2011 부동산 세테크 전략

2010년은 전반적으로 부동산 거래가 침체가 되다보니 세금분야에서도 특별한 이슈가 많지 않았다. 물론 부족해진 세수를 보충하고자 고소득자에 대한 세금강화가 있었고 부동산 경기활성화를 위한 취득세나 양도소득세 감면조치의 연장, 8·29부동산 대책의 일환으로 중과세 완화시한이 연장되기도 했다. 이외에도 세부적으로 양도소득세 예정신고가 의무화되는 등 납세제도에서도 일부 변화가 있었다. 그렇다면 2011년 부동산 세금은 어떤 식으로 활용하면 좋을지 점검해보자. 

 

부동산 감세기조는 2011년에도 유지된다

구분	내용
취득·등록세 감면시한 1년 연장 추진	2.2~2.7%(원칙 4.6%)
다주택자 양도소득세 중과 완화시한 2년 연장	2009.1.1(3주택자는 3.16)~2012.12.31
수도권(서울 제외) 매입임대사업자 세제지원 요건 완화	임대호수 5호→3호 이상, 임대기간 10년→7년 이상, 공시가격 3억 원→6억 원 이하

 

정부는 부동산 시장의 연착륙 시도를 위해 2010년 8월 20일에 세제 및 자금대출 규제를 완화하는 부동산 대책을 발표했다. 그 중 주요세제정책을 나열하면 다음과 같다.

내용을 보면 취득세나 양도소득세 등 거래세를 인하하여 거래를 활성화하는 것을 목표로 삼고 있음을 알 수 있다. 구체적으로 취득세와 등록세의 경우 원래 4.6%이나 2010년 12월 31일까지 한시적으로 2.2~2.7%까지 감면하도록 하였으나, 이를 2011년 12월 31일까지 연장하였다. 다만, 9억 원이 넘는 고가주택에 해당하거나 다주택자(일시적 2주택자는 제외)가 취득하는 경우에는 감면을 배제한다. 양도소득세 중과세 세율적용 유예는 2010년 12월 31일에서 2012년 12월 31일까지 2년간 연장되었다. 이외에도 임대사업 활성화를 위해 서울을 제외한 수도권은 의무주택 수와 임대기간 등이 3채 및 7년 등으로 완화되었다.  

 

부동산 종류별 세테크방향은

부동산 시장이 침체기에 있든 활황기에 있든 세금문제는 항상 개입된다. 따라서 상황이 어떻든 원하는 수익율을 얻기 위해서는 본인에 맞는 절세법을 강구할 필요가 있다.  

① 1주택을 보유한 경우

1세대가 1주택을 보유한 경우에는 비과세를 받는 것이 최선이다. 따라서 미리 팔기 전에 비과세 요건을 충족했는지를 살핀 후 계약을 하도록 한다. 참고로 비과세 요건은 기본적으로 3년 이상을 보유하면 되나 서울과 과천 그리고 분당이나 일산 등 1기 신도시 소재 주택은 2년 이상 거주요건을 추가로 충족해야 한다. 한편 실거래가액이 9억 원을 초과하는 고가주택의 경우에는 양도차익 중 일부가 과세되므로 보유기간을 조절하여 장기보유 특별공제율을 늘리는 것이 좋다. 1세대 1주택 상태에서 양도하는 경우에는 비과세 여부와 관계없이 10년 이상 최대 80%를 양도차익에서 공제하기 때문이다. 이외 주택을 구입할 때에는 공동명의가 도움이 된다. 재산을 분할하여 점유할 수도 있으며, 추후 양도소득세를 낼 때 공동명의에 의한 절세효과가 상당히 많이 발생하기 때문이다. 

 

② 신규분양주택을 사는 경우

일반적으로 유상으로 주택을 거래(일반분양 포함)한 경우에는 취득가액의 2.2~2.7%선에서 취득세 등이 부과되고 있다. 그런데 정부는 미분양 주택을 해소하고자 2010.6.30.까지 등기를 완료한 미분양 주택에 대해서는 1% 선에서 취득세 등을 부과하였다. 그런데 비수도권에서는 여전히 미분양 주택이 해소기미가 보이지 않자, 취·등록세 감면기간을 2011.4.30.까지 한시적으로 연장하였다. 다만, 대형주택(전용면적 85㎡ 초과)에 대해서는 분양가 인하폭에 따라 다음과 같이 취득세 등의 감면율을 차등화하여 적용하고 있다.

