상가투자에서 1층과 업종에 대한 가치

상가 투자에서 원칙을 말해달라고 하면 주저없이 이야기할 수 있는 것은 수익률과 안정성(환금성)이라고 말 할 수 있다. 용어의 해석에 있어서 안정성과 환금성은 달리 해석이 될 수도 있지만 환금성이 좋은 것이 결국은 안정성이라고 해석도 할 수 있기 때문에 같은 의미로 두고자 한다.

같은 상가 건물이라고 하여도 입지에 따라서 임대료가 달라지는 것은 당연 한것이다. 그러데 하나 더 임대료가 달라지게 하는 원인이 있으니 그것은 바로 업종이다. 상가의 생명력은 업종과 밀접한 관계를 가지고 있다고 볼 수 있다.

상가 투자자가 업종을 선택할 수 있는 것이 아니다. 상가에 투자자로 상가에 대한 소유권이 있는 것이지 세든 임차인이 사업을 하는 업종까지 투자자가 선택 할 수는 없는 것이기 때문이다. 그런데 상가의 가치가 업종과 밀접한 관계를 가지고 있으므로 어떤 업종의 임차인이 사업을 영위하는가에 따라서 상가의 초기 가치가 정해지며 그 생명력이 살아 움직여 나가는 것이다. 상가 투자자는 임차인을 선택 할 수 있지 않은가?

상가 투자를 위하여 이곳 저곳을 다니다보면 지리적으로 좋아 보이는 상가임에도 불구하고 입점되어 있는 업종이 그 상가의 위치의 가치를 떨어 뜨려 버리는 경우를 종종 본다. 즉 이런 상가에 대한 투자는 전략적 접근이 필요한 것이다.

일반적으로 일반 투자자들은 목이 좋은 상가만 찾는다. 즉 입지가 좋은 상가만 찾으면 상가 투자로 인한 시세 차익을 쉽게 볼 수 있다는 잘못된 선입견을 가지고 있다. 그러나 컨설턴트들은 목이 좋은 상가도 우선적으로 검토하지만 그 위치에 어떤 업종을 앞으로 유치하면 좋을 것인가를 보고 상가에 대한 투자가치를 분석하여 들어가는 것이다.

그러한 분석을 위하여는 전반적인 소비 시장 경제의 흐름을 읽어야 하는 것이다. 어떤 프랜차이즈가 유행 하는지, 그러한 유행은 일시적으로 끝날 것인지 , 아님 지속성을 가지고 가는지, 외부의 급격한 환경 변화에 급락할 수 있는 가능성은 없는지,, 등등.

 

그래서 상가 투자을 상담하여 주는 입장에서는 상가의 가치를 우선적으로 올려 줄 수 있는 업종이 상가에 유치가 가능한지를 선 검토 하는 것이다. 예를 든다면 편의점, 약국, 제과점, 피자 전문점 등이다. 그리고 그러한 업종이 이미 선임대되어 있다면 투자검토를 더욱 더 쉽게 할 수 있다. 

 

업종이 중요하다는 것은 투자자로서 당연히 검토하는 수익율 때문이다. 이러한 업종들은 수익률을 높여주며, 임대 계약이 끝나서 차후 다른 임차인을 구하게 되더라도 임대 걱정을 안할 수가 있다. 점포가 나오자마자 바로 임차인을 구할 수 있다는 것, 그것은 바로 상가의 가치가 있다는 것이다.

또 이러한 점포는 어느 시점에서 매도를 하고자 하면 쉽게 매도를 할 수 있는 것이다. 즉 쉽게 시세차익을 노리고 투자할 수 있다.

그런데 앞에 이야기한 업종의 중요성이 입지 특히 상가의 층수가 아주 중요한 요인으로 작용한다. 상가건물은 층의 중요성이 아주 크다. 상가는 1층이 제일 비싸다. 그리고 2층은 한 절반 수준, 최근에는 절반에서 조금 빠지는 경우가 비일 비재하다.

개인적으로는 투자하는 사람들에게 한마디 한다면 2층의 점포는 피하라고 권하고 싶다. 2층은 뻔하다. 2층에 들어 올 수 있는 업종은 음식점, 병원, 학원, 피시방, 중국집, 이런 업종들이다. 2층은 권리금이 잘 안 붙고 붙어 봐야 그리 큰 금액도 아니다. 1층에 비교하여 보면 하늘과 땅 차이다.

요즈음 상가는 여기 저기 넘쳐난다. 테마 쇼핑몰, 근린상가, 신문한장만 펴 보면 하루에 수십개의 상가 분양광고가 나오고 있다. 1층 상가에 투자하여 손해본 투자자들 별로 없다. 그러나 2층, 그 이상의 상가에 투자하여 손해본 투자자들 무지하게 많다. 물론 2층이 다 나쁘다는 것은 아니다. 1급 초 대형 상권에 있는 상가라면 2층도 좋고 3층도 좋다.

그런 경우는 그 지역을 서너 바퀴 돌아 다녀보면 몇층까지 투자가 가능한지 알수 있다. 상가 공실이 어느 층에 주로 있는지 확인하여야 한다. 주변의 매물로 나온 상가들이 주로 몇층에 위치하고 있는지 조사하여 보면 바로 알 수 있다. 그러한 공실 층수 하나 아래층 까지는 투자할때 신중을 기해야 하는 것이다.

상가 투자를 하여 성공적인 가치를 만들어 내고자 한다면 향후 소비자들의 움직임까지 예상하여 분석을하는 습관을 가져야 할 것이다. 그 소비자들의 움직임을 창조하는 것은 업종과 층인 것이다.