정부, 부동산시장을 완전히 장악하다.

김인철

 

2012년 이후에는 주도권이 부동산 시장으로 넘어간다.

 

3.22 조치로 통해 보면, 정부의 부동산 정책을 더욱 분명이 알수 있습니다. 냉정한 입장에서 정부의 의도를 짚어 보도록 하겟습니다.

첫째 정부는 부동산 버블을 용인할 수가 없다.

가계부채가 너무 많습니다. 그중에서 부동산 부채가 가장 많습니다. 여기서 부채가 더 증가한다면 가계 파산은 당연한 것입니다. 가계는 LH, SH 처럼 정부나 서울시가 보조해 줄수도 없고 imf 때의 기업처럼 공적자금을 투여할 수도 없기 때문입니다. 아니 어쩌면 가능할지도 모릅니다. 정부가 나서서 가계부채를 탕감해 주거나 이자를 탕감해 주는 특단의 조치가 나올지도 모릅니다.

어쨋든 현재 상태로는 정부는 가계대출 증가를 막고자하며 그 중에서도 부동산 담보대출을 막고자합니다. 현 정부 아래에서는 부동산 금융규제는 해제되지 않을것입니다. (일시적으로 해제하는 시늉은 할수 있습니다.)

둘째 그럼에도 불구하고 반대로 정부는 부동산 버블 붕괴도 바라지 않고 있습니다.

정부가 부동산 담보대출 만기연장 불허(거치만 하는 대출이 80%)나 거치기간 불허를 하면 부동산 시장의 버블 붕괴는 순식간에 일어납니다.

하지만 부동산 시장 붕괴로 인한 한국 경제의 붕괴를 정부는 바라지 않습니다. 따라서 현 정부내에는 부동산 버블 유지 정책은 지속될 것입니다.

세째 매매가의 상승을 원하지 않는다.

3.22 조치는 남의 자본이 아닌 자기 자본으로 부동산 을 매수할 수 있는 사람은 매수하라는 것입니다. 하지만 소득이 전혀 늘지 않고 있습니다. 실질 소득도 늘지 않고 있습니다. 물론 수치로는 소득이 늘고 있지만 부익부빈익빈에 의해 부자들의 소득이 느는것이지 대다수의 소득이 느는것은 아닙니다. 소득이 증가하지 않는 상태에서 주택을 사는 방법은 부채뿐입니다. 현재의 매매가의 상승은 소득에 의한 상승이 아닌 부채에 의한 상승밖에는 가능하지 않습니다. 부채를 통한 상승, 이것을 용인하지 않는다는 것입니다.

그렇다면 소득이 증가하는 부자들이 매수해야 하는데 다주택 억제책과 부동산 세제를 통해 부동산을 통한 이익을 봉쇄하였습니다. 따라서 다주택자와 부자들이 매수를 하지 않아 매매가가 상승할 수는 없습니다.

전세공급을 늘리려면 부자들이라도 매수하여야 하는데, 부자가 자기 자본으로 매수하여도 다주택에 대한 부동산 세제를 때문에 손해를 보게 하므로써 매수의지가 없습니다.

네째 부동산 심리를 완전히 장악하고 있습니다.

보금자리 주택을 통해, 부동산 금융규제를 통해, 부동산에 대한 세금을 통해 정부는 부동산 시장에 대한 심리를 완전히 장악하고 있고 실지로 힘을 구사하여 부동산 시장을 좌지우지 하고 있습니다. 즉 부동산 시장의 동향은 정부의 부동산 시장 의지와 일치합니다. (정부는 전세가의 상승을 어느정도 용인할 것으로 보입니다. 개인적인 추측입니다.)

역시 현정부는 집권 초 예상했던 대로 부동산 시장을 완전히 장악하고 있습니다.

그렇다면 앞으로도 정부가 부동산 시장을 장악할수 있을까요?

한가지만 문제를 일으키지 않는다면 가능할 것입니다. 그 한가지는 주택 공급의 감소입니다. 현정부의 부동산 정책과 전세계적인 금융위기는 주택 공급의 감소를 필연적으로 가져 올수밖에 없습니다.

매매가가 안정되면 아무도 주택을 매수하지 않습니다. 실수요조차도 매수를 연기합니다. 부동산 세제의 강화는 주택의 추가구매 의욕을 일으키지 않습니다. 경제위기는 PF 대출 위기로 이어져 건설사도 공급할 수도 없습니다. LH와 SH 의 위기도 주택을 공급하지 않습니다.

2011년 이후에는 주택 구입인구가 감소한다고 합니다. 하지만 경제위기로 2007년 이후로 매수가 별로 없습니다. 매수세가 누적되고 있다고 보여집니다. 따라서 2011년 이후가 되어도 매수세가 감소되지는 않을 것입니다.

하지만 이것은 이론일 뿐입니다. 공급이 감소한것은 사실입니다. 하지만 2011년 이후에 매수세가 살아 있을지는 추정일뿐입니다.

하지만 전세가가 지속적으로 높아진다면 공급이 부족하고 수요가 증가하고 있다는 것입니다. (오늘 현재 강남의 전세가가 하락했다는 보도가 있었습니다.)

개인적으로 추정하기는 수도권의 전세가가 매매가의 50%를 넘는 시점을 2012년으로 예상합니다. 따라서 2012년 이후에는 매매가의 지속적인 상승이 3-4년 이상 지속될것으로 추정합니다. 공급의 감소와 수요의 증가로 정부의 정책과 상관없이 가능할 것으로 보여집니다.