주택, 매수시기가 다시 돌아 왔습니다.

김인철

 

마지막 매수시기가 아닐까 생각합니다.

 

세계경제가 인플레와 북부 아프리카와 중동 사태 등으로 다시 공포에 떨고 있습니다. 한국의 부동산 시장도 일정 부분 상승한 이후에 눈치를 보고 있습니다. 과연 지금 주택을 매수하는 것이 정답일까요 아니면 전세나 월세로 계속 버티는 것이 정답일까요? (매수는 무주택자에만 권고 드립니다. )

정부가 보금자리 주택을 지속적으로 공급하고 그것도 엄청 많이 공급한다면 또는 공공임대를 엄청나게 공급하거나 또는 서울시와 같이 장기전세를 대량으로 공급한다면 매매가와 전세가는 안정되거나 조만간 폭락할것입니다. 이 시나리오가 하락론자들과 이상론자들이 원하는 부동산 해법입니다.

문제만 없다면 서민이나 신혼부부를 위해 이 정책을 찬성합니다.

하지만 만약 이대로 이런 정책을 시행한다면 LH와 SH가 조만간 파산할것이고(지금도 정부가 지원을 철회하면 이 두 기업은 투기등급으로 떨어질것입니다.) 결국은 그것을 메우려는 정부도 파산의 길을 걸을것입니다.

현실적으로 정부가 할수 있는 최선은, 매매가가 폭등하지 않고 민간 건설업체를 고사시키지 않고 국민의 불만을 누그러 뜨릴수 있는 정도만, 최소로 공급할것입니다. 따라서 정부의 공급으로 매매가가 상승하지 않고 전세가가 상승하지 않을것으로 생각하는 것은 희망일 뿐입니다. 하지만 현재까지는 그럭저럭 성공하고 있습니다.

결국 정부의 정책은 매매가와 전세가를 하락시킬만큼 충분한 공급을 할수가 없고 만약 한다면 LH,SH의 파산과 정부의 파산을 야기할것입니다.

요즘 전세가가 상승하고 있습니다. 원인은 공급의 부족과 수요의 증가입니다.

다주택자의 경우, 앞으로 주택가격이 상승하지 않는다고 생각하면 현재의 부동산 세제로는 손해입니다. 따라서 1주택자들조차도 주택을 추가 매수하지 않습니다. 추가 매수를 하지 않는다면 미분양이 나는 것은 당연한 것이고 전,월세 물량이 공급되지 않습니다. 이것은 하락론자들의 공입니다.

논리 싸움에서 하락론자들이 상승론자들을 압도하였습니다. 하락론자들의 성공은 무주택자나 주택소유자들의 주택 매수금지로 나타났습니다. 주택을 매수하지 않자 주택이 공급되지 않고 따라서 전세 공급도 줄어 들어 전세가격의 상승을 가져 왔습니다. 전세가가 상승하자 매매가의 회복도 초래하였습니다. 하락론자의 성공이 상승론자의 성공을 가져온 것입니다.

 

하락론자의 성공은 자녀들에 대한 주택매수도 전세수요로 돌려 버리고 말았습니다. 결혼할때 예전에는 주택을 매수해 주었던 사람들이 전세를 얻어 주고 있습니다. 전세는 증여세도 물지 않습니다. 어쩌면 전세가가 높을 수록 더 좋아할지도 모릅니다.

하락론자의 논리가 더 합리적이고 주택소유자에 대한 부동산 세금이 현재와 같다면 아무도 주택을 매수하지 않을것입니다. 따라서 미분양이 계속적으로 생길것이고 민간 건설업체는 분양을 하지 않을것입니다. 게다가 보금자리 주택이 인기를 끌수록 정부가 공공임대, 장기 전세를 선전할수록 민간 분양은 더욱더 감소할것입니다.

그런데 인구는 현재 계속 늘고 있고 생산활동인구도 지속 증가하고 있고 경제성장율도 괜찮고 가구수는 늘고 있고 수도권으로 인구가 몰려 들고 있습니다. 하지만 내년부터는 주택구입인구는 감소하기는 합니다, 원래는 내년 이후에 수요가 감소하면 주택구입인구의 영향을 많이 받는데 경제위기로 2007년부터 수요가 미리 감소해 주택구입인구의 감소영향은 적을것으로 보입니다. 만약 경제위기없이 2011년까지 부동산이 호황을 누려 지속적으로 주택이 지어졌다면 2011년 이후에는 폭락했을수도 있습니다.

전세계적인 인플레로 인해 모든 물가가 상승하고 있습니다. 따라서 주택 건설비도 지속적으로 증가하고 있습니다. 하지만 주택 건설원가의 대부분은 땅값입니다. 주택 건설비가 인플레로 폭등하여도 주택 건설비의 주요 부분은 결국 땅값입니다. 땅값을 내리면 인플레가 생겨도 주택 원가가 내려갈수 있습니다.

