[수익형 부동산 길라잡이] 상권별 상가투자 요령

장경철

 

상권별 특성을 파악하고 투자에 임해야

 

상가투자는 먼저 상권의 특색을 철저히 파악한 후 투자에 임해야 한다. 따라서 상권특성에 맞는 업종이 무엇인지 유동인구의 구성비율은 무엇인지 배후세대는 누구인지를 파악해야 후회가 없는 투자가 될 것이다.

상권은 크게 나누자면 5가지로 축약이 되는데 역을 중심으로 형성되는 역세권, 대단지 아파트를 배후로 하는 아파트 상권, 업무지역이 밀집된 오피스 상권, 대학들이 몰려 있는 대학가 상권, 서울 인근에 개발되는 신도시 상권 등로 나눌 수 있다.

결국 핵심은 상권의 특색을 파악한 후 적합한 업종을 유치한다면 상상외로 좋은 알짜 상가를 고를 수 있는 기회가 주어질 것이다.

◆ 역세권

역세권은 전철역을 중심으로 형성된 상권을 말한다. 역세권의 경우 권리금이나 임대조건이 상당히 높은 대표적인 지역이다. 그 이유는 교통의 요지인 탓에 통행인구수가 많아서 고객을 확보하는데 입지적으로 상당히 유리하기 때문이다. 하지만 역세권의 유동인구는 시간에 쫓기기 때문에 무엇을 사먹거나 구입하기 위해 오래 기다리지 않는다는 특성이 있다. 때문에 인구의 흐름이 여타 상권보다 빠르므로 단순한 업종이나 도소매 업종이 유리하며 특히 지하철 역 주변은 중저가품을 취급하는 것이 좋다.

최근 역세권은 환승역이 늘어나고 있다. 환승역의 경우 출구가 보통 두자리인 경우가 많다. 따라서 유동의 흐름이 많은 주 출구를 가려내야 하는 지혜가 필요하다. 가령 타 교통수단의 연계성이 좋거나 노점이 많은 곳, 집객요소를 갖춘 건물, 대형 상가가 있는 출구, 랜드마크 건물이 있는 출구 등이 주 출구일 확률이 높다.

시내 중심의 역세권은 인구가 빠져나가는 곳인데 비해, 주거지역 주변의 역세권은 인구가 몰리는 곳이다. 역세권 중에서도 최고의 입지는 사거리나 삼거리가 인접한 주 통행로, 역으로부터 손님을 유입할 수 있는 주택가 진입지의 여건을 갖춘 곳이다.

◆ 아파트 상권

아파트 상권은 주로 아파트 입주민을 대상으로 형성되는 상권을 말한다. 따라서 아파트 거주민의 생활수준이나 연령대 파악이 중요하다. 아파트 단지는 생활 패턴이 유사하고 구매 형태도 많이 비슷하다. 따라서 단지 내 상가 이용률이 높은 것이 특징이며 생필품을 중심으로 소비하는 경향이 있다. 따라서 사치품이나 고가품이 아닌 일상 편의용품을 취급하는게 바람직하다.

대형 아파트 위주의 단지의 경우 주변에 들어선 할인마트나 백화점 등을 이용할 가능성이 많으며 중소형 위주의 아파트의 경우 단지내 상가 이용률이 높다는 점을 명심해야 하겠다. 또 인근에 경쟁 상대인 근린상가나 대형상가가 잘 형성되어 있는지도 검토해야 한다. 입주 초기에는 경쟁력이 있을지 모르나 시간이 흘러 아파트 인근에 상권에 잘 형성된다면 주 고객들을 빼앗길 확률이 높기 때문이다.

아파트 단지내 상가의 경우 상가 전체가 대부분 생활 밀착형 업종으로 구성되어 있으므로 넓은 평수가 필요하지 않아 초기투자비가 많이 들지 않는 업종이 많다. 또 수요처가 고정적이고 상권형성이 안정적이기 때문에 일정한 수익을 보장받을 수 있는 장점이 있다.

◆ 오피스 상권

오피스 상권은 업무지역에 소비력이 있는 연령층을 대상으로 하는 상권이다. 주로 직장인을 대상으로 하기 때문에 직장인들의 점심 및 저녁 술자리를 제공하는 외식업종이 60% 이상을 점유한다. 주로 중식에 의존하는 형태와 석식과 함께 술을 파는 형태, 2~3차까지 가는 손님을 위한 서비스 업종으로 나누어 볼 수 있다. 오피스 상권의 경우 교통이 좋고 주차장 등을 잘 갖춘 곳이 유리하며, 테라스 공간을 확보한다면 매출에 상당한 도움이 된다.

