전용 40㎡ 넘으면 재산세 감면 혜택 줄어

임대주택 투자 체크 포인트

'도시형 생활주택은 되고, 오피스텔은 안 된다.'

주택 매입임대사업 얘기다. 아파트나 다가구주택을 매입해 임대사업을 하려면 세무서나 구청에 사업자등록을 해야 각종 세제 혜택을 받을 수 있다. 오피스텔은 업무시설에 해당하기 때문에 주거용으로 사용해도 주택임대사업자 혜택을 받을 수가 없다. 반면 최근 인기를 끄는 도시형 생활주택은 주택으로 분류돼 주택임대사업 등록 대상이 된다. 이처럼 임대주택 사업을 하기에 앞서 반드시 짚어봐야 할 체크 포인트가 있다.

첫째, 임대사업이 무조건 세금 면에서 유리한 것만은 아니라는 점이다. 임대사업 요건을 갖추면 임대주택의 면적에 따라 재산세 감면 혜택을 받는다. 전용면적이 40㎡ 이하인 아파트 2가구 이상을 5년 이상 임대하면 재산세가 면제되고 40㎡ 초과~60㎡ 이하는 50%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하인 경우 25%가 감면된다.

그러나 박정현 세무사는 "임대사업자로 등록하면 재산세는 감면받지만, 소득세를 내야 한다"며 "사업자 등록하기 전에 세무 상담을 받는 게 좋다"고 말했다. 임대하면서 얻는 소득에 대해선 다른 소득과 합산해 종합소득세를 내야 한다.

둘째, 수도권에서 집이 여러 채 있는 다주택자라면 임대사업자로 등록하는 게 절세(節稅) 측면에서 유리하다. 기존에는 임대주택이 동일한 시·군·구에 있어야 양도세를 일반세율(6~35%)로 적용받았지만, 정부가 발표한 '2·11 전·월세시장 안정 대책'에 따라 앞으로는 임대주택이 수도권 지역 안에만 있으면 된다. 예컨대 경기 고양 일산에 한 채, 성남 분당에 두 채를 갖고 임대사업을 하다가 한 채를 매도한다고 가정하면 기존에는 양도세가 중과세됐다. 동일한 시·군·구가 아니기 때문이다. 하지만 관련 법이 3월 중 개정되면 양도세는 일반세율이 적용된다.

셋째, 임대사업을 하려면 초기 매입자금뿐만 아니라 관리비용, 세금 부담, 감가상각 등 추가로 소요될 모든 비용을 포함해야 정확한 수익률 예측이 가능하다.

넷째, 오피스텔로 임대사업을 하려면 주택임대가 아니라 일반임대사업자로 등록해야 한다. 일반임대로 등록해도 양도세 일반세율 적용, 종부세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 세무법인 정상 신방수 대표는 "다만 일반임대사업자로 등록했다가 나중에 주거용으로 임대한 것이 밝혀지면 세금을 추징당할 수 있다"고 말했다. 부동산114 노미경 연구원은 "오피스텔은 전용률(분양면적 대비 전용면적 비율)이 높고 관리비가 싸면 세입자 구하기가 쉽고 수익률도 높일 수 있다"며 "전체 매입비용뿐 아니라 3.3㎡(1평)당 가격도 따져 보는 게 좋다"고 말했다.