한강변 종합 관리 계획의 모든 것

■ 라이브머니 '재테크이슈' - 임범준 장대장 부동산클럽 이사

 

랜드마크 지역을 찾는다면 그 주변에 초고층 아파트가 있는지를 먼저 확인해야 한다는 말이 있다. 그만큼 초고층 아파트 주변에는 다양한 편의시설이 들어서면서 랜드마크를 형성하기 때문이다. 아직까지 이 초고층 아파트는 시세가 높은 지역의 상징이기도 하다.

 

시세를 올리고 지역가치도 높이는 초고층 아파트. 그런데 앞으로 서울시에서 초고층 아파트를 새로 짓기는 어려워진다. 바로 서울시가 추진하고 있는 한강변 관리 기본 계획 때문이다. 

 

한강을 파리 센느강, 런던의 템즈강처럼 자연 생태계와 관광 상업 시설이 조화를 이룬 복합문화공간으로 재탄생시키기 위해서 서울시에서 지난달에 한강변 관리 기본 계획을 발표했다. 한강변 종합 관리 계획에 대해 알아보자.

 

◇ 한강변 종합 관리 계획이란?

 

한강변을 현재와는 다른 모습으로 개발하겠다는 것으로 볼 수 있다. 과거 70~80년대까지 서울에서 부촌은 성북구 성북동이나 종로구 평창동 등 모두 강북에 위치하고 있었다. 그러나 강남 개발 이후 부의 중심이 압구정과 반포, 대치동 등 강남으로 이전했다가 현재는 다시 한강변으로 리턴하고 있다.

 

강북 쪽에 보면 열악한 주거지역이었던 옥수 12구역이 2012년도에 재개발이 됐다. 그래서 삼성아파트가 현재 2500세대 들어섰는데 아파트가 개발되면서 33평 아파트 시세가 9억에서 최고 10억까지 치솟고 있다. 한강변에 위치하고 있고 한강조망이 되면서부터 새롭게 조명을 받고있다고 볼 수 있다.

 

이처럼 종합관리계획은 난개발을 방지하고 서울시에서 계획성 있게 주변 경관과 어우러지는 서울을 만들어내겠다는 것으로 볼 수 있다. 

 

◇ 한강변 어떻게 달라지나?

친자연환경적 복원과 접근성을 높이는 교통환경 개선이 가장 큰 특징이다. 결국 생태복원과 시민접근성을 얼마나 조화롭게 만들어내느냐가 관건이라고 볼 수 있다.

 

먼저 과거에 있었던 나루터 세 개가 새로 만들어진다. 뚝섬 지역의 뚝섬나루, 마포 지역 마포나루, 잠실 지역의 삼전나루가 만들어진다.

 

또한 정자를 만들어 한강조망을 새롭게 할 예정이다. 강남지역의 대표적 부촌인 압구정동이 과거 세조 때 훈신이었던 한명회의 정자가 있었던 곳이다. 이 압구정이라는 정자가 새롭게 다시 만들어진다. 그리고 한남동에도 제천정, 천일정이라는 정자가 두 개 만들어질 예정이다. 

 

그리고 현재 당인리 화력발전소가 지형화 공사를 하고있는데, 지금은 한강수변 접근성을 좋게 하기 위해 강변북로가 막혀있는 상태다. 여기 접근로를 다시 제대로 만들어내겠다는 계획이다. 이미 이 사업은 망원동 쪽에 그린웨이라고 해서 망원동 지역에서 한강에 쉽게 접근할 수 있도록 만들면서 실현되고 있다. 강변북로 밑으로 사람들이 편하게 이용하고 있는데 그만큼 한강의 접근성이 좋아졌다고 할 수 있다. 이런 것들로 인해서 그 지역의 주택가격이 약간 상승하는 효과를 보고있다고 볼 수있다.

 

◇ 서울에 초고층 아파트 못 짓는다?

 

이 계획에 따른 권역을 보면 반포와 한남을 같이 엮었다. 한강을 마주보고 있는 강남과 강북을 엮고 있는 것이다. 이처럼 압구정과 뚝섬, 합정과 당산 지역을 같이 묶었다.

 

 강남과 강북을 연계해서 만들었다고 보면 된다. 이것은 결과적으로 마주보고 있는 상대지역의 조망이 굉장히 중요하다고 볼 수 있다.

 

앞으로 초고층 아파트는 만들어지지 않고 한강변에 최고 35층 밖에 만들지 못한다는 것이 이런 조망권 확보 때문이라고 볼 수 있다. 예를들어 한강에서 멀리본다면 남쪽으로는 관악산, 북쪽으로는 북한산이 보이고 남산, 아차산 등이 보이는데 이런 조망권 때문에 이 지역 집값이 변동될 가능성이 높다는 것이다.

 

따라서 현재 초고층으로 올라가있는 지역이나 이미 예정되어있는 지역은 가격이 더 비싸질 수밖에 없고 만약 그렇지 않고 용적률이 어느정도 하향된다면 가격이 떨어지는 곳이 있다. 예를들어 지금 현재 재건축이 완료된 동부이촌동의 50층 레미안 아파트, 반포 쪽에 새로 짓고있는 고층 아파트, 이런 아파트들은  계속해서 가격이 올라갈 가능성이 높다. 

 

한강 조망과 약간 비켜져있는 압구정을 중심으로 청담동 쪽의 재건축 예정 아파트들이 상당히 많은데 이 지역은 앞으로 계속 각광을 받을 것이라고 예상된다.

 

◇ 유망한 지역은?

 

압구정-성수권, 반포-한남권은 유망한 지역이다. 여의도-용산은 조금 시간이 지나야 할 것으로 전망된다. 합정-당산권 중 특히 합정이 좋다. 영동·잠실·자양권도 좋다고 보여진다.