼 공급과잉 우려가 제기되는 점을 주목해야 한다.

 

공급과잉으로 임차인을 찾지 못하면 공실 발생과 투자수익률 하락으로 이어지기 때문이다. 또 오피스텔은 노후화되면 건물가치가 낮아져 장기적 관점에서 아파트보다 환금성이 떨어지는 점도 투자 시 짚어볼 요소다.

  김창성 기자 solrali@mt.co.kr