뉴노멀 (The new normal) 시대의 도래와 부동산

1. 뉴노멀 시대의 도래

뉴 노멀 시대란 금융위기 후 변화하는 세계경제를 이끌 새로운 표준을 찾아 더 좋은 세상을 만들자는 것이다. 다시 말해 글로벌경제 신 패러다임, 금융의 재탄생, 장기적 저성장, 과다 유동성에 따른 인플레이션압력 고조, 절제된 소비와 저축, 고실업 등의 문제를 다루어 더 좋은 세상을 만들기 위한 토대가 되는 글로벌질서의 새로운 기준을 설정하는 신성장 질서를 말하는 것이다. 글로벌경제 속에서 경쟁과 번영을 계속해야만 하는 한국경제는 이러한 새로운 트렌드에 발맞추어 나아가야만 미래가 보장될 것이다.

 

 

한국은 소규모 개방경제이며 수출의존도가 매우 높은 나라이다. 따라서 세계 경제의 위기에 그대로 노출될 수밖에 없는 구조를 가지고 있다. 내부에서 아무리 잘 하더라도 외부로부터 발생되어 들불처럼 퍼져오는 위기상황에 현명하게 대응치 못하면 환율급등, 주가폭락 및 부동산가격 폭락을 피할 수가 없게 되는 것이다. 지금까지 관행적으로 해온 부동산 투자에 대한 생각을 세계경제의 변화에 맞추기 위한 선행조건으로 그동안 어떠한 요인들이 부동산시장에 영향을 주었는지를 살펴보면서 이미 깊숙하게 자리 잡은 부동산불패신화에 대한 생각을 시대의 변화에 맞게 어떠한 변화를 주어야하는지에 대해 생각해본다. 

 

2. 글로벌 금융위기를 겪으면서

1997년 7월 초 태국 바트화의 외환가치 폭락은 한국을 비롯하여 아시아 국가들의 자본유출을 야기하여 이 지역통화의 외환가치를 30%이상 폭락시켰고, 한국은 IMF를 겪게 되었듯이 97~98년의 외환부족에 따른 금융위기는 개발도상국으로 대변되는 신흥국 중심이었다. 그러나 금융과 부동산 분야의 지나친 금융완화를 원인으로 서브프라임 모기지부실을 필두로 2008년 9월의 리먼 브러더스의 파산과 11월의 씨티그룹의 위기는 금융시장의 패닉을 불러일으켰고 연이은 뱅크 런에 대한 우려로 미국과 유럽 등을 초토화시킨 글로벌 경제위기는 금융 선진국이라 불리우는 미국, EU국가들이 진원지가 되었다. 이러한 위기를 극복하기 위해 실시한 막대한 공적자금 투입 등 양적완화 정책 및 경기부양을 위한 정부지출의 증가 등으로 인해 풍부해진 유동성은 인플레이션 압력을 높이고 자산버블을 부추길 수 있다. 또한 미국을 위시한 관련국의 재정부실이 심각해져 정부재정 위기의 위험성이 높아져 다시 한번 큰 위기가 올 수 있다는 우려도 커지고 있는 것이 현실이다. 금융위기로 인한 부동산 가치하락은 개인 및 기업들로부터 더 이상 부동산이 안전한 투자처가 아니라는 사실과 부동산을 과다 보유시 환금성이 떨어져 현금흐름이나 기업 운영에 마이너스요인이 될 수 있다고 인식하게 만들었다. 다행히도 지나친 비관론에 사로잡혀 우려했던 것과는 달리 글로벌경제가 더블딥에 빠지지 않고 어느 정도 회복된 것은 중국, 인도, 한국, 브라질 등 신흥 경제가 살아났기 때문이다. 각국이 위기극복을 위해 실시한 재정지출의 결과 과다유동성에 따른 인플레이션압력이 커지고 있어 대책이 시급하지만 여의치 않은 모습이다.

 

 

일반적으로 인플레이션에 대한 대응책은 첫째, 정부의 재정지출확대나 중앙은행의 통화 공급 확대로 수요가 늘어 물가가 오르는 수요측면의 인플레이션은 통화량을 줄이고 금리를 올리는 방법으로 대처를 하며, 둘째, 생산요소가격이 상승하면서 원자재 가격이나 임금 상승등 비용부담으로 공급이 줄어 발생하는 공급측면의 인플레이션은 유가 상승 등 외생변수에 의해 발생하기 때문에 대응하기가 쉽지 않다. 이러한 공급 측면의 인플레이션은 경기 침체속에 물가가 상승하는 스테그 플레이션으로 확대될 우려가 크다고 할 수 있다. 왜냐하면 원자재가격이 오르면 기업은 생산을 줄이게 되고 이는 제품가격상승과 고용감소로 이어져 경기둔화로 이어질 소지가 크기 때문이다. 한국 또한 수출 호조 등으로 만들어진 풍부한 유동성 상태가 장기화 되면서, 시중에 풀린 자금이 부동산등 자산시장으로 쏠릴 경우 자산 인플레이션 등 부작용이 발생할 가능성이 풍부하며, 시중자금흐름이 정상화될 경우 통화공급 증가에 따른 물가상승압력이 현실화 될 가능성이 매우 높기 때문에 인플레이션 기대심리를 사전에 차단하여 공급충격에 의한 인플레이션 기대심리를 자극하여 물가상승이 이루어지는 악순환이 발생치 않도록 하여야 할 것이다. 한국경제는 글로벌금융 위기의 여파로 2009년 0.2%의 경제성장을 하였지만, 다행스럽게 반등에 성공하여 2010년에는 5.9%의 양호한 성장을 하였다 그러나 2011년에는 이러한 성장세가 크게 둔화되어 3.8%성장률을 기록할 것이라고 전망하고 있다.

