큰 돈 없이 부동산 사들이는 법

윤재호

 

적은 돈으로 부동산을 사들이는 방법에 대한 이 글의 제목을 읽고 의구심을 갖는 독자들이 많을 것이다. 남을 속여서(기망) 재물의 교부를 얻는 ‘사기’가 아닌 한 어떻게 제 값 안 치르고 부동산을 값싸게 사들일까 하고 의심을 품는 건 당연한 일이다. 그러나 시세보다 현저하게 저렴하게 부동산을 매입하거나, 계약금만으로 또는 돈 한 푼(?) 들이지 않고도 부동산을 구입하는 합법적인 방법은 얼마든지 있고 또 충분히 가능한 일이다.

 

결론부터 말하면 틈새 부동산 거래기법을 이용하는 것이다. 그동안 부동산 거래현장에서 고수들이 다년간 관례처럼 이용해온 방식들이다. 예를 들어 채권‧채무와 경매, 빈껍데기 부동산의 권리를 인수한 다음 수익을 내고 되파는 방법 등이다. 이런 거래관행은 여러 개의 사례를 들어 소개할 수 있을 정도다. 다만 이런 사례들은 어느 정도 변칙 거래방법이 동원되거나 가끔 잘못 알려져 오해의 소지가 있어 편법 거래기법으로 알려지기도 한다.

 

우량 부동산을 적은 돈으로 사는 것은 투자자들의 영원한 테마이다. 수 년 간 고공행진을 이어 온 부동산 가격 거품이 빠지면서 시장이 더욱 침체될 지 여부는 확신하기 어렵지만 예전과 같은 대세 상승을 기대하기는 어렵다는 전망이 지배적이다. 내 집 마련용 주택이나 상가, 오피스텔 등 어떤 투자목적의 부동산이건 시장을 자극할 만한 특별한 호재가 없는 상태에서는 무조건 돈을 적게 들이거나 아예 공짜(?)로 부동산을 장만하는 게 해답이다.

 

거래 침체기일수록 돈 적게 들이고도 알짜 부동산을 사들일 수 있는 매물이 꾸준히 공급되고 있다. 불경기에는 실속 없이 껍데기만 있는 부동산을 처분하기 위해 매물로 내놓는 경우가 많을뿐더러 웃돈의 권리를 내다파는 분양권(금깡통) 투매현상까지 나타난다. 주택경기 침체가 예상 밖으로 길어지자 일단 처분부터 하자며 ‘울며 겨자 먹기’로 할인율을 높여 매물로 내놓고 있어서다. 돈 조금 들이고도 부동산 사들이는 몇 가지 틈새 사례를 소개한다.

 

채권 ‧ 채무를 활용한 부동산 투자

부동산을 사는 사람이 매물로 나온 목적물에 관한 기존 부동산 소유자의 채무금액 전체를 안고 소유권을 인수하는 방법이다. 전 소유자의 대출금 모두를 승계하는 대신 잔금을 지불하지 않는다는 조건으로 계약을 맺고 부동산을 사들이기 때문에 돈이 전혀 들어가지 않는다. 이런 거래방식이 가능한 이유는 투자목적으로 샀거나 수익이 나오지 않는 부동산의 대출 원금과 이자 부담을 벗기 위해 다른 사람에게 소유권을 넘기는 경우이다.

 

최근에 나온 ‘채무인수’ 조건 급매물의 사례이다. 지방광역시에 소재한 2,314㎡의 임야를 소유한 K씨는 산을 대지로 바꿔 빌라를 지을 요량으로 2007년 이 땅을 사들였다. 시세 4억5000만원 상당의 땅이지만 추가자금이 없어 1년 전 제2금융권에서 2억4000만원의 대출을 받았다. 거래 침체기인데다 분양 사업에 자신이 없어 급매물로 내놨지만 팔리지도 않고 이자 부담이 커지자 K씨는 융자금만 인수한 채 소유권을 인수할 사람을 찾고 있다.

 

채무자의 부동산을 채권자가 직접 인수하거나 경매에서 직접 낙찰 받아가는 사례도 늘어나고 있다. 부동산을 담보로 잡고 채무자에게 돈을 빌려줬지만 채무자가 파산해 경매에 부쳐진 경우 채권자가 경매과정에서 직접 유입하는 것이다. 실제 채무금보다 채권최고액이 훨씬 많아 다른 경쟁자보다 유리하기 때문에 직접 유입 받을 가능성이 높다. 최근에는 채무부담 등 때문에 채권자에게 소유권을 직접 넘겨주는 사례도 늘고 있다.

