서울 재건축 대지지분율 높은 곳 어딜까

서울 강남권 재건축 단지 중 대지지분율(159%)이 가장 높은 강동구 고덕주공2단지 전경. [매경 DB]

수익성 높은 서울 재건축 아파트를 고르려면 대지지분 비율(대지지분율)이 높은 고덕지구에 주목해야 할 것 같다. 서울 강남권 재건축 단지 대지지분율을 조사한 결과 서울 강동구 고덕지구에 대지지분이 높은 단지가 밀집해 있기 때문이다. 21일 현지 부동산 중개업소 조사에 따르면 강동구 고덕주공2단지가 평균 159% 대지지분율을 기록해 강남권 재건축 아파트 중에 가장 수치가 높았다. 고덕주공7단지(144%), 고덕주공3단지(142%), 고덕주공4단지(139%), 개포주공1단지(136%)가 뒤를 이었다. 고덕지구에 속한 단지가 1~4위를 독식했다. 대지지분율은 건물주가 소유한 대지지분을 전용면적으로 나눈 비율을 말한다. 이 비율이 높은 아파트는 층수가 낮고 동과 동 사이 간격이 넓은 것이 일반적이다. 단지 내 여유 공간이 많다는 뜻으로 아파트 주거 환경을 나타내는 척도로 활용된다. 대지지분율이 높은 아파트는 재건축 시 무상 입주 평형이 넓어지고 추가분담금이 낮아져 미래가치가 높다. 재건축 수익성의 기준이 되는 대지지분을 많이 확보하고 있기 때문. 건물이 노후될수록 아파트 가격은 대지지분율에 따라 결정되는 모습이 뚜렷하다. 잠실지역에 위치한 주공5단지와 장미아파트 사례가 대표적이다. 두 단지는 위치상 차이가 없음에도 대지지분율이 높은 주공5단지가 장미아파트에 비해 동일 면적 대비 시세가 높다. 주공5단지 공급면적 112㎡의 대지지분은 74.51㎡, 115㎡의 대지지분은 80.99㎡다. 장미아파트는 공급면적 109㎡ 대지지분이 51.15㎡, 128㎡는 60.69㎡, 152㎡는 73.45㎡ 수준이다. 대지지분을 기준으로 주공5단지 112㎡와 장미아파트 152㎡ 간에 별 차이가 없다. 거래가격도 주공5단지 112㎡가 11억7000만원, 장미아파트 152㎡가 12억원으로 비슷하다. 전영진 예스하우스 대표는 "대지지분율이 높은 단지는 용적률을 높여 재건축 시 일반분양 가구를 늘릴 여지가 많기 때문"이라며 "단지가 낡아 재건축 시기가 가까울수록 대지지분에 주목해 투자해야 한다"고 설명했다. 특히 대지지분율이 100% 이상이면 현재 아파트 전용면적보다 보유한 대지면적이 더 넓어 관심을 가질 만하다. 고덕주공6단지(134%), 개포주공3단지(130%), 고덕시영현대(130%) 단지도 이 비율이 100%가 넘는다. 다만 높은 대지지분이 가격에 선반영된 경우가 많아 투자시 주의를 기울여야 한다. 김주철 닥터아파트 팀장은 "투자시 주변 환경, 학군, 무상지분율, 단지 규모 등도 꼼꼼히 살펴야 한다"고 조언했다. [홍장원 기자]