감정가 9천만원의 아파트 낙찰부터 인테리어에 450만원 투자한 후기

작년 11월 동두천 소형아파트를 낙찰받아서, 월세 임대를 위한 인테리어 수리를 했습니다.

 

낙찰기와 인테리어 후기에 대해서 적어볼까 합니다.

이 물건은 작년 10월에 입찰하였는데요, 그냥 가벼운 마음으로 물건을 조사하다가 아래 물건에 관심이 가게 되었습니다.

 

 

감정가 9천만원 정도의 전용 16평 동두천 아파트 가보지 않은 아주 먼 곳이었지만, 저한테는 특이한 점이 보여서 주목하게 되었습니다.

 

 

권리상으로는 큰 문제가 없지만, 이상하게도 소유권이 한번 변경되어 경매로 나오게 되었네요. 그런데 대항력있는 세입자가 있는데 권리신고를 하지 않았더군요. 위장이라고 볼 수는 없지만 뭔가 사정이 있지 않나 추측했습니다.

 

 

일단 사진을 보니, 조금 오래된 분위기의 아파트로 보였고, 제 생에 한 번도 가보지 않은 동두천, 보통 사람에게는 정말 먼 곳이죠. 경기 북부에 월세 중심의 아파트가 주로 포진한다는 감이 왔습니다.

 

일단 위치가 너무 멀어서 임장은 못 가고, 인터넷으로 이것저것 조사를 해봤습니다.

그러면서 장, 단점을 정리해봤는데요

 

단점은,

- 현재 거주하고 있는 지역에서 약 100km 거리가 있는 먼 곳

- 잘 알지 못하는 미군 부대 지역

- 연수가 좀 되어 오래되고 낡은 아파트

- 시세 차이 수익을 기대하기에는 어려워 보임

 

그래도 장점도 보였습니다.

- 가격대비 월세 시세가 좋은 23평형 소형 아파트

- 인근에 동두천 시청이 있고, 전철역과 1km거리

- 무엇보다도 낙찰가가 보인다라는 점에 주목하게 되었습니다.

 

무슨 말이냐 하면 같은 주인이 같은 동에 3채를 보유하고 있었는데, 모두 경매로 나온 것입니다.

예전 2건의 경매를 확인해 보니, 12~17명 경쟁 입찰에 8,357만~8,339만원 사이에 낙찰되었던 걸 확인 할 수 있었고, 비슷한 금액에 낙찰받을 때의 수익도 계산할 수 있었습니다.

 

그래서 가벼운 마음으로 의정부법원에 방문하였고, 부담 없는 마음으로 생각하는 예상 낙찰가를 써 냈습니다.

 

예상과 크게 다르지 않게 총 18명이 입찰하였고, 마지막 호명에 유유히 앞으로 나가서 보증금 영수증을 받게 되었습니다.

 

잔금내기 전에 집수리에 바로 들어갔습니다.

집수리 당시, 임대에 문제없어 보였으나 날씨가 추워지면서 날씨가 추워지면서 찾는 임차인도 적어지고 임대매물도 쌓이는 상황이 되었습니다.

 

예상보다는 공실 기간이 길어져 예상 임대료보다 낮은 1500/35에 임대를 냈습니다.

월세와 수익은 좀 작지만, 총투자금을 낮춰서 임대용 아파트를 하나 추가했다는데 만족하게 되었습니다.

 

 

낙찰받으면서 줄이게 된 비용이 200정도 생겨서 그 금액을 최대한 활용해 싱크대, 화장실 교체에 집중하게 되었습니다. 도배, 장판은 업체에 맡기고 나머지 인테리어를 제가 직접 해서 임대를 내놓았습니다.

 

100% 셀프는 아니더라도 일주일 이상의 노력이 들어간 거라 애착이 가게 되었습니다.

 

하나씩 수리 전/후 사진을 보면 이렇습니다.

 

전체적으로 도배/장판은 새로 했는데, 을지로 업체가 가격이 싼 것 같습니다.

