돈되는 다중주택 알아보기

돈되는 다중주택 알아보기

#. 서울 영등포구 신길동에 사는 오해정씨(42)는 지난해 말 자신 소유의 단독주택을 지하 1층∼지상 3층 방 15개의 다중주택으로 개조했다. 5년 전 남편과 사별하고 홀로 살고 있는 오씨는 두 자녀 양육과 생활비 마련을 위해 집을 개조한 것이다. 그는 가구당 보증금 1000만원에 평균 월세 45만원씩을 받아 월 675만원(연간 8100만원)의 임대수익을 얻고 있다. 당시 공사자금 4억5000만원은 토지를 담보로 은행에서 연리 4.8%로 대출받았다. 이 중 1억5000만원은 세입자들의 보증금으로 갚았다. 신축 후에 건물가격도 12억∼13억원으로 종전에 비해 두배 넘게 올랐다. 투자비용인 기존 집값(약 6억원)과 공사비에서 보증금, 금융비용, 임대소득세 등을 뺀 임대수익률은 연간 8%를 넘는다.

 

독신가구 증가에 따른 수요 확대 등으로 다중주택이 투자자들에게 고수익 임대상품으로 각광받고 있다. 수익률이 은행이자율의 두배를 웃돌아 상가나 오피스텔 등 고정적인 월세수입을 확보할 수 있는 수익형 부동산 중에서도 으뜸이다.

 

수익률 상가·오피스텔보다 낫네
7일 부동산업계에 따르면 서울·수도권지역 다중주택의 임대수익률은 연 7∼12%로 5∼6% 정도인 오피스텔과 상가보다 높다. 부동산114와 상가정보연구소가 2월 말 기준으로 조사한 서울지역 오피스텔과 상가의 임대수익률은 각각 5.7%, 6.0% 정도다. 오씨의 경우 대출 잔금을 모두 상환한 뒤에는 임대수익률이 연 10%를 넘어 상가, 오피스텔에 비해 수익률이 월등히 높아진다. 다중주택은 취사장, 화장실, 샤워장 등을 공동으로 사용하기 때문에 다가구주택과는 차이가 있다. 그 대신 원룸이나 고시원에 비해 2∼3배가량 넓어 독신자들에게 인기가 높다는 게 관계자들의 설명이다.

 

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “방 17∼19개인 다중주택의 임대수익률은 연 10%를 웃돌아 지난해 이후 단독주택을 허물고 다중주택으로 개조하는 곳이 늘고 있다”며 “전·월세 수요가 많은 서울 마포구 일대와 영등포구 신길동, 관악구 신림동 등지에서 다중주택 신축공사가 잇따르고 있다”고 말했다.

 

해당 지역 중개업소들도 다중주택 투자에 긍정적인 반응이다. 신길동 S공인 관계자는 “지난해부터 단독주택 가격이 오르는 것도 다중주택 등으로 신축하려는 수요가 늘고 있기 때문”이라며 “이 지역 단독주택 가격은 3.3㎡당 1500만∼1800만원으로 공사비 부담이 상대적으로 작은 100∼130㎡ 규모의 단독주택들이 다중주택으로 개조되는 경우가 많다”고 말했다. 그는 “다중주택(방 18개)의 매매가격은 12억∼13억원 정도로 보증금 1억8000만원에 대출 4억∼5억원을 낄 수 있어 5억∼7억원이면 매입할 수 있고, 이자를 빼더라도 임대수익률이 연 10%를 넘기 때문에 오피스텔, 상가에 비해 인기가 높다”고 귀띔했다.

 

투자 앞서 허가·수익성 따져봐야
다중주택 개조 용도로 단독주택을 매입할 때는 사전에 해당 지자체에서 개조 허가 여부를 반드시 확인해야 한다. 지자체가 아니더라도 인근 건축설계사 사무소를 통한다면 건축허가 사항은 물론 수익성 분석까지 할 수 있다. 나아가 다중주택은 전용면적 10㎡ 규모의 방이 12∼18개 정도로 많기 때문에 관리방안도 수립해야 한다. 일반적으로 가까운 중개업소에 전속으로 관리를 맡기고 소정의 수수료를 지급한다. 다수의 방이 밀집해 있기 때문에 화재예방시설을 갖추는 것은 필수다.

 

더불어 시간이 지날수록 감가상각이 커지고 시설 노후화도 빨라져 유지·보수비용이 크게 늘 수 있으므로 이를 고려해야 한다. 임대수익 중 일부를 수리비로 예치하는 것도 한 방법이다.