전문가 칼럼

지방부동산은 2008년 말과 2010년 말에 쌍바닥을 찍고 대세상승으로

웃는얼굴로1 2011. 2. 23. 12:53

이주호

 

부동산은 경제상황에 따라 과학적으로 움직인다

부동산 가격은 제멋대로 움직이는듯 하나 사실은 경제상황에 따라 아주 과학적으로 움직이고 있습니다.

지방 경제와 부동산은 1980년대 후반부 이후 그동안 잃어버린 20년이 되었습니다.

그러나 지방경제는 1985년 하반기 이후 20년만인 2005년 하반기부터 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기를 맞아 대세를 맞게 됩니다.

통상적으로 경제 및 부동산경기 사이클은 10년마다 한번씩 대사이클이 오게 마련인데 1997년 12월 IMF 국가비상사태로 인하여 그야말로 1980년대 후반부~1990년대 후반부까지는 잃어버린 경제 10년이 되었습니다.

우리는 부동산투자를 할적에 이 실물경제 흐름을 잘 타야 합니다.

2005년 하반기~2007년까지 재래산업 수출호경기로 실물경제는 1985년 하반기 이래 20년만인 2005년 하반기부터 코스피지수가 대세상승을 타기 시작하여 2005년도엔 종전 마의 코스피지수 1000포인트를 훌쩍 뛰어넘어 2007년도엔 대망의 코스피지수 2000포인트를 돌파하게 됩니다.

사실은 2005년 하반기~2007년 재래산업 수출호경기 이후 2008년 MB정부 출범부터 내수호경기 시대에 접어들어야 하는데 2008년 미국발 금융쇼크로 이 내수호경기 시대의 발목을 잡았습니다.

2008년 MB정부의 출범과 함께 2008년 미국발 금융쇼크가 1차 경제 충격이였다면, 2010년 유럽발 재정위기는 2차 경제 충격이라고 할 수 있습니다.

그러나 이 2 경제충격을 겪은 후 2010년 8.29 부동산대책으로 본격적인 부동산 경제 회생에 들어가게 됩니다.

우리나라는 위기에 강한 나라라 항상 위기 뒤에는 기회가 오기 마련인데 작년에 유럽발 재정 위기를 겪은 후 곧바로 기회 체제로 들어가 대망의 코스피지수 2000포인트를 돌파하여 오늘날에 이르게 됩니다.

2008년 말~2010년 말까지 혹독한 대외경제 악화에도 불구하고 지방 부동산은 2008년 말부터 부산, 경남지역에서 중소형 아파트가 대세상승을 타기 시작하여 2008년 말~2010년까지 중소형 아파트값이 무려 바닥에서 배 정도 상승하였고 이어 2010년 말부터는 중대형도 부산, 경남 대세상승에 동참하기 시작했습니다. 2008년 말 이때가 바로 지방 부동산 1차 바닥 시점이라고 할 수 있습니다.

과거에 지방광역시인 부산과 대구 부동산은 2년 시차가 있었는데 공교롭게도 2008년 말 이후 딱 2년 뒤인 2010년 말부터는 지방 후발주자인 대구, 경북, 광주, 전남 중소형아파트가 대세상승을 타기 시작해 최근 이들 지역의 중소형아파트는 몇달만에 폭등을 가져오기도 했습니다. 오늘날에도 부산과 대구는 정확히 2년 시차네요. 2010년 말 이때는 지방 부동산 2차 바닥 시점입니다.

이제 2008년 미국발 금융쇼크와 2010년 유럽발 재정위기란 대외경제 악화가 걷히니 코스피지수가 2000포인트를 돌파하고 지방 부동산 가격의 움직임이 심상치않는 등 지방 경제와 부동산에 청신호가 켜지고 있습니다.

지방 부동산이 이렇게 전국 부동산시장을 선도하니 서울 및 수도권 부동산이 그 뒤를 따라오고 있는데 분명한 것은 2010년대는 지방은 주도주, 서울 및 수도권은 비주도주입니다.

아무리 호재가 있더라도 뭐든 한번 가격이 크게 상승하면 조정기간을 거치게 마련인데 서울의 경우, 2001년~2006년 강남권 부동산의 대세와 2006년 하반기~2008년 상반기까지 강북대세 즉 서울은 2001년~2008년 상반기까지 오랜 기간동안의 상승이 있고나니 2010년대에는 이때 대세상승에 동참하지 못한 지방에게 주도주 바톤을 넘겨주나 봅니다.

