[6월1주 마켓워치] 2차 상승랠리가 시작됐다

5월 비수기에 거래량이 점차 늘어나더니 6월 들어 그 속도가 거세다. 재건축과 분양권 시장을 중심으로 투자수요가 유입되면서 상승세는 재고아파트로 확산되는 추세다.

 

수도권 주택시장은 10년만에 찾아온 상승장에서 2차 상승 랠리가 시작됐다.

 

2015년 상반기 1차 상승 랠리가 시작됐고 11월 이후 대출규제가 발표되면서 소강상태를 지속했다. 하지만 3월 개포발 훈풍이 몰아치더니 4월 국지적 상승에서 5월 이후 수도권 전역으로 확산되고 있다.

 

주택시장에서 5월은 연중 극비수기임에도 투자수요가 늘어났다. 6월에도 시세대로 나오는 재고아파트 매물도 서울을 중심으로 빠르게 소진되고 있다.

 

반포동 재건축단지의 ‘대장주’라고 할수 있는 반포주공1단지는 자고나면 가격이 오를 정도다. 가격이 하락하기를 기다리던 대기 매수자들이 하루가 다르게 오르자 추격매수를 하고 있다. 부자들이 아파트시장에 적극적으로 돈을 투입하고 있다는 것이다.

 

강남발 재건축 훈풍은 5월 이후 강동권 목동권을 거쳐 6월엔 수원 성남 재개발시장도 꿈틀대기 시작했다.

 

상승장에서 상승폭이 큰 재고아파트(분양권말고)는 숨고르기를 하다가 재차 상승 랠리를 하는 경우가 많다. 상승폭도 커진다. 지금처럼 유동성 장세로 투자수요가 늘어나는 시기에는 더욱더 그렇다.

 

국내 경제지표도 좋지 않고 실제 경기도 좋지 않다. 또 중국 중동 등 글로벌 시장도 우호적이지 않다. 미국은 금리인상 카드를 만지작 거리고 있다.

 

그럼에도 5~6월 비수기에 거래량 증가는 정상적인 상황은 아니다. 강력한 상승장을 예고하는 신호탄이다. 수도권 주택시장이 여름철 불볕더위처럼 뜨거워지고 있다.

 

2차 랠리가 시작된 것은 우선 유동성 증대가 가장 크다. 1% 초저금리에 갈곳없는 현금이 분양, 분양권, 재건축 재개발, 재고아파트 등 아파트시장 전체에 유입되고 있다. 특히 대출규제에서 제외된 집단대출(재건축 분양권)의 유동성 힘이 컸다. 또한 2013년 이후 지속된 부동산시장 규제완화의 누적적 효과도 힘을 발휘하고 있다.

 

특히 분양권시장이 뜨겁다. 과거 부산 대구 울산 창원 등 경상권에서 활동하던 떴다방들이 지난해부터 수도권으로 대거 상경했다. 단타 물량을 대량 보유해 물량을 조절하며 프리미엄을 조작하면서 치고 빠지는 수법을 쓰고 있다. 특히 동탄2신도시, 다산신도시, 광명역세권지구 등에 가수요가 급증하고 있다.

 

가수요가 급증하고 있는 분양권시장에선 실수요자들은 매수에 신중 또 신중해야 할 것이다. 실수요를 동반하지 않는 가수요시장은 결국 팔 사람(대부분 개미들)만 남아 가격 하락으로 이어질 것이다. 또 혼탁해진 분양권시장에 이르면 내년 전매제한 규제가 강화된다면 혹독한 하락장세가 올 것이다.

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닥터아파트  최준열 주임애널리스트