빌딩 자체에 사내 식당이나 지하상가가 없는 곳이 좋으며 야간 매출이 하루 매상의 50% 이상을 차지하는 업종이어야 한다. 사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 저녁 매출도 올리려면 카멜레온처럼 계속적인 변화의 노력을 꾀해야 한다. 근처 회사와 협의해 식권을 받는 것도 좋다. 여직원을 타깃으로 한 여직원 전문식당이나 레스토랑을 운영하는 것도 좋은 아이템이다.

오피스 상권은 직장인의 특성에 맞게 아침토스트 전문점이나 도시락 전문점, 부대찌개 전문점 등이 유망하다. 단 주 5일제 근무제의 정착으로 주말과 휴일에는 매상이 거의 없다는 사실도 인지해야 한다.

◆ 대학가 상권

대학가 상권은 여름과 겨울방학이 길기 때문에 비수기가 비교적 긴 상권이다. 이런 점 때문에 인건비가 많이 투입되는 업종은 피하는 것이 좋다. 따라서 외부에서 유입이 유리한 지역을 선택해야 하며 학생수가 적어도 5,000명 이상은 돼야 상권이 안정을 이룰 수 있다.

신세대들의 특징을 반영해 각종 이벤트 날에 많은 매출을 올릴 수 있는 업종이라면 성공지수가 높다. 사업방식은 저가의 박리다매 형식이어야 한다. 특히 대학상권은 외상을 요구하는 경우가 많아 이에 대한 현명한 대처방법을 알아두는 것도 좋다.

주변의 주택가 수요를 끌어낼 수 있는 방법을 찾아야 한다. 각 학교마다 학생들의 특색이 있다는 점을 고려해야 한다. 경쟁업소의 수에 따라 매출에 민감한 영향이 나타나는 것을 간과해서는 안 된다.

◆ 신도시 상권

서울 근교의 신도시에는 서울의 주요 상권 못지않게 장사가 잘되면서도 보증금이나 권리금은 저렴한 점포가 많다. 이런 곳은 투자비용에 비해 수익이 크게 발생한다고 볼 수 있다.

신도시 지역은 차량을 많이 이용하는 특성상 대형 백화점과 할인점의 이용률이 높으며, 특히 소형 점포의 비중이 커 1층의 경우 10~20평 사이의 점포가 70% 정도 차지하며 나머지 30%가 30평대 점포이다. 신도시는 단지와 단지가 4차선 이상의 도로로 가로막혀 있어 도로를 중심으로 상권 단절현상이 나타난다. 육교와 횡단보도가 많지 않아, 길 건너편 소비자들이 쉽사리 길을 건너지 못하기 때문에 양쪽의 상권이 연결되지 않는 경우가 흔하다.

신도시 상권투자의 경우 업종 선점이 상당히 중요하다. 배후가 한정되어 있기 때문에 생활밀착형 업종을 잘 선택한다면 의외로 상당히 높은 수익이 가능하다. 다만, 최근 신도시에 분양하는 상가의 분양가가 상당히 높은 경우가 있다. 이럴 경우 업체가 제시하는 임대조건이나 수익률이 적정한지 꼭 따져본 후 투자에 임해야 하겠다.

상권별 상가투자 유의점 정리

역세권

① 아침 출근길 틈새 수요도 노려볼 만하다.

② 버스정류장 근처의 점포일 경우, 버스 진행방향을 고려해 점포의 위치를 정해야 한다.

③ 주거지역을 배후로 하고 있는 외곽지역의 역세권이 입지상 더 유리하다.

아파트 상권

① 지역 밀착형 아이템으로 배달과 매장운영을 겸할 수 있는 업종을 선택하라.

② 성공업종 5% 안에 드는 업종을 선택하라.

③ 아파트 단지 규모를 파악하고 세대수가 1,500세대는 돼야 활성화를 기대할 수 있다.

④ 상가 평수는 5~10평이 적당하고 위치는 1층이 가장 좋다.

⑤ 진입로가 경사진 경우 낮은 쪽의 점포 위치가 유리하다.

⑥ 대형 쇼핑센터와는 반드시 1km이상 거리를 두어야 한다.

오피스 상권

① 성공업종을 남보다 먼저 선점해야 한다.

② 아파트 단지가 많으므로 배달과 포장판매 50대50의 균형을 유지하라.

③ 육교나 횡단보도 옆이 좋다.

④ 일부 층이라도 건물주가 직접 운영에 참여하는 건물이 좋다.

대학가 상권

① 주변의 주택가 수요를 끌어낼 수 있는 방법을 찾아야 한다.

② 각 학교마다 학생들의 특색이 있다는 점을 고려해야 한다.

③ 경쟁업소의 수에 따라 매출에 민감한 영향이 나타나는 것을 간과해서는 안 된다.

신도시 상권

① 성공업종을 남보다 먼저 선점해야 한다.

② 아파트 단지가 많으므로 배달과 포장판매 50대50의 균형을 유지하라.

③ 육교나 횡단보도 옆이 좋다.

④ 일부 층이라도 건물주가 직접 운영에 참여하는 건물이 좋다.