[장경철의 돈되는 상가]'선임대·할인·광교'-상가 3대 키워드

올 상반기 상가시장을 이끌 키워드는 뭘까? 임차인을 확보한 후 분양하는 방식의 선임대 후분양, 분양가를 할인해 줘 투자자나 임차인에게 부담을 덜게 하는 할인분양 등이다.

 

여기에 한가지 더하자면 올 9월 입주를 앞두고 있는 광교신도시 상가다. 광교신도시는 신분당선 연장 착공, 경기도청 이전, 법조타운 형성 등 개발호재가 풍부한 지역이다.　
선임대 후분양 상가는 상가 투자자들 사이에서 안정적인 상품으로 떠오르고 있다. 선임대 상가란 말 그대로 분양업체에서 임차인을 확보한 후 그 상가를 분양하는 방식을 적용한다. 임차인이 확보된 상태이기 때문에 안정적인 수익을 희망하는 투자자를 찾는 상가로 투자 시 공실위험 없이 바로 수익이 가능한 장점이 있다.
　
상가를 분양받은 투자자는 임차인을 구하려 노력할 필요도 없고 수익성도 정확하게 분석할 수도 있다. 수익률이 높고 투자가 상대적으로 안전하다는 게 장점이다. 서판교의 한 상가는 분양가만 25억원으로 롯데리아가 선임대로 확정됐는데 최근에 분양이 완료됐다.

유명프랜차이즈가 임대로 확정돼 안정적인 임대수익이 가능하다고 투자자들이 판단했던 것이다. 안산 신길택지지구 신길프라자는 점포 85%가 임대 확정됐으며 나머지 상가의 수익률은 7%대로 주인을 찾고 있다.
　
안정성이 확보된 선임대 상가 투자 시에도 주의할 점이 있다. 분양사업자를 통해 해당 임차인이 확실한 지 확인해야 하고 임대차계약 조건 역시 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 임차인의 사업 능력, 업종 등 임차인과 관련된 사항도 반드시 살펴봐야 한다.
　
분양가를 할인하는 상가들도 늘고 있다. 대부분 준공 후 미분양 상태인 상가로 분양가가 주변보다 저렴해 투자자나 임차인이 선호한다. 이들 업체는 임차인에게 창업 관련 각종 혜택을 제공하고 있는 경우가 많다. 가격 할인으로 분위기가 좋을 때 미분양 물건을 소진하겠다는 의도다.

할인분양은 민간업체는 문론 한국토지주택공사(LH), SH공사, 인천도시개발공사 등 공기업에서도 많이 쓰는 방법이다. 유동성 위기를 극복하기 위한 자산매각 차원에서다.

분양가 할인 외에도 잔금 납부기간을 연기시켜주거나 국민주택기금 금리로 매월 분할납입도 해준다. 하지만 분양가를 할인해주는 상가라고 할지라도 혜택만보고 투자에 나서기 보다는 미분양이 난 이유를 파악하고 향후 발전가능성이 있는지 따져봐야 한다.
　
올 상가시장을 주도할 경기 광교신도시에서는 상반기 신규물량이 쏟아질 예정이다. 대략 10여 곳에서 본격적인 공급이 이어진다. 통상 임차인들은 입주를 앞둔 6개월 전부터 움직이는 특성이 있어 선임대가 확정된 점포를 노리는 것도 하나의 방법이다.

신도시 상가투자의 경우 업종 선점이 매우 중요하다. 메디컬, 학원 등 배후를 기반으로 하는 업종의 경우 안정적인 수익이 기대된다. 광교신도시에서 공급 중인 상가는 대략 6곳, 260실로 상업용지 비율이 타 신도시에 비해 낮아 희소성이 있다.

최근 신분당선 연장선이 착공했고 우려했던 도청 이전, 법조타운 조성 계획이 확정된 상태라 관망하던 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.
　
그렇지만 신중한 투자를 권하고 싶다. 봄 성수기에 공급물량이 쏟아지면서 분양가 경쟁이 붙으면 기존 상가 등의 가격이 낮아질 가능성이 있다.
　
상가 특성상 입지별로 가격차가 심하기 때문에 2016년 2월 개통 예정인 신분당선 연장구간인 신대역, 도청역, 경기대 인근(가칭)의 역세권 중심으로 투자하는 게 유리하다.

최초 분양가가 비싸기 때문에 상가입점시기에 가치를 판단, 장기적 안목으로 투자하는 것도 방법이다. 서울에서는 강일지구 등 대형택지개발지구 내 상가에 대한 관심도 지속될 것으로 보인다.

장경철 상가114 투자자문 이사