자구노력(분양가 인하)	감면율	세율	비고
가격인하 無～ 10% 이하	50%	2%	주택 유상거래 감면 수준
10% 초과～ 20% 이하	62.5%	1.5%
20% 초과	75%	1%	현행 미분양 주택 감면 수준

참고로 조세특례제한법에서는 처분 시 발생한 양도소득세도 감면을 해주는 경우가 종종 있다. 따라서 처분 전에 본인의 주택이 감면이 적용되는지 등을 미리 점검하는 것도 중요하다.  

 

③ 1주택자가 새로운 주택을 구입하는 경우

실수요자가 새 집을 사서 이사 갈 때 기존 주택은 새 집의 잔금지급일로부터 2년 내에 처분하면 비과세를 받을 수 있다. 만일 2년 내에 처분이 힘든 경우에는 2년이 되기 전에 자산관리공사에 매각을 위탁해보자. 그렇게 하면 비과세를 받을 수도 있다. 참고로 세법상의 요건을 충족한 농어촌주택이나 상속주택 등을 포함하여 2주택을 보유하고 있더라도 비과세를 받을 수 있는 길이 있다. 예를 들어 일반주택과 상속주택이 있는 경우 일반주택을 먼저 처분하면 비과세를 받을 수 있다는 것이다. 

 

④ 다주택 보유자가 양도하고자 하는 경우

다주택을 보유하고 있는 경우에는 중과세 제도를 최우선적으로 고려한다. 이 제도가 적용되면 높은 세율에 의해 처분이익의 대부분을 세금으로 내야 하기 때문이다. 다만, 중과세 세율은 2012년 12월 31일까지 한시적으로 적용되지 않고 있으므로 이 기간을 이용해 처분하면 세금을 낮출 수 있다. 2년 이상을 보유한 경우라면 6~35%의 세율을 적용받을 수 있다. 단, 3주택 중과세 대상자의 경우 처분 물건이 투기지역에 소재한 경우에는 6~35%에 10%포인트가 가산되어 16~45%가 적용될 수 있으므로 이에 유의해야 한다. 그리고 한 해에 6~35%로 과세되는 건수가 2회 이상이면 합산과세로 세금이 증가될 수 있다는 점에도 유의해야 한다.  

 

⑤ 재건축 및 재개발 지분을 양도하고자 하는 경우

재건축이나 재개발 사업 과정에서 발생하는 조합원 입주권은 실질이 거의 주택과 같아 이를 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 다만, 이 경우에는 일반적으로 입주권 1개를 보유하고 있어야 한다. 그런데 입주권 외에 다른 주택이 있는 경우에는 입주권이나 주택을 양도해도 세금이 부과되는 경우가 있으므로 주의해야 한다. 요즘 입주권은 주택으로 취급되고 있기 때문이다. 하지만 입주권을 포함하여 다른 주택이 있는 경우라도 실수요목적에 해당되면 폭넓게 비과세를 적용하고 있으므로 꼼꼼히 비과세 요건을 따져봐야 한다.  

 

⑥ 토지를 처분하는 경우

토지를 보유하고 있는 경우 토지의 성격이 비사업용인지 아닌지를 이를 미리 이해해두는 것도 처분 시 매우 중요하다. 사업용 토지라면 장기보유 특별공제 적용도 가능하고 세율도 일반세율이 적용되기 때문이다. 예를 들어 8년 자경한 농지를 상속이나 증여를 받은 경우 상속이나 수증인이 재촌·자경하지 않더라도 이를 비사업용 토지로 보지 않는다. 물론 8년 이상 직접 자경한 농지는 폭넓게 양도소득세가 감면되므로 감면을 적용받을 수 있는지 미리 점검하는 것이 순서이다. 만일 비사업용 토지에 해당하는 경우라도 중과세 세율이 2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 한시적으로 폐지되었으므로 이 기간 내에 이를 처분하면 세금혜택을 크게 받을 수 있다.