9월 2주 부동산 주간 소식(9월 6일~12일까지)
<목 차>
1. 경매시장 동향
2. 시장동향 및 전망
3. 통계뉴스
4. 업계소식
5. 정부정책
6. 지역개발 소식
7. 기타 주요뉴스
1. 경매시장 동향
Ø 경매정보업체 디지털태인에 따르면 대책발표 이후 열흘간(8월 30일~9월 8일) 수도권 3억원 이하 아파트 낙찰가율은 80.25%로 대책발표 직전 열흘간(8월 19일~28일) 낙찰가율인 79.35%보다 0.90%p 상승했습니다.
Ø 같은 기간 수도권 3억원 초과 아파트 낙찰가율이 76.53%에서 75.37%로 1.16%p 하락해 대조적인 모습을 보였는데요.
Ø 저가 아파트 낙찰가율이 상승한 이유로는 DTI규제가 한시적으로 폐지되고 생애최초주택담보대출이 시행되자 실수요자들을 중심으로 내집마련에 나섰기 때문입니다. 여기에 매매가격과 달리 꾸준히 상승하는 전세가격도 저가아파트 낙찰가율 상승에 한몫 했습니다.
Ø 9월 들어 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남 3구 아파트(주상복합 포함)의 낙찰가율은 84.6%를 기록했습니다. 지난 5~8월 강남권 아파트 낙찰가율은 80% 아래로 떨어져 있었지만 9월 들어 80%대로 올라선 것은 투자심리가 그만큼 회복됐다는 것입니다.
Ø 청담동 삼익 104㎡형이 지난 8월 78%에서 82%로 올라섰고, 도곡동 타워팰리스 163㎡형도 최근 70%대에서 91% 인기가 높아졌습니다.
2. 시장동향 및 전망
Ø 9일 한국은행이 기준금리를 현재 수준(2.25%)에서 동결되었는데요. 동결된 이유 중에 하나가 바로 부동산 거래 활성화를 위해서 라고 합니다.
Ø
Ø 부동산 전문가들은 수요자 심리를 위축시키는 위험이 줄었다는 측면에서 이번 금리동결 결정이 부동산시장에 긍정적으로 작용할 것으로 보고 있습니다.
Ø 7일 무디스가 연구 보고서를 통해 "올해 서울 등 수도권을 중심으로 주택 가격이 10% 이상 떨어진 후에도 계속해서 하락세를 보일 것"이라고 전당했습니다.
Ø 무디스는 “지난 10년간 주택시장 붐으로 가격이 급등해 주택구입 능력이 취약해졌다"며 "앞으로 중단기적으로 주택시장의 하향세가 지속될 것으로 보인다"고 강조했다고 합니다.
Ø 또 "가계부채가 많고, 금리인상에 취약한 점도 주택 가격의 추가 하락 압력을 키우고 있다"고 밝혔다고 합니다.
● 인구 유입 없는데...영종도 다세대ㆍ연립 전세값이 뛰는 이유
● `8·29 대책` 10일… 주택시장엔 어떤 변화가?
● ‘집 살지, 팔지’엔 이견… ‘단기 급등 없다’엔 일치
Ø
Ø 이 같은 이유로는 가계부문의 주택구입 가능 인구가 감소하고, 금리인상에 따른 부채조정 가능성이 높다는 점과 정부도 중장기적인 재정건전성 강화 기조를 감안할 때 지원확대가 곤란하다는 점 등을 꼽았습니다.
Ø 특히 김 원장은 가계부채와 관련 "현재 절대수준이 높은 상황이며 지나치게 부동산에 의존하는 문제가 있다"고 지적하며 "가계대출 건전성 및 손실흡수능력은 양호한 수준으로 단기간에 부실화될 가능성은 낮다"고 진단했습니다.
3. 통계뉴스
Ø 수도권아파트 시장이 전셋값은 오르고 매매값은 하락하는 양극화 현상이 나타나고 있습니다. 이번주 수도권 전세값은 지난주보다 0.03%p 증가한 0.08% 상승을 기록했는데요.
