노후대비 상가투자, 시행사·양도세 등 살펴보자

자영업자 김민석씨는 노후에 상가 임대료를 받으며 사는 것이 꿈이다. 얼마 전 그는 지인의 소개로 서울 교대 인근의 신축 상가에 1층 편의점을 분양받아 임대했다.

 

당초 그는 시행사에서 일부 층을 병원으로 개발한다는 이야기를 듣고 약국을 임대할 목적이었으나 별도의 권리금을 요구받은 뒤 계획을 바꿨다. 그는 6억원을 투자해 20평(전용률 55%)을 분양받았다. 차후 보증금 1억원에 300만원 세를 놓을 생각이다. 김씨는 연 7% 가량의 수익률을 기대하고 있다.

 

/사진=머니위크DB

 

분양상가에 투자해 성공할 가능성은 얼마나 될까. 최근 몇년 사이 저금리와 주식시장 침체가 잇따르며 분양상가 투자에 대한 관심이 높다. 하지만 우리나라 상가시장은 고분양가로 인해 이미지가 좋지 않아 수도권이나 지방 택지지구 내에서 초기 분양받는 상가의 경우 제값을 내면 '바보' 소리 듣기도 일쑤다.

 

2일 부동산컨설팅업체 유엔알은 분양상가에 투자할 때 유의해야 할 점을 소개했다. 박상언 대표는 "안정성과 투자가치를 볼 때 유망 상가를 꼽자면 역세권 근린상가"라고 추천했다.

 

근린상가는 주변에서 흔히 볼 수 있는 상가다. 특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있다.

 

연 수익률 4~7% 정도에 약 5~30억원대의 자금이 소요된다. 역세권 상가의 경우 유동인구가 많고 지하철 개통 등 향후 교통망이 개선되는 곳은 가격이 비싸도 권리금이 형성돼 있어야 투자가치가 있다.

 

하지만 항상 좋은 결과를 얻는 것은 아니다. 단지 규모가 1000세대 이상이고 20~30평형 아파트 밀집지역이며 상가의 총면적을 배후가구 수로 나눈 수가 0.3평 이하일 경우 경쟁력이 있다.

 

반면 예정가 대비 낙찰가가 150%를 넘으면 투자성이 떨어진다. 택지지구의 경우 향후 대형백화점이나 쇼핑시설이 들어서면 단지 내 상가의 경쟁력이 떨어질 수 있기 때문에 투자 시 꼼꼼한 현장조사가 필요하다.

 

박상언 대표는 "근린상가에 투자할 때는 최소 3~4년 이상의 중장기적 관점을 가지고 접근해야 한다"고 말했다. 그는 "분양 후 상가 완공까지의 기간과 완공 후 상권 형성의 기간을 감안해야 한다"며 "최근 근린상가는 평당분양가를 높이는 추세라 적정성 여부를 살펴보는 것이 중요하다"고 조언했다.

 

동대문과 같은 테마상가에 투자할 때는 투자금 회수나 관리 리스크에 대한 문제를 염두에 둬야 한다. 상가 관리에 있어 임대분양과 같이 시행사의 마케팅과 업종 구성 전략 등의 혜택을 누릴 수 없다는 단점이 있다. 임대분양은 최소 5년 이상 장기임대의 형식으로 분양받아 투자자금이 비교적 적게 들지만 시행사가 부도 나는 경우도 있다.

 

박상언 대표는 "단지 내 상가에 투자하려면 아파트 주민들이 외부로 나가기 힘든 독점상가를 고르고 퇴근시간대 약속장소로 자주 이용되는 곳이나 서민층이 거주하는 곳이 유망하다"고 꼽았다.

 

특히 "낙찰가율이 300~400％ 육박하는 과열 양상을 보이고 있는 점은 주의해야 한다"며 "한정된 업종이 들어서는 단지 내 상가의 여건상 높은 임대시세를 받아내기가 쉽지 않고 직접 입주하더라도 초기비용을 회수하기가 어렵다"고 주의를 당부했다. 일반적으로 단지 내 상가의 낙찰가는 내정가 대비 150% 미만이면 무난하다.

 

아울러 ▲토지 등기부등본상 시행사 명의로 등기가 완료됐는지 ▲건축허가 서류를 열람해 상가허가가 났는지 ▲시공사의 준공보증 약정서가 있는지 ▲믿을 만한 기업이 분양보증 또는 연대보증을 했는지 ▲자금관리계약을 체결한 은행이 어떤 곳인지 ▲기존 건물을 허물고 신축하는 경우 건축물 철거가 완료됐는지 확인하는 것이 안전하다.

 

상가 겸용 주택의 경우 전체면적 중 주택으로 사용하는 면적이 더 크면 양도세를 내지 않아도 된다. 단, 보유 기간이 2년이 넘어야 하고 9억원 미만이어야 한다. 또한 주택면적이 상가면적보다 작거나 같을 경우 주택부분에 대해서만 비과세를 받을 수 있다.

 

이밖에 계단이나 복도 등을 주택의 면적에 포함시키거나 주택부분을 증축하는 방법으로 주택면적을 넓혀 세금을 줄이는 방법이 있다.

 

김노향 기자 merry@mt.co.kr