부동산 정책 3대 쟁점/ DTI 부활, 독약인가 묘약인가

MB 정부 '3대 아킬레스건'과 직결… 시장에 미칠 파급 효과는
세 마리 토끼 잡기엔 역부족…
가계대출 문제 진정시킬 수 있지만 전세대란·저축은행 부실 부추길 수도
DTI는 미시적 정책… 근본 대책은…
소유 중심 주택정책, 한계 드러난 것… '거주' 개념으로 패러다임 바꿔야

정부와 한나라당이 20일 저녁 물밑 회동을 갖고 DTI (Debt to Income·총부채상환비율) 규제 부활 문제를 논의했지만, 합의점을 못 찾고 연기됐다. 정부 내에서도 기획재정부·금융위원회와 국토해양부의 의견이 엇갈려 갑론을박 끝에 간신히 DTI 규제 부활에 합의했는데, 이번엔 당정 협의라는 변수에 다시 부딪친 것이다. 〈본지 21일자 A8면 참조〉 DTI 규제 부활 문제가 왜 이렇게 뜨거운 감자가 된 것일까. 전문가들은 그 이유로 DTI 문제가 이명박 정부의 3대 아킬레스건으로 꼽히는 ▲전세 대란 ▲저축은행 부실 ▲가계부채 부실 문제와 모두 얽혀 있기 때문이라고 보고 있다.

 

◆세 마리 토끼 잡기=DTI 규제 부활로 이 세 가지 문제를 모두 해결할 수 있다면 논란의 여지가 없다. 당이 반대할 이유도 없다. 문제가 되는 것은 DTI 규제 부활이 이 세 가지 문제에 각기 다른 방향으로 영향을 미치기 때문이다.

예컨대 DTI 규제 부활은 대출을 받아 주택을 사는 가수요를 줄임으로써 가계대출 문제를 더이상 악화시키지 않는 효과적인 수단이다. 반면 이는 주택 수요를 줄임으로써 주택 가격에는 부정적이고, 전세 대란을 부추길 수 있다. 애당초 전세 대란이 촉발된 것도 주택 가격이 오르지 않자 주택을 구입하는 대신 전세로 살려는 수요가 늘어났기 때문이다. DTI 규제 부활은 아파트 PF 대출로 몸살을 앓는 저축은행 부실을 더 키울 수도 있다.

다시 말해 MB 정부의 3대 아킬레스건은 DTI 규제 부활이라는 수단으로는 한꺼번에 달성할 수 없는, 서로 상충관계(trade off)에 있는 모순된 목표다. 전형적인 '구성의 오류(fallacy of composition·부분적으로는 맞지만 전체적으론 오류에 빠지는 현상)'에 해당한다. 한 민간경제연구소 임원은 "가계대출 부실을 해결하면서 동시에 저축은행 부실과 전세 대란까지 해소할 수 있는 만병통치약은 세상에 없다"면서 "정부가 불가능한 세 마리 토끼를 잡으려다 모두 놓치기보다는 가장 심각한 문제가 무엇인지 정책의 우선순위를 정하고 최적의 정책조합(policy mix)을 만들어 대응해야 한다"고 말했다.

 

 

◆DTI 규제의 상징성=DTI 규제는 대출받는 사람의 소득에 따라 대출 금액을 제한하는 제도로 그동안 부동산시장 과열을 해소하는 강력한 수요 억제 정책으로 각광받았다.

그러나 반대로 DTI 규제를 완화한다고 해서 침체된 부동산시장이 살아났다는 실증적인 증거는 없다. 정부는 지난 2008년 9월 글로벌 금융위기가 시작되면서 부동산시장이 급랭하자 DTI 규제가 적용되는 투기지역을 해제(서울 서초·강남·송파구는 제외)하는 방식으로 규제를 풀었다. 하지만 그 뒤에도 부동산시장 하락세는 진정되지 않았다. 규제 폐지 효과보다는 글로벌 경기침체의 여파가 더 컸기 때문이다.

그런데도 여당이나 건설업계가 DTI 규제 부활에 반대하는 것은 DTI가 갖는 상징적·심리적 효과 때문이다. 부동산써브 함영진 실장은 "DTI 규제의 부활은 정부가 부동산시장 규제를 강화하겠다는 신호로 해석돼 부동산 경기에 악영향을 준다"고 말했다.

 

◆소유 중심의 주택 패러다임이 근본적 원인=최근 전세 대란은 DTI 규제라는 미시적 정책보다 주택정책에 대한 정부의 기본 방향에 문제가 있기 때문이라는 지적도 나온다. 글로벌 금융위기를 촉발시킨 서브프라임(비우량 주택담보대출) 사태가 서민도 주택을 소유해야 한다는 미 정부의 정책 때문이었듯이, 우리나라도 소유 중심의 주택정책을 지금껏 끌고 온 것이 이번 사태의 근본적인 원인이라는 것이다.

소유 중심의 주택정책이 한계까지 온 결과로 주택가격이 소득으로는 감당하지 못하는 수준까지 치솟았다. 서울의 집값 대비 소득 비율(PIR)은 9.8배로 집값 버블이 한창이던 2008년 미국(3.55)보다 높다. 이에 따라 주택 소유에 대한 회의론이 제기돼 전세 수요 급증이라는 새로운 사회 현상이 초래됐다는 설명이다. 한국은 공공 임대주택 비중이 4.5%에 불과해 영국 19%, 프랑스 17%, 네덜란드 35%에 비해 현저히 낮다.

전문가들은 주택정책 패러다임의 변화가 필요한 때라고 이야기한다. 삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 "정권이 바뀔 때마다 주택시장을 소유에서 거주 개념으로 바꾸어야 한다고 늘 주장했지만, 막상 정부 정책은 표심(票心)에 따라 오락가락 해왔다"고 말했다.