2011년 수익형부동산 투자포인트

1. 오피스텔투자(수익률+환금성을 따져라)

최근 젊은층 및 소액투자자에게 가장 인기를 끄는 부동산하면 단연 오피스텔일 것이다. 분리세대가구수 증가로 인한 소형평수 선호와 풀옵션(냉장고, 세탁기, 에어컨 등등)잘 갖추어져있으며 1억미만의 소액으로도 은행 예금 금리보다 높은 연수익률8~9%(은행대출시 10%대의 수익률)의 수익이 매력적이며 환금성 또한 매우 뛰어난 장점이 있다. 그만큼 자금을 빠르게 회전 시킬수있다.

오피스텔투자시 확실한 투자 포인트를 간략히 설명하겠다.

모든 부동산투자시 가장 중요한 것이 바로 입지조건 즉 자리이다. 어떠한 장사를 하던지 자리에 따라서 거의 80%이상의 성공여부가 결정된다해도 과언이 아니다. 오피스텔도 마찬가지라 할수 있다. 오피스텔의 가장 큰 매력은 고정적으로 꼬박꼬박 통장에 찍히는 임대수익일 것이다. 그렇다면 어느위치에 있는 오피스텔이어야 공실률이 적으면서 임대수요 또한 많은 자리일까?

우선 아파트와 마찬가지로 배후입지가 좋아야한다. 즉 역세권 오피스텔이어야 한다는 점이다. 적어도 역출구지에서 도보10분 이내야 한다. 또한 역세권이라해서 다 같은 역세권이 아니듯 주위에 대형 판매시설 및 생활편의시설이 잘 갖추어진 중심상업지역내 오피스텔이어야한다. 예를 들어 대형마트, 백화점, 유흥업소 및 먹고 놀고하는 중심상업지역 이어야한다는 것이다.

그만큼 직원수만해도 상당할 터이고 젊은 인구유입이 많을 것이다.

그 다음으로 중요한 입지조건은 단연 교통입지이다. 즉 직장인 또는 대학생들이 출퇴근이 편리한 입지여야한다는 것이다.

오피스텔 매입시 입지조건 분석이 완료 되었다면 그 다음으로 과연 어느정도의 시세가 형성 되어있으며 앞으로의 상승 여력이 있는지역인가를 또한 공실률은 어느정도인지 수익률은 어느정도인지를 꼼꼼히 따져야할 것이다. 간단하다 매물지역 부동산을 샅샅히 돌아다녀 정보를 입수해라!  참고로 은행에서 대출신청이 들어오면 감정평가사에 의뢰하게되는데 감정평가사들은 그 물건지 부동산 수십군데를 돌며 시세를 파악하는 것이다. 경매에서도 마찬가지이다.

이미 매매가가 오를만큼 오른 지역보다는 오를 여지가 있는 지역을 노려라!

신흥 역세권 개통 예정지라던가 대기업, 학교, 대형판매시설이 들어올 지역을 노릴만하다. 임대수익과 매매차익 두가지 토끼를 다 잡을 수 있을 것이다. 단순히 당장의 월세수익도 중요하지만 오피스텔은 자금회전력이 빨라야한다. 즉 내가 팔고싶을때 언제든지 팔릴수 있어야한다. 모든 부동산 상품의 가장 큰 호재는 교통 즉 지하철이다. 객관적 자료를 통해 분석해 보면 알것이다. 개통전과 후의 매매가 차이를 알수 있을 것이다.

이 모든 정보입수와 분석을 마쳤다면 매입에 들어 가야할 것이다.
매입시 본매물지 부동산을 고르는 것도 중요하다. 초짜부동산, 베테랑부동산, 얼렁뚱당 부동산 다양하다.

가능하다면 그지역에서 가장 오래된 부동산을 선택해라!(부동산이 너무 깨끗하게 인테리어가 되었다고 좋은 것이 아니다. 그 부동산의 대형지도를 우선보아라(오래된 지도가 있다면 그 곳에서 오래했다는 증거다)너무많은 직원이 있는 부동산도 피하는 것이 좋다. 왜냐하면 나중에 문제가 생길시 책임소재 문제가 크다. 부동산 개설등록증 확인과 공인중개사자격증을 확인해라. 사장 한명에 직원수2명 정도인 부동산이 적당하다. 이 부분은 본인이 가장 믿음이 가는 부동산을 선택하면 되는 것이다.

