[주택 임대사업으로 돈 벌기] ③ 도시형 생활주택

서울 강남구 도곡동에 단독주택 부지 207㎡(약 63평)를 소유하고 있는 최 모 씨(52)는 최근 용적률 약 200%의 도시형 생활주택 신축사업을 완료했다. 주인 1가구 외에 약 23~30㎡ 규모로 10가구 임대사업을 시작했다. 주인가구와 세입자들 편의를 위해 엘리베이터를 설치했고 외부 디자인에도 많은 정성을 들였다. 덕분에 현재 공실률 없이 가구당 평균 보증금 1000만원에 월세 60만원을 받고 있다. 이는 실투자비 대비 연 수익률 16%를 웃도는 수준이다. 건축비는 풀옵션 포함 약 3.3㎡당 380여만원이며 전기, 수도, 가스, 통신 등 인입비와 설계비, 기타 제비용은 별도로 투자비 규모는 약 4억5000만원가량이었다.

정부 규제 완화에 힘입어 도시형 생활주택이 인기를 끌고 있다. 위 사례의 최 씨처럼 높은 수익률을 거두는 경우도 흔하다. 하지만 이 사례는 국민주택기금 건설자금지원정책 시행 이전에 완공해 임대를 시작한 사업이다. 6%대 저축은행 대출을 쓰지 않고 연이율 2%의 국민주택기금을 이용했다면 더 큰 수익률을 얻을 수 있다. 그리고 위 사례는 토지를 소유하고 있을 경우 수익률로서 토지를 매입해 도시형 생활주택을 신축할 경우 수익률은 위 사업 임대수익률의 절반 정도로 보는 것이 현실적이다. 물론 최근에는 지가가 상승해 토지매입사업의 경우 수익률이 6~7%에 달하는 경우가 많다.

토지를 소유하고 있는 경우 기존에는 도시형 생활주택 건축자금 확보에 많은 어려움을 겪었다. 하지만 올 2월 10일부터 연말까지 한시적으로 지원되는 국민주택기금 건설자금 특별지원제도를 이용하면 훨씬 용이하게 사업을 시작할 수 있다. 또한 임대주택사업 세제 완화와 지원 대상 완화제도 시행이 4월부터 시작돼 기존 3채 이상 임대사업을 하고 있을 경우 경과규정을 둬 앞으로 3년 이상 임대사업을 지속할 경우 세제 완화 혜택까지 받는다.

대규모 공단·병원 인근 유리

국민주택기금 건설자금 특별지원 내용의 핵심은 이렇다. 기존에는 사실상 개인이나 신설업체는 대출대상조차 되지 않았던 기금제도를 대폭 완화해 20가구 미만 도시형 생활주택 사업 허가를 얻은 개인이나 30가구 이상 허가를 받은 신설업체에도 지원된다. 대상은 전용면적 기준 12㎡(3평) 이상 50㎡(15평) 이하로서 임대사업의 경우 3년 거치 17년 상환, 분양형의 경우 3년 일시상환하며 기존 4~5% 이율이던 것을 2% 이율로 특별 지원한다. 이 지원제도는 연말까지만 허가를 얻은 사업에 한시적으로 지원되는 것으로 일정 기간 미착공 시 대출금 회수 등의 페널티를 감안해 적어도 올 3분기에는 건축 허가를 받는 것이 좋다.

자세한 건 국민주택기금 수탁은행인 우리은행의 지역별 기금대출 지점을 확인해 직접 상담을 하면 된다.

토지를 구매해 도시형 생활주택 사업을 하려면 어느 지역이 좋을까. 대학 주변이나 교통이 편리한 역세권 주변 등이 1순위지만 상대적으로 지가가 비싸거나 많이 상승해 사업에 불리한 경우도 많다. 이보다는 대규모 공단과 대형 병원 인근 지역, 도심과는 거리가 있으나 업무시설 밀집지나 중심상권이 형성된 지역도 괜찮다. 굳이 역세권이 아니더라도 버스 등 대중교통 라인이 복합적으로 연결되고 지하철 등과 연계가 잘돼 도심 진출이 10~20분 이내인 곳도 유망하다.

물론 국민주택기금 자금지원만 바라봐서는 안 된다. 국민주택기금의 건설자금 특별지원이 현실적이지 못하다는 지적도 있기 때문이다. 올 3월 정기고시된 분양가상한제 적용 국민주택규모 표준건축비가 3.3㎡당 492만원에 달하는 데 비해 건축비 지원금액은 3.3㎡당 264만원에 불과하다. 아파트처럼 균일화된 모델로 대량 건설되는 주거시설과 달리 소형주거시설의 경우 입주자의 다양한 요구를 수용하고 해결해야 하는 만큼 오히려 시공비가 더 증가하는데도 그렇다.

도시형 생활주택이 주택시장에 자리 잡으려면 시간이 좀 더 필요하다.

하지만 1~2인가구가 급증하고 실버세대 부부가구 또한 빠른 증가세를 보이고 있어 도시형 생활주택 발전 가능성은 상당히 높다.

[장기주 야촌주택 이사 pmtop@naver.com]