도시형생활주택 뜨는 이유

관심 수요가 늘고 건축규제가 완화되면서 지난해 7월부터 도시형생활주택 건축 인허가가 크게 늘고 있다.

전셋값이 계속 오르면서 전세시장을 안정시킬 수 있는 방안으로도 주목 받고 있어 공급량이 늘어날 전망이다.

도시형생활주택이 뜨는 이유와 다양한 장점, 투자할 때 주의할 점을 알아본다.

 

도시형생활주택이란? 왜 뜨나?

▣ 불황속 각광받는 도시형생활주택

올 들어 전셋값이 급등하면서 빨리 지을 수 있고 임대수익성이 높은 도시형생활주택이 주목 받고 있다.

도시형생활주택은 주로 도심 내 임대주택으로 공급되고 건설기간도 6개월~1년 이내로 짧기 때문에 전월세 가격 안정 해법으로 떠올랐다.

비교적 소액으로 개인이 투자할 수 있고 임대수익도 쏠쏠해 새로운 투자처로 급부상 중이다.

앞으로 1인가구 등 수요가 늘어날 전망이어서 도시형생활주택에 대한 관심도 높아질 것으로 기대된다.

 

도시형생활주택 정의

2009년 5월 정부가 도심의 소형주택 공급 확대를 목적으로 새롭게 선보인 주택 상품이다.

도심에 짓는 300세대 미만의 소형 공동주택으로 원룸, 단지형다세대, 기숙사형 등이 있다.

특히 도시형생활주택은 최근 건축규제가 완화된 후 인허가 물량이 크게 늘고 있어 앞으로 더욱 관심이 늘어날 것이다.

 

▣ 건축규제 완화로 7월부터 도시형생활주택 인허가 크게 증가

도시형생활주택은 출시된 2009년에는 건설 인허가 물량이 1576세대에 그쳤고 올 상반기에도 월평균 667세대 정도였다.

그러나 지난 7월 도시형생활주택에 대한 건축규제 완화가 시행된 이후 건설이 큰 폭으로 증가했고 그와 함께 관심도 높아졌다.

국토해양부에 따르면 규제완화 이후 7월에 1162세대, 8월에 1428세대 등 총 2590세대가 인허가를 받았다.

8월 인허가 물량은 전년도 월평균의 7배가 넘고 9월에는 2496가구가 인허가를 받는 등 공급량이 급증하는 추세다.

 

도시형생활주택 규제 완화

2009년 11월 정부는 도시형생활주택의 활성화를 위해 주차대수 설치 기준을 세대당 1대에서 전용면적기준으로 변경했다.

주차장을 많이 만들 필요가 없어 임대사업에서 공사비도 줄이고 그만큼 수익성도 높아졌다.

 

원룸형으로 지을 경우 전용면적 60㎡당 1대가 적용돼 세대당 0.25대가 기준이다.

상업 준주거지역인 경우는 120㎡당 1대, 주차장 완화지역은 200㎡당 1대다.

 

2010년 7월부터는 30가구 미만까지 주택건설사업등록증이 없는 개인이라도 자유롭게 도시형생활주택을 건설할 수 있게 했다.

기존에는 20가구 이상 짓기 위해서는 사업등록을 해야 사업시행이 가능했다.

따라서 해당 사업자는 건축허가만 받게 돼 기간단축 및 비용절감을 기대할 수 있게 됐다.

 

30가구 이상 짓기 위해서는 주택건설사업자로 등록돼야 하며 자본금 3억이상, 건축분야 기술자 1인이상, 사무실 면적 33㎡ 이상을 보유해야 한다.

여기에 현행 150가구 미만인 도시형생활주택의 건립 가구수를 300가구 미만으로 확대하는 내용의 주택법 개정안이 국회에 상정돼 있다.

정기국회에서 이 법이 통과되면 공급물량이 더 늘어날 전망이다.

 

도시형생활주택 종류

도시형생활주택은 원룸과 단지형으로 나눠진다.

단지형은 다시 1개동 바닥면적합계로 다세대, 연립을 구분하는데 다세대가 660㎡이하라면 연립은 그 이상이다.

세대당 주거전용면적은 85㎡이하로 구분된다.

 

원룸형은 세대당 주거전용면적이 12㎡이상 50㎡이하로서, 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 구성할 수 있다.

각 세대는 지하층에 설치가 불가하다.

도시형생활주택의 11가지 장점

▣ 無통장, 無DTI규제, 無전매제한

= 청약통장이 필요없다.

미니 아파트와 같은 구조지만 DTI규제가 없고 분양가 상한제를 피할 수 있다.

당연히 전매제한에서 자유롭다.

 

▣ 저렴한 분양가격, 낮은 투자리스크, 높은 환금성

= 1억원 안팎의 저렴한 분양가격에 공급 받을 수 있어 투자 부담이 적다.

대출과 이자 부담도 줄일 수 있는데다가 강남권 도시형생활주택의 경우 투자 관심 수요가 많아 환금성이 뛰어나다.

팔고 싶을 때 팔기 쉽다는 뜻이다.

 

▣ 탄탄한 수요, 안정적인 임대수익 창출

= 강남권에 소형 주택, 미니 아파트, 원룸을 찾는 수요가 많기 때문에 공실 위험이 적다.

수요가 탄탄하니 임대수익률이 높아지고 매월 안정적인 월 수익을 얻을 수 있다.

 

▣ 저렴한 관리비, 높은 전용률, 편리한 거주민서비스

= 일반 주택이나 대형 아파트에 비해 관리비 부담이 적다.

전용률은 아파트 만큼 높게 나온다.

거주민 서비스나 옵션 품목은 아파트나 레지던스 만큼 잘 디자인돼 나오기 때문에 쾌적한 주거 환경이 보장된다.

거주자가 누릴 수 있는 공동시설, 커뮤니티, 빌트인 품목도 다양하다.

 

▣ 규제 완화 가능성도 기대해 볼 만

향후 도시형생활주택의 공급 확대를 위해 건축 규제를 완화해 주는가 하면 분양 받아 임대주택을 공급하는 개인 사업자를 위한 추가 혜택이 나올 가능성도 적지 않다.

그 동안 공급이 다소 부진했기 때문이다.

도시형생활주택은 건설기간도 6개월～1년 이내로 짧고 건축허가만으로 지을 수 있는 30세대미만 공급량도 늘고 있어 전월세 가격 안정에 기여할 상품으로 꼽힌다.

하지만 아직은 초소형 원룸형이 많아 1~2인가구가 아니라면 실거주가 불편할 수 있고 정부가 내놓은 공급 지원책도 아쉽다.

 

세제 혜택과 건축 인센티브 등이 더 강화돼야 실제 시장에 나오는 개발 상품도 늘고 수요자들의 선택의 폭도 넓어질 것이기 때문이다.

최근까지는 사실 준공량이 1000세대 정도에 그치는 수준이었고 향후 전셋값 안정 등을 위해서는 주무부서의 도시형생활주택 공급 활성화 방안이 더 나올 것으로 기대된다.

추가 규제 완화책이 나온다면 향후 투자성은 더 개선될 것이다.

 

[부동산114리서치센터(www.r114.co.kr)]