[그건 이렇습니다] 재건축 단지 상가, 일반상가와 뭐가 다른가요

Q.
연금을 제외하고 별다른 노후대책이 없는 60대 노부부입니다. 현재 집 근처에 재건축 아파트가 들어서 새로 생긴 단지 내 상가에 투자해 월급처럼 매달 수익을 얻고 싶습니다. 그런데 재건축 아파트 상가는 일반 아파트 상가와 달리 주의해야 할 점이 있다던데 어떤 점들을 챙겨봐야 할까요.

A.
재건축 아파트 단지 내 상가는 일반 상가 투자처럼 입지조건 분석과 함께 분양가의 타당성을 꼭 따져봐야 합니다. 또 재건축 사업 주체인 시행사(조합)와 시공사 간의 계약관계나 사업의 진행과정도 꼼꼼히 챙겨야 합니다.

분양가는 분양 실적과 직결됩니다. 분양가가 너무 비싸면 상가에 입주하는 사람이 적고, 이로 인해 상가 활성화가 어렵습니다. 특히 발전 가능성이 큰 지역일수록 수익을 차지하려는 다양한 이해관계로 분양가가 과도하게 책정되는 사례가 종종 있습니다.

과거 풍부한 배후세대와 지역적·개별적 입지가 우수하다고 많은 기대를 모았던 잠실 재건축 상가들도 결국 고분양가 논란과 저조한 분양 실적을 이기지 못하고 분양가를 속속 인하했습니다. 잠실 3단지를 재건축한 잠실 트리지움의 단지 내 상가의 경우 기존 분양가의 4분이 1 수준인 3.3㎡당 2000만~8900만원으로 분양가를 낮췄습니다. 다른 재건축 상가들도 비공개적으로 기존보다 낮은 분양가를 제시한 것으로 알려졌습니다.

분양가의 적정성과 함께 상가 사업 주체(시행사·시공사)간의 계약 관계도 명확하게 확인해야 합니다. 계약관계를 명확하게 확인하지 않아 투자자들이 피해를 본 대표적인 사례로 잠실 파크리오 사태를 이야기할 수 있습니다.

지난 2008년 1월 8일 잠실 파크리오 상가 분양 대행사와 분양 직원들은 시행사(조합)를 상대로 분양 대행 수수료를 지급하라며 시위를 벌였습니다. 파크리오는 과거 잠실 시영아파트를 재건축한 6864가구의 대단지입니다.

분양 대행사는 상가를 분양받은 사람들이 중도금을 내는 시점에 시행사로부터 분양 대행 수수료를 지급받지만, 파크리오 상가는 분양 상가가 잔금을 치를 때까지도 수수료를 지급받지 못했습니다.

분양 대행사가 수수료가 지급받지 못한 이유는 상가를 분양한 조합과 공사를 진행한 시공사 간의 계약 조건 때문이었습니다. 시행사와 시공사는 상가 분양과 관련된 계약 당시 ‘일정 금액 이상 분양 대금이 납부돼야 분양 대행사에 수수료를 지급할 수 있다’는 조건으로 계약을 했습니다. 또 자금관리를 시공사와 조합이 공동으로 하도록 계약해 조합이 단독으로 수납된 분양 대금을 사용할 수 없도록 조치했습니다.

부동산 경기 불황과 과도한 분양가로 상가 분양이 30%만 진행되면서 일정 금액 이상의 분양 대금이 납부되지 않았습니다. 이로 인해 시공사는 시행사가 분양 수수료를 지급하는 것에 동의하지 않았고 분양 대행사는 수수료를 지급받지 못한 것입니다.

그런데 문제는 조합과 시공사의 이러한 계약 조건을 분양 대행사가 몰랐다는 점입니다. 이로 인해 분양 대행사는 당연히 받아야 할 수수료를 지급받지 못하고 있고 조합은 시공사가 계약 조건을 완화해 주기만을 바라는 상황이라고 합니다.

파크리오 사태의 1차 피해자는 수수료를 지급받지 못한 분양 대행사이지만, 사태가 장기화할 경우 임대 시점이 늦춰져 상가 활성화가 어려워지고 이로 인해 잔금까지 모두 치른 상가 투자자들이 피해를 볼 수 있습니다.

재건축 상가는 재건축 아파트 조합과 상가 조합이 같은지도 살펴봐야 하고 계약서 상에 시행주체나 공급주체가 누구인지 확인하는 것도 피해를 줄이는 방법입니다.

/선종필 상가뉴스레이다 대표