월세 임대이므로 기본 화이트를 사용해 최대한 집을 넓게 보이려고 했습니다. 거실 조명 이외의 모든 조명은 을지로에서 LED제품을 직접 사서 설치하였습니다. 거실에 포인트로 빨간색 조명을 설치하였는데, 이건 비상등이라 굳이 설치할 필요 없었는데 실수로 달았네요.

 

 

큰방은 도배, 장판, LED등, 손잡이, 콘센트를 교체하고, 방 문은 페인트를 새로 칠했습니다.

 

 

기존에 누리끼리한 방 문, 몰딩도 새로 페인트칠을 하니 한결 집이 나아 보였습니다.

페인트칠이 제일 힘들고 시간도 오래 걸렸지만, 문고리 교체까지 하면 노력한 만큼 달라지는 분위기에 효과가 제일 큰 것 같습니다.

 

 

이 집의 싱크대는 상당히 낡아 보여, 과감히 폐기하고 교체하였습니다. 비용은 조금 비싸지만, 특별히 신경 써서 과감히 하이그로시와 인조대리석을 설치하였습니다.

 

무리가 아닌가 싶지만, 추후 매도 시에 가격 환수가 되지 않을까 기대한 부분이었습니다. 싱크대를 교체하니 살만해 보이는데, 임대 시에도 빨리 나가는 장점이 될 것 같았습니다.

 

 

현관신발장은 페인트칠할 수도 있지만, 가격이 높지 않기에 싱크대와 같이 교체하였습니다. 굳이 하이그로시가 아닌 LP로만 해도 충분한 것 같습니다.

 

현관손잡이, 도어록, 안전고리, 말발굽, 시트지로 현관을 꾸미고, 현관문조명까지 바꿔달아서 임차인이 집에 들어올 때, 좋은 인상을 갖도록 꾸며 보았습니다.

 

 

화장실은 낡은 편이라 세면대, 변기, 욕실선반, 조명, 콘센트, 액세서리를 모두 교체하고, 줄눈 공사와 타일 페인트를 칠해서 오래된 분위기를 탈피해 보았습니다. 욕실리폼 업자가 작업하다 벽 속 수도관이 파손된 것을 나중에 알아서 다시 수리하느라 시간도 허비하고 고생 좀 했습니다.

 

욕실리폼 후에 타일페인트칠을 하는게 작업순서상 쉽지 않았습니다. 아쉬운 점은, 타일페인트 색 선택을 잘못해서 유치한 색으로 되어버렸는데, 다음에는 채도가 높은 밝은색으로 해야 할 것 같습니다.

 

 

사진상 표가 잘 나지는 않지만, 베란다는 페인트가 벗겨지고 한쪽 구석에는 곰팡이가 심해서 전체 페인트칠을 했습니다. 허리가 아파서 이런 것까지 해야 하나 싶었지만, 하고 나니 후련하더군요.

 

 

마지막으로 주방, 거실 수리 전/후 사진입니다.

 

 

전체 수리하는데 455만원 정도 들었는데, 욕실과 싱크대 때문에 비용이 좀 많이 들었습니다. 페인트도 수입산을 써서 비용이 더 들었지만 작업 효율은 훨씬 높아서 편했습니다. 혼자 하다 보니 비싼 거 쓰기를 잘했다고 스스로를 위안했습니다.

 

총 작업시간은 1주일이 소요되었습니다. 매일 100km의 거리를 왕복하는 게 쉽지 않았지만, 수리중인 집에서 숙박하기가 싫어 좀 더 부지런히 일어나서 늦게까지 수리하는 것으로 극복하였습니다. 동두천 패스트푸드점에서 군인들과 함께 햄버거는 지겹게 먹었던 것 같습니다.

 

 

1500/35만원 월세에 임대를 냈는데, 다 끝나고 나니 이것도 추억인 것 같습니다.

이제 어느 시점에 어떻게 잘 매도하느냐는 몇 년 후의 숙제로 남겨두었습니다.

 

부동산태인