믿을수 있는 중개사를 선택했으면 그 다음은 물건에 대한 사실관계, 권리관계를 꼼꼼히 확인해라!(중개사님이 잘 도와줄 것이다.)
계약을 하는데 있어 유형이 두가지가 있는데 이것 또한 매우 중요하다 할 것이다.

우선 오피스텔은 건축물대장상 상업용으로 되어있을 것이다. 그러므로 대부분 최초분양자가 부동산임대사업자(주택임대사업자와다른개념임)를 내고 부가세를 환급받았을 것이다. 오피스텔 최초보유자 대부분이(80%이상이)환급을 받았을 것이다. 그렇기에 매입시 포괄양도양수라는 조건에 계약을 할것이다.

원칙대로라면 매매대금에 부가세는 포함시키고 즉 그 환급부분 만큼을 더 주고 본인이 다시 임대사업자등록을 하고 환급신청을 해서 환급을 받아야 한다. 하지만 여러가지 절차상 이유로 대부분이 그냥 포괄양도양수 계약이라는 조건으로 거래를 성사시킨다. 이 경우는 최초분양자의 부가세환급을 인정하고 매매대금에는 부가세가 포함되지않은 것이다. 복잡해할 필요없다. 중개사님이 이해가 쉽게 설명해줄 것이다. 또한 나중에 똑같은 조건으로 매도를 할것이다.

오피스텔에서 복잡한 부분이 바로 세금관련 문제일 것이다. 원칙대로라면 사무용으로 임대를 놓아야한다. 하지만 90프로 이상이 주거용으로 쓰고있을 것이다. 나중에 팔때에만 주거용(팔시점에서의 세입자가 전입신고만 되어있지 않으면된다)으로만 되어 있지 않으면 된다. 어느 부동산이든 담당 세무사가 있을 것이다. 세무사에게 일년에 일정의 수수료를 주고 맡기는 것이 더 효율적이고 오히려 더 절약하는 것이다.

오피스텔을 구입시 물건은 항상 잔금치를때 철저히 확인해라!(기본시설물 상태라던지, 큰하자가 있는지 등을 꼼꼼히 살펴라).

오피스텔계약과 소유권이전이 완료되었다면 될수있는 한 세입자와는 좋은 관계를 유지하는 것이 좋다. 오피스텔의 경우 세금관련 부분 때문에 세입자에게 책잡히는 경우가 있기 때문이다.

나중에 매도할때에는 여러군데 부동산에 매물을 의뢰하면 가격만 떨어지게 되어있다. 한 두군데만 내놓아라!(어차피 부동산거래정보망으로 한군데만 놓아도 전국의 부동산이 다 보기때문이다.)

시장에 가장 민감하게 반응하는 아파트와 달리 인기지역 오피스텔은 가격하락이 거의 없고 오히려 재건축, 재개발 등의 이주수요와 아파트 실구매자 등의 관망적 심리와 수도권 전세난까지 겹쳐서 현시장수요는 계속해서 꾸준히 상승하는 상황이다. 필자는 당분간 역세권지역내 오피스텔의 인기는 당분간 지속될 것으로 본다.


2.도시형생활주택(수익률+환금성+각종세제혜택)

다음은 정부에서도 활성화정책으로 적극적으로 장려하는 도시형생활주택을 간단히 설명하겠다.

건설경기 활성화와 부동산경기 활성화, 기존 세입자 보호측면에서 적극적으로 장려하고있는 사업이다.

기본적으로 기반시설이 갖추어진 지역에 도시형생활주택을 지을수 있게 되어 있다. 즉 입지조건이 좋은 지역에만 지을수가 있다. 세대별 주차대수 완화는 그만큼 입지가 좋은 지역에 지을 수 있도록 더 큰 의미에서는 건설경기부양을 위한 것이라 할수 있다.

소형평형대의 오피스텔의 인기와 더불어서 도시형생활주택의 사업 인허가 건수는 계속 늘어가고 있는 추세이다. 기존에 오피스텔 부동산 임대사업을 하신분이라면 알 것이다. 세금문제와 세입자와의 관계 등 머리 아픈일이 많았을 것이다. 그래서인지 도시형생활주택으로 갈아타는 투자자도 늘어나고있는 추세이다.