개인적으로 볼때 서울의 경우, 2008년 말부터는 강남권 재건축 대세가 있었고 2010년 말부터는 분당, 용인 등 수도권1기 신도시 리모델링 대세와 동탄, 광교 등 수도권2기 신도시 대세가 있었는데 이들 개별 호재가 있는 일부 지역을 제외하고는 2010년대는 서울 및 수도권 부동산은 매매값보다 전세값이 대세인 시대로 생각됩니다.

2010년대, 지방과 서울 및 수도권 부동산시장은 확연히 다른 움직임을 보일 것입니다.

대외경제 악재가 걷히고 나니 코스피지수가 2000포인트를 돌파하는 등 향후 경제는 희망적입니다.

희망 경제란 봄바람을 타고 지방 실물경제와 부동산은 수십년만에 훈훈한 봄바람을 타고 있습니다.

수십년만에 지방경제 대세를 타게되니 향후 몇년동안 지방 부동산 가격상승은 그 폭발력이 대단할 것으로 사료됩니다.

통상적으로 한번 지역 부동산 대세상승을 타기 시작하면 5년 정도 이어지는데 지방 후발주자인 대구, 경북, 광주, 전남 등은 2010년 말부터 2012년까지는 중소형 대세, 2012년 말부터 2014~2015년까지는 중대형 대세가 있지않을까하고 나름 예상해 봅니다.

지방 후발주자 지역이 이번에 대세상승을 타게되면 2007년 전후의 고점을 훌쩍 뛰어넘는 장세가 펼펴질 것으로 예상됩니다. 왜냐하면 2000년대는 서울 부동산 대세 시대이고 2010년대는 지방 부동산 대세 시대이기 때문입니다. 통상적으로 대세를 맞으면 새로운 신고가를 경신하게 됩니다.

서울 및 수도권 부동산의 대세는 이들 지방 부동산 대세가 2015년 전후까지 이어지고 몇년동안의 조정기간을 거친후 2018년쯤에나 비로소 대세상승을 타지않을까하고 나름 예상해 봅니다. 그때 서울 부동산의 주도주는 한강 라인, 용산.반포 등 강남 옛도심 지역이 될 것으로 확신합니다.

부동산 가격 상승 요인에는 경기사이클, 정책, 개발 등이 있는데 그 중에서도 세인들의 관심이 가장 많은 것은 바로 부동산 경기사이클입니다.

부동산 경기사이클은 실물경제 흐름따라 움직입니다.

경제가 얼마나 좋으냐 안좋으냐에 따라 부동산 가격도 오르고내리고 합니다.

실물경제의 바로메타인 코스피지수가 2000포인트를 돌파하여 계단식으로 상승하면 그동안 저평가된 지방 부동산과 금융, 건설, 소비관련주의 세상이 됩니다. 또 2008년 북경올림픽 이후 세계경제의 주도권이 중국에서 미국으로 넘어가 최근 미국관련주의 대표주인 삼성전자의 주가가 100만원을 돌파하는 등 미국관련주의 움직임이 심상치 않습니다.

개인적으로 볼때 작금의 경제는 내수와 미국경제가 맞물려 돌아가는 것 같습니다.

코스피지수 2000포인트 돌파로 본격적인 내수 시대로의 진입, 고액권 화폐 발행, 인플레 등으로 그동안 철저히 저평가된 지방 후발주자 부동산이 20여년만에 꿈틀되고 있습니다.

부동산 가격 상승은 실물경제와 밀접한 관계가 있습니다.

2005년 하반기~2007년 큰 수출호경기가 있은후 2010년 말부터 시작되는 큰 내수호경기 도래로 그동안 저평가된 지방 부동산이 크게 꿈틀되고 있습니다.

2008년 말에 바닥을 찍고 계속 상승세를 타고있는 부산, 경남 등 부동산과 2010년 말에 바닥을 찍은 지방 후발주자 대구, 경북, 광주, 전남 등과 그외 세종시 호재가 있는 대전 등 충청권 부동산, 평창 동계올림픽 개최가 결정이 되면 원주~강릉간 부동산을 눈여겨 보세요.

저평가된 부동산은 실물경제 흐름따라 움직입니다. 향후 실물경제가 좋아지면 이들 저평가 지방 부동산도 반드시 좋아질 것입니다.

수십년만에 꿈틀되는 지방 부동산을 예의주시해 보라고 말씀드리고 싶습니다.

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