하지만 한국에서 땅은 독과점 품목입니다. 시장원리로 변동되는 물품이 아닙니다. 매우 소수의 사람들이 대부분의 땅을 소유하고 있습니다. 따라서 이들이 땅을 내놓지 않는다면 땅값은 절대 내릴수 없고 이에따라 인플레로 인한 건설원가가 상승하면 분양가는 오를수밖에 없습니다. 수요가 줄어도 분양가는 오르는 모순되는 상황이 발생하고 결론은 미분양이 생길수밖에는 없습니다.

참여정부 시절 , 땅값을 내리기 위해 부동산 세제를 이용하였지만 실패하였습니다. 수도권으로 오는 수요를 줄이는 방법으로 세종시를 추진하였지만 현재로는 실패하였고 앞으로도 실패할것입니다.

결국 땅값을 내리지 못한다면 인플레로 인해 건설원가는 상승합니다. 하지만 하락론자의 논리적 우세와 부동산 세제로 인해 수요는 줄어듭니다. 따라서 미분양이 나고 공급은 줄어듭니다.

강남의 집값을 잡으려면 공급을 대폭 늘려야 한다고 상승론자는 주장합니다. 맞는 말입니다. 이론적으로만....

강남에 공급을 늘리면 주택가격이 하락합니다. 일시적으로. 하지만 강남의 주택 가격이 내리면 전국에서 수요가 창출됩니다. 모두가 강남에 가고 싶기 때문입니다. 강남에 가고 싶은 원인을 제거하지 않는한 아무 소용이 없습니다.

어쨌든 강남에 대규모로 주택을 공급하려면 재건축을 허용하고 용적율을 대폭 상승시켜주시면됩니다. 하지만 재건축시 공공주택과 임대주택을 지으라면 재건축 단지에서 반대하고 용적율을 높이는 것은 정부와 서울시가 반대합니다. 아무도 수요가 원하는 공급을 할 생각이 없습니다.

그러면 정부가 강남으로 오는 수요를 감소시킬 신도시를 건설해야 하는데 세종시의 경우와 같이 수도권 기득권세력의 힘때문에 거의 불가능할것입니다. 그래서 참여정부 시절에 세종시에서 오는 호재에서 단물만 빼먹고 즉시 탈출하라고 권고하였던 것입니다.

 

정부는 파산할까봐 충분한 공급을 할수가 없습니다. 민간 건설업체는 분양가는 높아지고 수요는 줄고 정부의 보금자리 주택은 나오기에, 공급을 할수가 없습니다. 재건축과 재개발도 여러 이유로 충분한 공급을 할수가 없습니다.

 

하락론자의 성공으로 수요가 추춤하지만 전세가가 계속 높아지면 결국 매수해야합니다. 2011년 이후에 감소하는 주택매수인구가 미리 2007년부터 수요를 줄였기에 이들도 이제는 매수해야만합니다.

문제는 매수자들이 돈이 없다는 것입니다. 소득이 늘었지만 실질소득은 거의 늘지 않았고 소득의 대부분을 일부 계층이 독식하였습니다. 말로만 경제가 성장하였지 대부분은 빈곤함을 느끼는 이유입니다. 그렇다고 주택 가격은 하락하지 못합니다.

결국 부채를 더 많이 동원할것입니다. 아직 LTV와 DTI 가 100-120% 까지 이르지 못하였습니다. 결국은 부채를 동원하여 매수를 할것으로 예상합니다. 문제는 이것을 허용할때 많은 대의명분이 동원될것입니다.

정부가 주택버블을 끄려고 했다면 부동산 담보대출 거치기간 연장불허나 급격한 금리인상이나 부동산에 대한 금융규제를 조금만 강화하면 바로 주택가격은 폭락합니다. 이러면 상승론자들이 한마디도 못햇을것입니다. 이래서 한국의 부동산 시장은 정부의 손바닥안에 있다는 것입니다. 하지만 앞으로의 어떤 정부나 현재의 정부도 부동산 버블을 유지할것이고 유지할수 밖에 없을것입니다.

수요가 공급을 압도할 시기를 내년으로 봅니다. 따라서 올해 매수해야합니다. 게다가 지금은 일시적인 공포의 시기입니다. 세계경제와 부동산에 대한 공포와 의심이 몰려옵니다. 이때 매수하지 않는다면 높은 가격을 지불할수 밖에는 없습니다. 그리고 가격이 너무 오른 이후에 매수를 하는것은 올바른 선택이 아닙니다. (무주택자에 한정함)