오피스텔·도시형생활주택 결합 상품 봇물

상업지역서 용적률 상향효과…분양가 비슷하지만 특성 달라 투자유의

 

오피스텔과 도시형생활주택을 결합한 수익형 부동산이 봇물을 이루고 있다.

역세권인 상업지역에 도시형생활주택을 지을 경우 높은 용적률을 확보할 수 없어 업무용 시설인 오피스텔을 혼합해 사업성을 높이기 위한 건설사들의 전략이다.

시장에서도 수익형 부동산에 대한 투자 수요가 크게 늘고 있어 `오피스텔ㆍ도시형생활주택 결합 상품`이 새로운 트렌드를 형성할 것이라는 관측이다.

동아건설이 이달 말 분양할 예정인 서울 용산구 문배동 소재 도시형생활주택 `프라임팰리스`는 오피스텔과 결합된 상품이다. 지하 2층~지상 20층 건물에 지상 4~12층 오피스텔 100실, 지상 13~20층 도시형생활주택 83가구가 들어서게 된다.

한미파슨스가 지난해 10월 분양한 `서울대역 마에스트로` 도시형생활주택도 오피스텔과 함께 짓는 상품이다. 오피스텔 208실과 도시형생활주택 84가구로 구성돼 있다.

이 밖에 지난달 분양된 금천구 시흥동 `와이즈플레이스`, 동대문구 답십리동 `지웰에스테이트` 등도 모두 도시형생활주택ㆍ오피스텔 결합 수익형 부동산이다.

정양곤 한미파슨스 전무는 "도시형생활주택은 역세권에 위치해야 유리한데 이러한 입지는 대체로 상업지역"이라며 "상업지역에는 일정한 상업시설을 확보해야 하기 때문에 상업용으로 인정되는 오피스텔과 함께 짓는 형태가 주류를 이루고 있다"고 설명했다.

주택으로 분류되는 도시형생활주택은 `용도용적제`를 적용받아 상업지역에 지을 때 높은 용적률을 받지 못한다.

용도용적제는 주상복합 건물의 용적률을 산정할 때 상업 용도에는 상업지역 용적률을, 주거 용도에는 주거지역 용적률을 적용하는 제도다. 주거비율이 높을수록 용적률을 낮춰 초고층 개발을 막기 위한 것이다.

예를 들어 주상복합 건물에 주거 용도와 상업 용도 비율이 9대1이고 주거지역 용적률이 300%, 상업지역 용적률이 800%라면 적용받을 수 있는 용적률은 350%(0.9×300+0.1×800)가 된다. 그 반대로 한다면 용적률 750%를 적용받게 돼 그만큼 사업성이 높아진다고 할 수 있다.

분양가는 대체로 큰 차이가 없는 것으로 분석된다.

한미파슨스가 지난해 분양한 `서울대역 마에스트로`의 경우 도시형생활주택과 오피스텔의 분양가는 모두 3.3㎡당 1200만원 선이었다.

같은 건물 안에 두 가지 유형이 들어서는 만큼 투자자들로선 주의해야 할 사항이 있다.

오피스텔은 도시형생활주택에 비해 주차장 등 기반시설이 잘 갖춰져 있어 높은 임대료를 받을 수 있다. 그러나 도시형생활주택이 한 건물에 위치해 있다면 상황이 달라진다.

도시형생활주택 전문회사 코쿤하우스 고종옥 대표는 "오피스텔과 도시형생활주택이 함께 들어설 경우 주차장 문제가 희석되는 데다 새로운 상품 유형인 도시형생활주택에 대한 선호도가 높아질 수 있다"고 말했다.

그는 또 "오피스텔은 건축법을 적용받는 업무시설인 반면 도시형생활주택은 주택법을 적용받는 주택이기 때문에 기존 1주택 보유자가 도시형생활주택을 분양받으면 1가구 2주택자가 된다는 점을 유의해야 한다"고 지적했다.

[장용승 기자]