Ø 특히 서울은 금주 25개구 중 22개구 전세가가 상승하는 모습을 보였으며 수도권에서 하락한 곳은 경기 파주시 및 인천 계양구 뿐이었습니다. 2년 전 입주쇼크로 역전세난이 일어났던 서울 송파구의 경우 재계약율이 높아지면서 서울에서 가장 큰 상승폭(0.29%)을 기록했습니다.
Ø 반면 수도권 매매시장은 여전히 하락세를 기록했지만 대책 발표 전후로 일부 매도자들이 매도시기를 조율하고, 매물을 회수하면서 낙폭을 줄이는 모습을 보였습니다.
Ø 국민은행이 지난달 30일 전국 3500개 부동산중개업소를 대상으로 전세수급 상황을 조사한 결과 전세물량 공급에 비해 수요가 초과한다는 응답자 비율이 82.2%로 지난 3월 둘째주 82.8% 이후 주간 기준으로 가장 높았습니다. 이는 지난 7월 19일 이후 6주 연속 증가한 수치였는데요.
Ø 특히 서울지역의 경우 수요초과 응답비율이 평균 68.5%였고, 이중 한강이북 14개 구에선 65.9% 한강 이남 11개구에선 65.9%로 조사됐습니다. 인천과 경기 지역에서도 수요초과 비율은 74.0%였습니다.
Ø 이처럼 전세수급 불균형 현상이 심화되고 있는 것은 가을 이사철을 앞두고 전세 수요는 늘고 있지만 미분양 등으로 전세공급은 원활하지 않기 때문이라고 국민은행은 분석했습니다.
● 보증부 월세비율 사상 최고…강남북 집값 격차 올 최저
Ø 국토해양부와 국민은행의 전국주택가격동향조사에 따르면 8월 강남지역의 평균 아파트 가격은 6억3550만원으로, 지난 2월 6억5104만원 이후 6개월 연속 떨어졌습니다.
Ø 강북지역 평균 아파트 가격도 지난 2월 4억1056만원에서 지난달 4억351만원으로 내려앉았는데요. 이에 지난 2월 2억4048만원까지 벌어졌던 강남북간 아파트 가격 격차는 지난달에는 2억3199만원으로 좁혀졌습니다.
Ø 한편 집값이 떨어지면서 주택구매력지수는 138.5로 100을 상회하면서 소득과 대출을 통한 주택 구매력이 충분한 것으로 조사됐고, 저금리 등의 영향으로 집주인의 월세 선호도가 높아지면서 전세비중도 54.9%로 연초의 58.4%보다 줄어들었습니다.
Ø 최근 집값은 떨어지고 있는 반면 전셋값은 상승하면서 8월 말 현재 전국 아파트의 매매가 대비 전세금 비율은 55.7%인 것으로 나타났습니다.
Ø 특히 서울은 42.6%로 2007년 10월(42.7%) 이후 가장 높았습니다. 강북이 평균 45%, 강남이 40.5%로 집계됐습니다.
Ø 전세가 비율이 가장 높은 지역으로는 광주광역시로 74.3%를 기록했고, 울산(70.5%), 대전(69.4%), 대구(67.8%) 등의 지역이 뒤를 이었습니다.
Ø 전세금이 오르면서 전세 수요자는 전세 물건을 구하기가 어려워졌지만, 주택 구매능력이 있는 사람들은 전세를 안고 내 집을 마련하기가 유리해졌습니다.
Ø 전문가들은 부동산 시장이 당분간 혼조(混潮) 양상을 보일 것으로 예상되는 만큼 주택 매입 시 침체기에도 가격 하락폭이 제한적인 지하철역과 가까운 역세권, 500가구 이상의 대단지를 선택하라고 조언했습니다.
Ø 닥터아파트가 지난 8월 한달간 전국 분양권 시세를 조사한 결과 -0.03%로 지난달 -0.12%보다 0.09%p 증가한 수치를 보였습니다.
