도시형 생활주택, 전세난 해법 ?

박상언

 

지원대책에도 불구하고 원룸형만 공급, 전세난 해소에는 별로

 

‘괜찮은, 도시형 주택 없나요, 아무래도 조그만 게 좋겠죠?’

‘이번에. 000에서 도시형 주택 분양하는데 월세 잘 나오겠죠?’

도시형생활주택 광풍이 불고 있다. 필자를 상담차 찿아오는 고객 중 대다수가 수익형 부동산 투자로 도시형생활주택이나 오피스텔을 염두해 두고 있는 경우가 많다. 또한, 도시형 생활주택에 관심있는 분들은 십중팔구 전세보다는 꼬박꼬박 매달 통장에 입금되는 월세를 원하고 있다.

도시형 생활주택, 지원봇물

1•13 전월세대책 후속조치로 연말까지 연 2% 저리대출

국토해양부는 소형•임대주택 공급을 활성화하기 위해 10일부터 연리 2%의 저리로 국민주택기금을 지원한다다. 1•13 전•월세시장 안정방안의 후속조치며, 연말까지 한시적으로 이뤄진다. 지원대상은 도시형 생활주택, 다세대•다가구, 오피스텔 등 소형주택을 건설하려는 개인이나 업체다. 대출규모는 도시형 생활주택의 경우 현재 지역별 60~70% 수준인 집값 대비 대출비율을 70~80%로 10%p 상향조정해 대출가능액이 기존보다 50~60% 확대되도록 했다. 다세대•다가구주택 대출한도도 가구당 1500만원에서 3500만원으로 확대했다.

소규모 건설업체 대출요건도 완화된다. 사업실적이 없거나 신설 1년 이내의 업체도 앞으로는 30가구 이상 도시형 생활주택과 모든 형태의 준주택을 건설할 때 기금대출을 받을 수 있다. 지금까지는 30가구 미만의 도시형 생활주택을 지을 때만 기금을 쓸 수 있었다. 또 현재 20가구 이상 도시형생활주택만 기금대출을 받을 수 있었으나 앞으로는 20가구 미만 도시형생활주택•준주택 건설사업도 대출을 받을 수 있다.

국토해양부도 최근 1년간 인가받은 20개 부동산투자회사(Real Estate Investment Trusts, 이하 ‘리츠’) 중 5개사에서 도시형생활주택에 1308억원을 투자해 오는 2013년 상반기까지 1161세대를 공급할 계획이다.

도시형 주택, 원룸형만 대폭 증가

1.13 전월세 대책을 살펴보면 민간 소형•임대주택의 원활한 공급을 위해서는 특별자금을 지원하고 관련 규제 완화하는 내용을 담고 있다.

이와 때를 같이하여 수익형 부동산으로 새롭게 각광받는 도시형생활주택 사업이 크게 늘었고 앞으로도 계속 늘어날 추세다.

전•월세 부동산 시장에 안정적인 효과를 볼 수 있는 도시형생활주택을 올해 말까지 7000여 세대가 입주 예정인 가운데 내년도 1만5000여 세대 등 오는 2012년 말까지 총 2만2000여 세대를 확대 공급한다. 2009년 하반기 건축허가를 얻은 도시형생활주택 1701세대에 비해 2010년 상반기에는 이보다 1.3배 증가한 2281세대가, 하반기에는 전반기의 2.6배 증가한 5924세대가 건축허가를 얻은 것으로 조사되는 등 허가 물량이 지속적으로 증가 추세를 보이고 있다. 올해 건축허가 물량 역시 지난해 대비 1.5배 이상 늘어난 1만5000여 세대로 추정하고 있으며 이같은 물량은 2012년 입주물량으로 고스란히 이어질 것으로 분석하고 있다.

국토해양부에 따르면 전국적으로 지난해 상반기 월평균 500여가구에 불과하던 사업승인 가구수가 지난 11월 말까지 2400여가구로 3배 이상 폭발적으로 급증했다. 하지만 1~2인 가구 대상인 원룸형 (전용 12~50㎡) 위주로 단지형다세대(전용 85㎡ 이하)는 거의 공급이 안되고 있는 실정이다. 지난해 1~11월 사업승인을 받은 전국 도시형생활주택 1만6426가구 중 원룸형이 90.5%인 1만4861가구다. 단지형 다세대는 6.4%에 불과한 1047가구다. 도시형생활주택 10가구 중 9가구가 원룸형인 셈이다. 원룸형주택이 단지형 다세대 보다 공급보다 9배나 많은 이유는 건축주나 임대사업자들의 이해타산이 맞기 때문이다.