 

 

이러한 성장률 둔화의 주요원인은 수출 및 그와 연계된 투자활동이 위축될 것이며, 원화강세가 지속되면서 수출기업들의 채산성이 악화되어 신흥 시장에서의 경쟁이 더욱 더 치열해질 것이라는 것이다. 또한 세계경제의 변동성 확대와 성장률하락, 글로벌 유동성 증가에 따른 인플레이션에 따른 금리인상우려, 주요 수출국의 자산가치의 하락에 의한 가계의 소득감소 및 부채의 증가로 인한 소비의 감소 및 자국 산업을 보호하기 위한 신보호무역주의, 글로벌 환율 갈등, 구리를 비롯한 희토류 금속 등 국제 원자재 가격불안 등으로 얼마동안 성장세를 지속할 수 있을지 우려가 커지고 있으며, 이에 영향을 받아 수출이 위축되면 우리경제의 주름살도 깊어지게 될 것이다.  

 

3. 부동산 패러다임의 변화

고령화와 저출산으로 인한 인구감소, 관료 조직의 부패와 도덕적 해이로 인한 예산낭비, 중국·인도 등 후발 개도국의 성장으로 인한 수출 경쟁력의 약화 등을 원인으로 한국의 잠재성장률은 1980년대 후반 10.1%에서 2000년대 후반에는 3,0%로 현저히 낮아졌다. 그러나 정치의 후진성에 의한 포퓰리즘성 개발추진 때문에 현실을 제대로 직시하지 못한 한국은 지난 30여 년 동안의 고속 성장에 발맞추어 동반상승한 부동산 가격으로 인한 수혜를 받은 일단의 현상에 의해 고착된 부동산 불패신화라는 늪 속에서 아직도 헤메고 있는 듯하다. 인구증가율이 낮아지더라도 향후 10여년은 세대수가 증가하므로 주택의 추가공급은 계속될 것이며, 도시형생활주택 등 새로운 유형의 주거수요가 발생 할 것이므로 부동산이 폭락할 여지는 약하다는 것이 대다수의 의견일지는 모르지만, 부동산시장과 정책전환의 필요의 심각성은 부인할 수는 없을 것 같다. 향후 예측되는 저성장 시대를 맞이하여 부동산 패러다임도 변화가 불가피 하게 될 것이다.

 

 

 

이러한 점을 고려해 살펴보면 첫째, 소유 중심에서 거주중심으로 의식변화. 둘째, 1인가구의 급증으로 인한 도시형생활주택 등과 같은 소형 주택의 증가 및 선호. 셋째, 고령화, 청년실업의 증가로 인해 대형주택에서 중소형 주택위주의 선호, 마지막으로 건설업체도 생존하기 위한 방안으로 종전의 단순한 분양사업을 통한 주택사업에서 개발 후 임대 사업 또는 자산관리 사업을 통한 사업의 다각화 노력이 활발해질 것이다. 부동산은 자산으로서의 역할이 매우 크다. 고성장 시대의 부동산에 대한 투자의 개념이 매매를 통한 차익의 실현이었다면, 저성장 시대에서의 부동산 투자는 단기적인 투자이익 실현이 아닌 장기적인 관점에서 해당 부동산의 가치가 최대가 되도록 입지선정부터 기획, 설계, 건설, 운영관리, 해체에 이르기까지 선진적인 자산관리의 계획에 따른 투자와 함께 절세이익을 실현해나가는 방식을 채택 하여야 하며, 그 대상은 주거용 부동산보다는 수도권정비법상의 성장관리권역을 중심으로 상업용, 산업용 및 특수목적의 부동산에 더욱 더 집중될 것이며, 가격상승도 이전의 광범위한 지역에서 개발호재 및 도로 건설등에 의한 동반상승 하는 것이 아니라 제한적이고 국지적으로만 가격상승이 이루어 질 것이다. 아직까지 한국의 자산투자비율은 부동산이 차지하는 비율이 76.8%로 주요 선진국들에 비해 월등히 높은 수치이다. 이것은 우리가 앞으로 선진국으로 진입하기 위해서는 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비율을 낮추어야 한다는 것을 말해주고 있고 이에 따른 자산 포트폴리오도 재구성해야 할 것이다.