Ø 이는 지방 분양권 시세가 지난달 0.03%에서 이번달 0.12%로 크게 상승했기 때문인데요. 특히 지방에선 부산(0.19%) 및 대전(0.16%)지역에서의 상승률이 컸기 때문으로 이들 지역은 ‘최근 입주물량이 부족하다’라는 공통점을 가지고 있습니다.
Ø 반면 수도권은 여전히 많은 입주물량의 영향으로 -0.11%의 마이너스 변동률을 보였습니다. 고양 및 용인 등 입주물량이 많은 경기도가 -0.21%로 가장 큰 하락세를 보였고, 신도시 -0.11%, 인천 -0.05%, 서울 -0.04%로 뒤를 이었습니다.
● 앗! 외국인 마저.. "서울 외국인 보유 토지 감소"
Ø 8일 서울시에 따르면 2분기말 현재 서울시내 외국인 보유 토지 면적은 380만1782㎡로 1분기말 382만3407㎡에 비해 0.57% 줄어든 것으로 나타났습니다. 분기별로 전체 보유 면적이 줄어든 것은 지난 2006년 3분기 이후 이번이 처음인데요.
Ø 이 같은 이유는 국내 부동산 시장의 불황이 장기화되면서 보유 부동산에 대한 구조조정을 본격화하고 있기 때문으로 풀이됩니다.
Ø 닐슨컴퍼니코리아가 9일 발표한 설문조사에 따르면 응답자 1000명 가운데 954명(95.4%)은 서울아파트 가격이 아직 비싸다고 평가했습니다. ‘매우 비싼 편’이라는 응답자들도 전체의 57.8%였다고 합니다.
Ø 하지만 서울의 아파트 가격이 실제 하락할 것으로 전망한 응답자는 443명(44.3%)에 불과한 것으로 나타났습니다. 즉 나머지 557명 가운데 332명(전체의 33.2%)은 가격이 오를 것으로 예상했다고 합니다.
Ø 서울 아파트 가격의 적정 하락 폭은 현재가 대비 21~30%, 11~20%, 31~40% 순으로 조사됐습니다.
4. 업계소식
Ø 자금 조달 문제로 중도금 400억원을 내지 못해 삐걱대던 서울 상암DMC 랜드마크 빌딩 사업 시행사에 대한 900억원 규모의 증자가 확정됐는데요. 이번 증자로 서울라이트는 3차 중도금 미납분은 물론 11월에 도래할 4차 중도금도 마련하게 됐습니다.
Ø 서울 트라이는 올 들어 자금 조달에 어려움을 겪으며 5월 3차 중도금 400억원을 미납한데다 출자사인 대림산업이 PF 지급보증을 거부하고 나서면서 사업이 난항을 겪어왔습니다.
Ø 서울라이트 측은 증자해야 할 자본금 잔액이 1060억원이나 남아 있어 본 PF 전까지 자금위기는 더 이상 없을 것이고 중견건설 업체들도 추가로 시공참여를 원하고 있어 ABCP 발행에도 큰 문제가 없을 것으로 내다보고 있다고 합니다.
Ø 정부의 8.29대책의 영향으로 9월 건설기업 경기실사지수(CBSI) 전망치가 전월보다 21.4p 상승한 71.5로 조사됐습니다. CBSI가 100을 넘으면 낙관적으로 보는 기업이 많다는 것이고 반대로 100을 밑돌면 현재 건설경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 많다는 것을 의미하는데요.
Ø 건설산업연구원은 9월 전망치가 여전히 100을 밑도는 수준이지만 지난해 7월 이후 13개월간 하락세를 지속해온 건설경기 침체가 이번 대책으로 상당폭 개선될 것으로 전망하고 있습니다.
Ø GS건설은 최근 부산 연산동 연산자이 아파트의 미분양 가구를 모두 2,500여억원에 민간펀드인 아시아자산운용에 넘겼다고 10일 밝혔습니다.
