도시형 생활주택의 장단점

이번글에서는 수익형 부동산 투자에 관심이 많은 분들을 위해 앞으로 2~3년 동안 투자 추세로 자리잡을 가능성이 큰 도시형 생활주택에 대하여 정확히 파악하고 미리 그 장단점을 파악하여 투자에 도움을 드리고자 합니다.

 

1. 도시형 생활주택

   도시형 생활주택이란「국토의 계획 및 이용에 관한법률」에 따라 도시지역에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만의 공동주택을 말한다.

도시지역 내 1~2인 가구의 증가와 임대주택 부족을  해소하기 위해 정부가 적극적으로 추진하고 있다. 비도시지역은 기반시설의 부족과 난개발우려로 사업이 진행되기 어렵다.

또한, 도시지역이라고 해도 도시형 생활주택이 쉽게 건설할 수 있는 건 아니다. 기본적으로 대중교통이 편리한 역세권 주변이라야 하고 주차장 완화구역으로 지정돼야 한다. 이런 곳에 세워진 도시형 생활주택이 대중교통을 주로 이용하는 1~2인 가구에 유리하다. 기존의 원룸에 비해 규모가 크로 내부시설과 보안이 개선됐다는 게 장점이다.

 

2. 도시형 생활주택의 형태 

   도시형 생활주택의 형태는 크게 단지형 다세대 주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 구분됐지만 기숙사형 주택은 폐지됐다.

 

  1) 단지형 다세대주택 : 세대당 주거전용면적 85㎡ 이하의 다세대 주택(주거층 4층 이하, 연면적 660㎡ 이하)을 의미한다. 기존의 연립형 주택과 비슷하지만 개발사업 수익을 기대하려면 100세대 이상을 지어야 한다. 물론 역세권 주변의 사업지 확보가 현실적으로 쉽지 않고 사업부지를 확보한다 해도 땅값이 비싸 그리 매력적이지 않다. 따라서 앞으로도 개발사례가 그리 많지 않을 전망이다.

 

  2) 원룸형 주택 : 세대당 주거전용면적 12~50㎡ 이하로 세대별 독립된 욕실과 부엌이 있어야 한다. 또 각 세대는 지하층(반지하층 포함)을 설치할 수 없다. 도시형 생활주택의 대부분이 이 원룸형 주택이다.

 

3. 고시원 vs 도시형 생활주택

  그동안 임대사업자의 선호도가 높았던 고시원은 규모가 1,000㎡ 미만인 곳이 제2종 근린생활시설로 분류되고, 1,000㎡ 이상은 숙박시설로 분류되면서 건축규제가 더욱 강화됐다. 정부는 독립적인 주거기능이 없는 고시원보다 도시형 생활주택을 적극적으로 공급하고 있음을 알 수 있다.

 

4. 도시형 생활주택 관련법규

   우선 도시형 생활주택의 신축 또는 용도변경 시 일반 공동주택의 건설요건과 동일하게 주택법 제16조에 따라 사업주체가 사업계획 승인을 받아야 한다. 이때 사업주체는 법 제9조에 따라 주택건설사업자로 등록해야 하고 법 제12조의 시공자 기준을 갖춰야 한다. 법 제10조에 따라 토지소유자가 주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행한다면 공동사업 주체로 봐서 도시형 생활주택을 건설할 수 있다. 현재 다가구주택을 보유하면서 임대업을 하고 있다 해도 20세대 이상을 지어야 도시형 생활주택으로 인정 받을 수 있다. 19세대 이하의 주택은 도시형 생활주택에 해당하지 않는다. 오래된 상업용 건물을 도시형 생활주택으로 용도를 바꾸러고 한다면 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 취득해야 한다. 건축법 등 다른 법령에서 정한 기준에도 적합해야 한다. 다만, 주차장 완화구역에서는 기존 건축물을 원룸형 주택으로 용도변경할 때 바닥 층간소음과 계단규정이 3년 동안 적용되지 않는다.

 

5. 투자전략

  도시형 생활주택은 그동안 시험단계에서 점차 확대 국면으로 접어 들고 있다. 1억원 전후의 소액으로 투자할 수 있는 장점이 있는 반면 자본가치에 대한 상승은 기대하지 않는게 좋다.

자본가치 상승 면에서 오히려 오피스텔보다 매력도가 떨어진다. 하지만 임대수익면에서는 상대적으로 높을 수 있다. 최근 오피스텔은 높은 분양가가 임대수익성에 악영향을 미치고 있기 때문이다. 관리비 수준도 도시형 생활주택이 상대적으로 낮고, 임대 공실 위험도 낮다. 앞으로의 위험은 공급과잉에 따른 예상임대수익률의 감소이다. 도시형 생활주택은 2010년 하반기에 매달 큰 폭의 증가세를 보였다. 이런 추세라면 매년 공급 증가율은 지속적으로 상승할 것이다.

따라서 도시형 생활주택에 대한 투자전에 다음의 요소는 꼭 생각해야 할 것이다.

 

첫째 : 역세권에 대한 분석

대학가 주변에는 학생이 일반상권에는 직장인이 붐빌 것이다. 이와 관련한 주변 임대시세 수준 및 임대회전율에 대한 사전조사가 받드시 필요하다.

 

둘째 : 브랜드에 관심을 가져라

도시형 생활주택은 중소 건설업체뿐 아니라 대형 건설업체의 관심이 높다. 대형 건설업체가 무조건 좋다고 볼 수는 없지만 사업승인이후 사후관리 서비스 수준을 생각하면 건설사의 재무상황의 건실함을 꼭 따져봐야 한다. 임대주택은 파손위험이 크고 개.보수 요청이 잦아 사후관리가 중요하다.

 

셋째 : 단지규모

단지규모는 크면 클수록 좋다. 이는 주택투자의 기본원칙이지만 분양가격이 싸거나 분양조건이 좋으면 일시적으로 판단이 흐려질 수 있기 때문에 주의해야 한다. 대체로 안정적인 단지규모는 80세대 이상으로 본다. 단지규모가 크면 편의 시설이 늘어나고 관리비 수준도 낮아진다.

 

넷째 : 임대수익성

임대수익의 판단기준은 시중은행 1년 정기예금 금리를 기준으로 서울지역은 2%, 수도권은 3% 플러스한 수준이 적절할 것이다.

 

6. 결론

앞으로 고령화, 1~2인 가구의 증가가 부동산투자의 페러다임을 바꿀것이다. 필자는 개인적으로 저출산,고령화로 인한 사회적 비용이 증가할 것으로 분석하고 있다. 자녀 양육비와 교육비증가로 출산을 꺼리는 젊은 세대와 고령화로 인한 은퇴이후의 삶의 질을 확보하기 위한 비용의 증가가 불가피 하기 때문이다. 이젠 현명한 투자만이 살길이다. 앞으로 점점더 양극화는 심화될 것이다. 젊어서 독하게 재테크를 하지 않으면 안되는 시대가 이미 도래한 것 같다. 그런 관점에서 투자자들의 현명한 투자에 도움이 되었으면 합니다.