 

 

 

 

4. 2011년의 부동산은?

2011년에는 대세하락 가능성은 희박하지만 부동산시장의 위축이 계속되리라는 전망이 대부분의 의견인 듯하다. 주요 논거로는 첫째, 가계대출의 부실화 우려이다. 부동산 거래의 원천이 되는 자금은 가계의 소득 증대와 은행의 부동산 담보 대출이라 할 수 있다. 2008년 말 약 400조원이었던 가계 부채 중 주택담보대출은 약 240조원으로서 61.7%를 차지하였다. 그러나 2010년 9월 가계부채는 약 420조원으로 증가하였고, 부동산 경기가 위축되고 있는데도 주택담보대출은 65.9%에 해당하는 약 280조원 정도로 증가하는 기현상이 나타났다. 또한 가처분소득대비 가계부채비율이 143%에 달한 한국은 일본135%, 미국128%, 독일98% 등 OECD평균인 130%를 훨씬 상회하면서 가계 경제를 위협하는 주요원인이 되었고 향후 출구전략에 따른 기준금리 인상에 따른 시장금리의 인상폭에 따라 가계의 고통이 증대되고 가계대출 부실로 이어질 수 도 있을 것이다. 둘째, 수도권 미분양주택의 증가 및 준공 후 미분양 주택이다. 미분양 주택이 금융위기 후 16만호를 초과하였다가 10만호 미만으로 줄어들었다고는 하지만, 수도권의 미분양규모는 3만호대로 증가하고 있으며 준공 후 미분양도 5만호나 되는 등 부동산 경기상승의 악재로 작용하고 있다. 셋째, 한국 부동산 개발을 선도하는 LH공사의 심각한 부실을 털어내기 위한 자구책의 일환으로 진행되는 각종 개발 사업의 중단 및 취소와 이에 따른 LH보유 부동산의 매매 와 개발차익을 노린 투기적 수요에 의해 상승한 부동산의 가격이 개발 취소로 인해 하락여지에 의한 심리적 패닉등은 부동산 가격 상승을 막는 주요 요인이 될 것이라 생각한다.

 

 

 또한 정부의 부동산 대책도 가격안정 및 거래를 활성화하기에는 부족한 점이 많은 것 같다. 거래가 실종되고 부동산 시장이 계속적으로 위축되면서 정부는 2010년 8.29대책을 포함하여 부동산 거래 활성화 계획 및 규제완화를 실시하였지만 결과는 기대에 미치지는 못했다. 2011년에는 정부에서 추가적인 부동산 대책을 적극적으로 수립하기에는 어려움이 많아 보인다. 왜냐하면 금리인상과 출구전략에 대한 전체 경제의 균형점을 찾기 위한 노력이 절실한 때에 부동산시장만을 위한 대책을 마련한다는 것은 쉬운일이 아니기 때문이다. 

 

5. 맺으면서

세계경제포럼은 매년 1월말 스위스 다보스에서 개최되기 때문에 "다보스포럼"이라고도 부른다. 2010년 다보스포럼의 주제는 "더 좋은세상 만들기; 재사고, 재디자인, 재건설"이었다. 글로벌경제·금융위기를 극복하는 과정에서 좀 더 좋은 세상을 만들기 위해 다시 생각하고,다시 디자인하고, 다시 세워나가자는 뜻이 함축된 것이 뉴노멀 시대의 의미이다. 금융 위기 후 미국, 유럽을 중심으로 지출한 공적자금이 11조 달러에 달한다고 한다. 지난 2년 동안 유동성과잉 상태가 지속되면서 인플레이션 기대심리에 의한 가계소비지출을 과도하게 자극하거나 기업자금이 부동산, 주식 등에 몰려 자산버블을 부추길 수 있다. 우려스러운 점은 현재 경기회복의 원동력이 정부의 재정지출에 의한 것이기 때문에 기업이나 가계가 뒷받침 되어주지 않으면 경기회복세가 추락할 수도 있다는 것이다 . 따라서 비이성적으로 뚜렸한 원인없이 상승세를 지속하는 자산은 철저히 분석한 후 투자를 하여야 할 것이다. 2011년의 경제상황을 예견하며 자주 듣게되는 말들은 세계경제 성장의 둔화, 원화가치 강세의 지속, 국제유가 및 원자재의 상승 그리고 글로벌 환율갈등 지속이다. 수출을 중심으로 성장해야만 하는 한국경제에 부담으로 당연히 작용될 것이다. 또한 국내의 부동산시장을 지배하던 패러다임이 변하고 있는 것은 분명하다. 이렇듯 변화를 요구하는 시대의 흐름 속에서 노력을 게을리 한다는 것은 모든 것을 포기 하겠다는 것이 아닐까 생각해 본다.

 

 

 

 

 

 

칼럼니스트 : 이관수 전문위원

(건국대학교 부동산아카데미 출강 / 토지전문가 과정 전문위원 / 24시 대표)