Ø 이번 협상을 통해 GS건설은 미분양 아파트의 소유권을 아시아자산운용측에 넘기고 향후 3년간 연리 8%의 이자를 지급하며 3년이 지날 경우 원금을 상환하는 조건으로 계약을 체결했는데요. 아파트 소유권은 펀드측에 넘어갔지만 판매나 관리는 계속해서 GS건설측에서 맡기로 했습니다.
Ø 상가업계에 따르면 광교에서는 아직 착공허가가 나지 않은 일부 생활대책용지에서 상가와 오피스텔의 불법 사전분양이 이뤄지고 있습니다. 부동산 침체에 자금난이 겹치자 토지잔금 미납으로 착공허가가 나지 않은 상태에서 편법 선분양이 이뤄지고 있는 것인데요.
Ø 정상적으로 상가와 오피스텔을 분양하려면 건축허가를 받고 토지대금을 완납한 후 착공용 토지사용허가서를 발급받아야 합니다. 이를 어기면 ‘건축물 분양에 관한 법률’에 따라 3년 이하의 징역이나 3억원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다.
Ø 투자자들은 피해를 줄이기 위해선 착공용 토지사용허가서가 발부됐는지, 신탁사는 선정됐는지, 시공사는 믿을만한 곳인지, 구분등기가 가능한지 여부 등도 꼼꼼히 체크해 봐야할 것입니다.
Ø 7일 서울시가 밝힌 부동산개발업체 등록 현황에 따르면 올 들어 8월 말 현재까지 시내 소재 부동산개발사 중 32곳이 폐업하거나 다른 지역으로 이전하기 위해 전출을 신고한 것으로 나타났습니다. 부동산개발사 폐업이 1월 이후 8월까지 한 달 평균 4건 이상 이어지는 것을 고려하면 일주일에 1곳 꼴로 문을 닫은 셈입니다.
Ø 주택경기 하락에 따라 미분양이 속출하면서 어렵사리 분양을 하고도 시공사와 분쟁에 휩싸여 갈등을 겪는 시행사도 속출하고 있고, 서울시 동대문구 한 주상복합 아파트에서는 아파트 및 상가 소유권을 두고 시공사와 시행사가 서로 점유권을 행사하는 등의 상황까지 발생했습니다.
● "혁신도시 땅이 안 팔린다"…민간용지 분양률 8.4%에 불과
Ø LH가 시행을 맡은 전국 9개 혁신도시의 유상공급 민간용지 1212만 2000㎡(6조9663억원) 가운데 판매된 용지는 7월말 기준 102만㎡(5566억원)로 전체의 8.4%에 불과한 것으로 나타났습니다.
Ø 특히 경남혁신도시의 경우 전체 용지 104만 9000㎡ 가운데 이전기관용지 3만1000㎡만 국민연금공단에 팔렸을 뿐 민간용지 84만3000㎡의 분양실적은 전무 했는데요.
Ø 이에 대해 LH 관계자는 “부동산 경기침체에다 지역건설업체들의 유동성 위기까지 겹치면서 혁신도시의 민간용지 분양이 저조한 상태”라며 “이러한 상황은 혁신도시 뿐 아니라 신도시, 산업단지 등의 민간토지 매각도 대부분 지지부진하다”고 말했습니다.
5. 정부정책
Ø 8.29 대책에 포함되었던 생애최초 주택담보대출이 오는 13일부터 시작됩니다.
Ø 가구원 전원이 주택을 소유한 적인 없는 연소득이 4,000만원 이하(부부합산)인 사람이 대상입니다.
Ø 위의 조건에 해당되는 사람이 비투지기지역의 85㎡ 및 6억원 이하 주택을 구입할 경우 연 5.2%(3자녀 이상은 4.7%) 금리로 2억원까지 지원을 받을 수 있는데요. 여기서 주택은 신규분양 아파트뿐만 아니라 기존주택, 단독주택, 다가구주택도 포함됩니다.