도시형생활주택의 가장 큰 매력은 세제혜택을 것이다.

반드시 짚고 넘어가야할 것은 도시형생활주택의 각종 세제감면혜택이 각 지역마다 조금씩 틀리다는 것이다. 반드시 시군구청 세무과에 확인하길 바란다. 근데 황당한 것은 국세청이던 각지역 시군구청 세무과에서 도시형생활주택의 세제혜택을 전혀모르거나 엉뚱한 동문서답을 하는 경우가 많다.

정말 아이러니한 세상에 살고있다 필자는 생각한다. 나라의 국민의 혈세를 걷는 자들이 자신들이 걷는 세금제도 조차 모르고있으니 얼마나 한심고 어이가없는 일인가. 거기다 불친절하기까지 오히려 자기한테 왜 물어보냐고 화까지낸다.

도시형생활주택도 오피스텔 투자와 마찬가지로 입지조건과 수익률과 환금성부분을 꼼꼼히 체크하고 무엇보다도 세제관련 혜택을 꼼꼼히살펴라! 관련부서에 꼭 확인하고 체크하기를 바란다.


3.원룸텔 및고시텔 ( 수익률+ 공동투자 )

다음은 원룸텔의 경우이다. 솔직히 개인적으로 필자 생각은 원룸텔은 경기가 좋지않았을때 개인이 상가 경매물건(한개층이나 두개층)을 낙찰받아서 원룸텔로 용도변경한 후 수익률 목적으로는 괜찮을 것이라 생각한다. 자금력에 부담이 된다면 2-3명정도 공동투자형태도 괜찮다. 나중에 팔때를 위해서라도 물론 중심상업지역내 좋은 위치면 더 좋을 것이다.

 

간혹 원룸텔을 분양하는 곳이 많다. 원룸텔은 대부분 지분등기(재산권행사에 어려움이많음)이거나 2개호수, 3개호수를 묶어서 한개호수로의 등기가 나올것이다. 가장 중요한 것은 나중에 팔때를 생각하라! 나중에 팔때 상가는 일반 아파트나 오피스텔, 도시형생활주택과 달리 상가로써 평단가로 계산이 된다. 또한 수요자 입장에서도 차라리 월세 조금 더주고 번듯하고 제대로되고 관리가 잘되는 오피스텔이나 도시형생활주택을 선호할 것이다. 원룸텔투자는 개인사업이나 공동투자 형태로 통으로 고시텔 개념으로 하는 사업이라면 충분히 수익성이 크고 실례로 투자성공사례도 많다.

앞으로 인구변화추이 즉 1인1가구수 증가 ,독립가구수증가, 노인인구수 증가와 경제발전으로 인한 일자리창출과 도심지역 인구집중현상 그리고 무엇보다도 부동산 투자의 인식변화로 소형평형대, 소액투자, 수익형상품선호 현상 등 뿐만아니라 정부에서의 여러 부동산정책과 금융정책 등이 선진국인 영국, 일본, 미국, 그 중에서도 가장 가까운 일본과 가장 유사하게 그 흐름이 따라가고 있다. 참고로 일본 도쿄 중심지 소형평형 실평6평형 정도 수익형부동산(오피스텔,도시형생활주택)이 매매가 5-6억정도 나가고 있다. 수익률은 5-6%정도로 알고있다.

2011년도 여러 부동산전문가 및 수요자들이 부동산 경기 회복을 보고 있다. 공급부족과 노후화로 인한 재건축, 재개발에 의한 이주수요 발생에 따른 치솟는 전세가로 주택 구입능력이 있는 수요자들이 작년의 관망적 자세와 달리 올해는 융자를 끼고 주택을 적극적으로 구입할 것으로 보고 있다. 또한 현 정권임기가 올해가 마지막이란 점, 미국 주택거래수 증가와 유럽경기회복 신호 등 여러 정황들을 부동산경기회복 신호로 볼수 있을 것이다. 하지만 분명한 것은 예전처첨 큰 시세차익을 보고 투자하는 시대는 이제는 아니라는 점을 고려해 보았으면 한다.