임차인 확보된 先임대상가 투자해볼까

수익률 年6%대…계약주체 확인·임차인 대면해야 안전

 

지하상가가 선임대된 서울 중랑구 묵동 자이프라자 전경. ＜사진 제공＝한국 창업 부동산 정보원＞

 

분양사업자가 임차인을 미리 확보한 뒤 분양하는 `선임대 상가` 공급이 줄을 잇고 있다.

주택 시장에 일부 회복 분위기가 감지되면서 상가 시장에 대한 투자자들 관심도 커지고 있다. 통상 상가 경기가 주택 경기에 후행하는 만큼 상가 시장 회복을 점쳐볼 수 있는 시점이기 때문이다.

유망 지역으로는 서울 강일지구와 수원 광교 등이 꼽힌다. 신규 개발권역이라 상권이 완성되지 않아 가치가 오를 가능성이 높지만 그만큼 위험도 크다.

강일지구에서는 최근 강일프라자 분양이 진행되고 있다.

1층 공급면적 52㎡가 보증금 4000만원, 월세 280만원에 보쌈집과 임대차 계약이 맞춰지는 등 6개 층에 걸쳐 보습학원, 부동산중개업소 등 이 입점 혹은 대기하고 있다.

광교에서는 건립하고 있는 상가의 준공 시점인 내년 상반기부터 선임대 상가가 대거 공급될 전망이다.

판교 물량도 관심 대상이다. 성남 분당구 운중동 서판교 소재 골드프라자는 240㎡ 점포를 25억원에 분양한다. 현재 패스트푸드점 롯데리아가 보증금 2억1000만원, 월 1100만원 조건으로 영업하고 있다. 연 수익률은 6%대다.

인천 연수동 연수푸르지오는 65㎡ 점포를 4억3000만원에 분양한다.

편의점 GS25가 보증금 4000만원, 월 200만원에 임대차 계약이 돼 있다. 연 수익률은 6.2%다.

서울 묵동 자이프라자는 지상 2층 184.8㎡ 점포를 5억원에 분양하고 있다. 현재 보증금 5000만원, 월세 260만원에 피부관리숍이 영업 중이다.

선임대 상가의 장점은 무엇보다 최초 임차인 유치를 위해 애쓸 필요가 없다는 것이다. 상가 투자 시 첫 임차인을 구하기가 쉽지 않다. 신규 점포의 집객력(고객을 끌어들이는 능력)을 가늠할 만한 기준이 뚜렷하지 않아 임차인 입장에서 소위 `목 좋은 곳`인지 여부를 판별하기 어려워서다.

하지만 선임대 상가는 사업자가 임차인을 유치해 놓았기 때문에 계약기간에 임대 수입을 보장받을 수 있다.

특히 임차 업종이 병원, 유명 브랜드 패스트푸드점 등이라면 장기계약 가능성이 커 안정성이 높다.

장점 못지않게 주의할 점도 많다. 선임대라는 특성을 활용한 편법사기가 판칠 가능성이 높기 때문이다.

먼저 투자계약 전 임대계약 주체가 사업시행사인지를 확인해야 한다. 시행사 통장에 선임대 계약금이 입금돼 있는지, 통장 보관은 시행사가 직접 하는지도 점검해야 한다.

 

 
선임대 계약은 시행사 법인이 직접 계약자로 나서야 정상이다. 만약 계약 주체가 시행사 직원 개인이거나 입금통장이 개인 명의라면 의심해 봐야 한다.

임차인과 대면 접촉해 임차 의지를 확인하고 과거 사업 경력 등도 살펴야 한다. 약국, 병원 등 특수 업종은 임차인들이 면허증을 보유하고 있는지도 확인해야 한다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "투자 전 임대차 계약관계를 철저하게 따져야 한다"고 지적했다.

[이명진 기자]