● 13일 시작되는 생애최초대출 어떻게 받나(Q&A형식)
6. 지역개발 소식
Ø 9일 가락시영 재건축 조합은 현행 2종 주거지역에서 3종으로 상향시켜 총 871가구의 일반분양분을 확보하는 내용의 정비구역지정 변경안을 송파구청과의 2차례에 걸쳐 합의, 확정했다고 밝혔습니다.
Ø 이번 종상향에 따라 가락시영 아파트의 상한용적률이 250%에서 300%로 높아지며 가구수도 2300여 가구가 늘어난 8903가구로 재건축됩니다. 추가분담금도 조합원당 1억원 안팎으로 줄 전망입니다.
Ø 서울 강남구청이 10일부터 27일까지 서울 개포지구(32개 단지)는 용적률을 기존 200%에서 최고 250%로 올린 지구단위 계획변경안에 대해 주민 공람을 시행합니다.
Ø 지구단위계획안에 따르면 개포주공1~4단지와 개포시영, 일원대우, 일원현대 등 저층 단지가 있는 2종 일반주거지역은 용적률 250%를 적용, 최고 35층 높이로 지을 수 있도록 했는데요. 여기에 기부채납을 통해 임대주택을 지을 경우 제3종지역은 최대 300%까지 용적률을 높일 수 있습니다.
Ø 강남구청은 공람공고가 끝나면 각종 부서협의, 교통영향평가, 자체 심의를 통해 서울시에 결정요청을 할 계획으로 올 연말쯤이면 본격적으로 재건축사업을 시행할 수 있을 것으로 내다봤습니다.
Ø 국토해양부가 GTX 공청회를 열고, 경기도 등 관련 지자체와 협의를 통해 최적의 시행방안을 마련, 사업을 추진할 계획이라고 6일 밝혔습니다. 이번 공청회는 타당성조사 용역을 수행한 한국교통연구원 주관으로 실시되며 관련 지자체 공무원, 관련분야 전문가 및 수도권 주민 등 300여명이 참석할 예정인데요.
Ø 국토부는 부족한 재정을 감안해 GTX를 경기도가 제안한 방식대로 민자사업으로 추진하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌습니다. 국토부는 올해안으로 GTX건설 기본계획을 확정짓고 사업자 선정 등을 거쳐 오는 2012년쯤 착공할 계획입니다.
Ø GTX는 지하 40~50m 깊이에서 시속 200㎞로 달리는 급행철로 GTX가 건설되면 수도권 외곽에서 서울로의 진출입 시간이 10~20분대로 크게 단축됩니다.
Ø 서울시와 코레일은 서울역 주변에 2015년까지 최고 180m(40층) 높이의 국제회의장(조감도)을 건립하고 회의장 주변에는 호텔과 문화시설과 철길을 덮은 자리에는 친환경 테마파크를 조성한다는 ‘서울역 국제회의 시설 조성계획’을 5일 발표했습니다.
Ø 서울역의 국제회의장은 중앙부에 지상 9층, 양 측면에 27층과 40층짜리가 연결된 복합 건물로 건설되는데 이 건물에는 서울 시내에서 단일층 최대 규모인 1만800㎡의 전시장과 뮤지컬 공연이 가능한 최대 3000석 규모의 국제회의장이 들어서게 됩니다.
Ø 서울시는 각종 심의 등을 거쳐 올해 말까지 세부계획을 확정해 착공에 들어가 2015년 완공할 예정이라고 합니다.
7. 기타 주요뉴스
Ø 한국은행의 8월 금융시장 동향에 따르면 지난 8월 주택담보대출 잔액이 1조 7,000억원 늘어난 반면 증가폭은 전달 2조 4,000억 원에 비해 상당히 줄었는데요.
Ø 주택담보대출 잔액 증가폭이 줄어든 것은 지난해 9월 4,000억원 감소 이후 11개월 만으로 아파트 입주에 따른 집단 대출 규모가 큰 폭으로 감소했기 때문입니다.
● 무상지분율 174% 고덕6단지 투자가치 분석해보니…
● 학군 나뉜 위례신도시, 양도세 비과세 기준도 갈린다
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