[펌]주택과 상가건물 입찰시 주민등록 및 사업자등록열람과 관련하여

 

(부제: 경매에들어간 상가건물의 사업자등록도 입찰자들이 자유롭게 열람할수 있어야 한다)

오늘 이시간엔 주택과 상가입찰시 중요한 대항력있는 임차인을 확인하는 방법에 다소간 문제가 있다는 부분을 언급하고, 그러한 부분에서 조속한 개선방향이 이루어져야 한다는 것을 말씀드리고자 합니다

통상 주택과 상가건물의 경매에 입찰하고자 하는 입찰자의 입장에서 권리분석상 가장 중요한 부분중의 하나인 선순위임차인 여부 및 차후 낙찰을 전제로 명도 내지는 인도명령의 대상을 특정하려면 반드시 주택의 경우엔 임차인 또는 점유자들의 주민등록전입여부와 상가건물의 경우엔 사업자등록신청여부를 열람해야 한다.

만일 말소기준권리보다 앞서서 주택에 전입신고가 되어 있거나, 상가건물에 사업자등록신청이 되어 있는 임차인 내지는 점유자가 있다면 이들은 선순위임차인일 가능성이 매우 크고(주택인 경우에 말소기준권리보다 최소 하루전에는 점유와 전입신고를 모두 마쳐야 하고, 상가건물인 경우에는 점유와 사업자등록신청이 되어 있어야 한다)이들이 차후 배당요구를 하거나 배당요구를 하지 않았거나 배당받지 못한 보증금은 모두 낙찰자인 매수인이 부담하여야 한다.

이러한 큰 위험부담이 있는 것이 바로 선순위임차인인 것이다.

따라서 입찰자의 입장에서는 자유롭게 이러한 선순위임차인이 있는지 주민등록내지는 사업자등록신청일을 확인할 수 있게 해주어야 보다 경매가 일반인들이 다가서기 쉽고 차후 낙찰불허가 내지는 즉시항고등을 사전에 방지할 수 있는 기능도 하게 될 것이다.

현행 주택임대차와 관련하여 선순위임차인의 존재여부를 확인하기 위해 주민등록열람은 주민등록법,

제29조 (열람 또는 등ㆍ초본의 교부) ① 주민등록표를 열람하거나 그 등본 또는 초본의 교부를 받으려는 자는 행정안전부령으로 정하는 수수료를 내고 시장·군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다)이나 읍·면·동장 또는 출장소장(이하 "열람 또는 등·초본교부기관의 장"이라 한다)에게 신청할 수 있다.  <개정 2008.2.29>

②제1항에 따른 주민등록표의 열람이나 등·초본의 교부신청은 본인이나 세대원이 할 수 있다. 다만, 본인이나 세대원의 위임이 있거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.  <개정 2007.5.17, 2009.4.1>

1. 국가나 지방자치단체가 공무상 필요로 하는 경우

2. 관계 법령에 따른 소송·비송사건·경매목적 수행상 필요한 경우

3. 다른 법령에 주민등록자료를 요청할 수 있는 근거가 있는 경우

4. 다른 법령에서 본인이나 세대원이 아닌 자에게 등·초본의 제출을 의무화하고 있는 경우

5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 신청하는 경우

가. 세대주의 배우자

나. 세대주의 직계혈족

다. 세대주의 배우자의 직계혈족

라. 세대주의 직계혈족의 배우자

6. 채권·채무관계 등 정당한 이해관계가 있는 자가 신청하는 경우

7. 그 밖에 공익상 필요한 경우

③제1항에 따른 주민등록표의 열람이나 등·초본의 교부는 전산조직을 이용하여 열람하게 하거나 교부한다. 다만, 전자문서나 무인민원발급기(無人民願發給機)를 이용하는 경우에는 신청자 본인이나 세대원의 주민등록표 등·초본의 교부에 한정한다

에 의거하여 자신이 입찰하고자 하는 주택의 전입자를 열람할 수 있다.

그러나 2002. 11. 1. 시행된 상가건물임대차보호법상의 사업자등록열람과 관련하여서는 아직 그 법제가 제정되어 있지 않아 대항력있는 임차인등이 존재하는지 사업자등록열람을 하려고 하면 입찰자는 사업자등록을 열람할 수 있는 이해관계인이 되지 않아 확인이 불가능하다.

그렇다고 해서 법원이 그러한 선순위임차인이 있는지를 정확하게 현황조사를 하지도 않는 듯 하다.

그렇게 되면 입찰자의 입장에서는 불안한 마음으로 입찰에 참여하여야 하고, 만일 입찰이 되더라도 차후 사업자등록을 열람하여 선순위임차인이 있는 것을 확인한 다음에는 오히려 낙찰불허가 내지는 즉시항고등을 통해 경매를 무력화(?)시켜야하는 상황에 직면하게 되는 것이다.

이러한 점을 감안하여 경매에 들어간 상가건물에서의 사업자등록열람을 자유롭게 할 수 있게 해주어서 보다 경매에 대한 공신력을 제고하는 것은 물론 보다 정확한 권리분석 이후에 신속한 입찰 등을 유도해야 하지 않을까?

따라서 해당 정부부처는 이러한 일반 국민들의 애로사항을 확인하고 하루속히 법제를 정비하여 입찰자들이 상가건물을 낙찰받는데 걸리는 정신적, 물질적인 고통을 조속히 해결해야 할 것이다.