건축업자 입장에서 원룸형(12㎡~50㎡) 을 많이 공급하는 이유는

연립, 다세대형(85㎡이하)보다도 도시형주택호수를 더 많이 늘릴 수 있다. 또한 건축주나 투자자 입장에서 도시형생활주택을 전세나 월세를 놓더라도 단지형다세대보다는 상대적으로 건축비가 적게드는 원룸형이 건축비 대비 전월세가격을 더 높게 받을 수 있기 때문이다. (가령:원룸형 전세는 6천만원을 받는데 원룸형의 2배규모인 단지형이나 다세대의 경우 전세가격이 9천만원에 형성된다. 따라서 건축업자들은 원룸형 2채를 지어 전세금 1억2천을 받는걸 선호한다. 물론 월세도 똑 같은 이치다.) 투자자 입장에서도 중형보다는 소형선호 현상이 강한 이유도 있어 건축업자들이 원룸형을 많이 공급하는 이유이기도 하다.

도시형 생활주택은 주로 일반주거지역보다는 상업, 준주거 지역에 주로 공급된다. 실제로 일반주거지역에서 주차장 설치기준이 60㎡당 1대이나 상업‧준주거지역 120㎡당 1대 (주차장완화구역 내 200㎡당 1대)이기 때문에 현재 도시형 생활주택이 일반주거지역보다 상업이나 준주거, 주차장 완화구역에서 많이 나오는 있는 실정이다. 주차장을 적게 만들고 대신 세대수를 많이 늘리면 건축주의 시행이익은 더 커지게 되는 구조다. 반대로 상업‧준주거지역 이나 주차장 완화지역에서 땅을 비싸게 산다면 건축업자들이 이익은 줄어 들수 있다.

최근에는 오피스텔과 도시형 생활주택의 동거 바람이 불고 있다. 오피스텔이 포함되는 것은 용도용적제로 도시형 생활주택 (상업지역에서 건축하는 주거및 주거외 건축물인경우)지을때 상업지구내 상가 비율(오피스텔) 비율을 30%로 채워야 한다는 의무때문이다.

건축업자입장에서도 오피스텔과 도시형 생활주택(원룸형) 은 잘 팔리는 상품이나 이런 동거형 상품구성도 선호하고 있다.또 오피스텔만 지을 때는 지하주차장 조성비로 인해 건축비가 큰 폭으로 늘어나기 때문에 업자들이 주차장을 적게 지어도 되는 도시형을 선호한다

3~4인가구 전세난 해결위해 단지형다세대 공급확충 위한 금융지원 등 다각적 지원 필요

정부에서는 전세난 해결책을 위해 연일 도시형생활주택을 권장하고 있다. 하지만 건축주들은 1~2 인가구가 타겟인 원룸형 도시형주택을 일반주거지역보다 상업.준주거지역에서 주로 공급하고 있다. 마찬가지로 투자자들도 임대수익을 올리려는 목적으로 비교적 규모가 적은 원룸형 주택만 분양받기를 원하고 있다.

결론적으로 3~4인가구 위주의 전세난해결에 도움을 줄수 있는 단지형 다세대형 도시형 주택 공급이 절실한 입장이다. 정부에서도 전세난 해소를 위해 3~4인가구가 필요로 하는 단지형 다세대 공급을 촉진하기 위해 별도의 정책적 배려와 금융지원이 요원하다.

*용어설명 :용도용적제

주상복합 건축물의 용적율을 산정할 때 상업용도에는상업지역용적률을, 주거용도에는주거지역 용적률을 적용하는 제도다. 건축허가를 받은 오피스텔의 대부분은 사실상 주거용으로 지어져 주차난 등 도심 난개발의 ‘주범’으로 지목되어 초고층 주상복합건물의 건축을 사실상 막자는 취지이다. 용도용적제는 일률적으로 최대 800%까지 허용된 상업지역 내 오피스텔에 대한 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율)을 오피스텔 면적 비율에 따라 차등 적용하는 것이다. 그렇기 때문에 판매 및 업무시설을 뺀 오피스텔 면적이 건물에서 차지하는 비율이 크면 클수록 용적률이 낮아져 고층으로 지을 수 없게 된다. 예를 들어 주상복합 건물에 주거용도와 상업용도의 비율이 9대1이고, 주거지역 용적률이 300%, 상업지역 용적률이 800%라면 0.9*300 + 0.1*800 는 350%가 되며, 반대로 주상이 1대9인 경우는 750%가 된다.