 

경매‧공매를 통해 부동산 인수하기

전세 든 집이 경매‧공매에 부쳐진 경우 임차인이 직접 낙찰 받으면 큰 돈 들이지 않고도 살던 집을 살 수 있다. 임차인이 최초저당보다 앞서서 전입신고를 마치고 거주하고 있는 데 살던 집이 경매에 부쳐지면 여러 번 유찰되기 마련이다. 임차인은 대항력이 있어 최저가가 전세금 정도까지 내려간다. 이 때 세입자는 전세금 상계처리를 목적으로 입찰해 기존 전세금으로 낙찰 받는 것이다. 전세금으로 집을 장만하고 이사를 가지 않아 일석이조다.

 

반대로 투자자가 대항력 있는 임차인의 돈을 물어주고 싸게 낙찰 받는 전략이다. 예를 들어 경매에 부쳐진 주택의 임차인이 말소기준등기보다 앞서서 전입신고를 마치고 살고 있으나 법원에 배당요구를 하지 않았으면 매수인이 전세금을 물어줘야 한다. 인수금이 커서 여러 번 유찰돼 낙찰가는 낮아지게 된다. 임차인이 계약기간 만료일에 보증금 반환을 요구하면 전세금을 돌려줘야 하지만 적은 초기자금으로 값싸게 부동산을 매수할 수 있다.

 

사정이 딱한 다급한 부동산을 가치에 비해 아주 값싸게 또는 계약금만 치르고 소유권을 인수해오는 방법도 있다. 통상 경매 등 강제집행에 부쳐진 부동산은 시장에 나오기 전 전소유자가 초급매물로라도 처리하기 위해 다양한 매도전략을 세운다. 그러나 막상 경매가 진행되면 집주인은 팔기 위한 노력을 포기하기 일쑤다. 일반 거래가 사실 상 불가능한 매물이 된 시점에는 채무인수 조건으로 경매가 이하의 가격 정도에서 거래가 이루어진다. 

 

돈 한 푼 안들이고 부동산 넘겨받기

원래 소유자가 따로 있어도 몇 가지 요건을 충족시키면 법에 따라 소유권을 인정해 주는 제도가 ‘취득시효’이다. 즉 남의 땅을 자기 땅이라고 믿고 20년 동안 점유하고 내 땅이라고 권리를 주장하는 ‘점유취득시효’와 10년간 부동산 소유자로 등기하고 점유하고 있으면 ‘등기부취득시효’라 한다. 취득시효 제도는 까다로운 법률요건을 갖춰야 가능하지만 한 번쯤 주변에서 취득시효를 통해 취득할 부동산은 있는지 따져보는 것도 좋은 방법이다.

 

필자의 지인 L의 부친이 취득시효를 통해 등기를 청구해 소유권을 넘겨받은 일이 있다. L씨 부친이 경작하던 밭을 상속받아 20년 넘게 영농해 왔는데 얼마 전 K라는 사람이 위 농지의 대장 상 명의와 등기부상 소유자 명의가 그의 조부로 되어 있다며 땅의 인도를 요구했다. 사실 위 땅은 L씨 부친이 K의 조부로부터 오래전 매수한 상태였다. 따라서 법에 따라 K씨 조부의 상속인을 상대로 한 취득시효 완성으로 등기를 이전해 왔다.

 

재산가 조상의 덕으로 공짜로 부동산을 챙길 수 있는 기회도 있다. 바로 부동산 로또 ‘조상 땅 찾기’이다. 조상 땅 찾아주기는 재산관리에 소홀했거나 불의의 사고 등으로 직계 존‧비속 소유의 토지를 파악할 수 없을 경우 전국 토지를 대상으로 지적정보센터를 이용해 작고한 조상이나 본인 명의의 재산을 열람시켜 주는 제도이다. 2008년 기준해 이 서비스를 신청한 2만2671명 중 1만1162명이 운 좋게 조상 덕을 봤다.

 

큰 돈 없이 부동산을 사들이려면 미리 값싸게 사는 투자정보를 얻기 쉽도록 정보 수집을 다양화해야 한다. 틈새물건 투자와 값싼 거래방식으로 이익을 얻으려면 주변 사람에게 저가 매물을 찾고 있다고 널리 알려야 한다. 특히 저가 부동산을 접할 기회가 많은 법률사무원이나 금융업자, 경매전문가 등 베테랑업자를 만나 충분한 시간을 갖고 매물을 찾아나서야 한다. 전문가 부류를 만나 교류하다보면 반드시 저가에 매입할 기회를 만나게 된다.

 

부동산 시장이 얼어붙으면서 아파트 뿐 아니라 전 종목들이 곳곳에서 세일 경쟁이 벌어지고 있다. 저가매물이 증가하고 틈새 투자처가 늘고 있지만 수요자가 나타나지 않으니 특별한 가격조건의 매물들도 늘어나는 추세이다. 시장이 위축된 때에는 시세보다 싼 매물이라도 가격이 현저하게 낮거나 조건이 너무 좋으면 의심해야 한다. 융자가 너무 많거나 권리 상 또는 물건 상 하자가 있으면 전문가의 도움을 받아 거래하는 것이 현명한 투자법이다.