강남, 강북에 이어 이제는 신도시가 대세다

이주호

 

분당.용인.광교.동탄 등 수도권 1,2기 신도시를 주목하라

 

숲을 봐야 나무가 보인다는 부동산 투자 격언이 있습니다.

필자는 항상 부동산시장 전체를 보고 어떤 지역, 어떤 투자상품이 유망한가를 분석하는 노력을 게을리하지 않고 있습니다.

그러기 위해서는 과거 부동산 흐름이 미래를 전망하는데 좋은 잣대가 됩니다.

1997년 IMF 이후 국내 부동산시장은 철저히 순환논리에 따라 시장이 움직이고 있습니다.

2000년대 이후 우리나라 부동산시장 흐름을 보면 마치 증권시장에서 블루칩이 선두에 나서면 그후 옐로칩으로 순환하고 또다시 소외주로 순환하는 시장을 보는듯 합니다. 이는 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로, 투자는 고평가지역에서 저평가 지역으로 자연스럽게 물 흐르듯하는 논리와 비슷하군요.

2000년대 이후 국내 부동산시장의 흐름은 2001~2006년까지는 주로 서울 강남권이 많이 포함된 버블세븐지역 대세, 2006년 하반기~2008년 상반기까지는 강북 대세, 2007년 하반기부터는 지방 특히 부산 해운대 대세, 2008년 미국발 금융쇼크가 있은 이후 2008년말부터는 강남권재건축 대세, 2009년 9월엔 강남3구(강남, 서초, 송파구)의 DTI규제로 강남3구의 침체, 2010년 9월부터는 분당, 용인 등 1기 신도시의 대세로 크게 대별할 수가 있습니다.

쎄게 누르면 높이 뛰어오르는 용수철 논리처럼 낙폭과대가 있어야만 크게 뛰어 오르기 마련인데 2008년말엔 강남권재건축의 낙폭이 가장 크니 가장 크게 뛰어올랐고 2010년 9월엔 분당, 용인 등 수도권 신도시의 낙폭이 가장 크니 작금에 가장 크게 뛰어오르는 것 같습니다.

과거 1987년 하반기~1989년 상반기까지 강남권 부동산 가격이 크게 오르니 1989년 4월 분당, 일산 등 수도권1기 신도시 건설 발표를 기점으로 1989년 하반기~1991년 상반기까지는 분당, 일산 등 신도시 아파트의 가격이 크게 상승한 전례가 있습니다.

분당, 일산 등 수도권 1기 신도시가 급부상한 1989년 하반기부터 내수호경기가 도래하기 시작하였는데 이는, 작금의 내수호경기 도래와 함께 분당, 용인 등 수도권 1기 신도시와 광교, 동탄 등 수도권 2기 신도시가 급부상하는 현 시점과 유사한 점이 많습니다.

이러한 경우가 아니더라도 2000년대에 들어서 서울 강남권이 고평가되니 이제 자연스럽게 그동안 충분한 하락 조정을 거친 수도권 1기 신도시 분당, 일산과 수도권2기 신도시 광교, 동탄신도시로 매기가 이전하는가 봅니다.

현 시점에서 서울및수도권 부동산시장에서는 분당, 일산, 용인 등 수도권1기 신도시와 광교, 동탄 등 수도권2기 신도시가 가장 매력적으로 보이는군요. 분당, 용인 등의 가장 큰 장점은 낙폭과대에 따른 반등과 리모델링 등 입니다.

수도권 1,2기 신도시가 부상하는동안 서울 강남권 등은 워밍엎을 거치는 기간을 가질 것으로 예견됩니다.

서울 강남권, 한강 라인은 몇년뒤 수도권 1,2기 신도시가 하락 조정에 들어갈때 다시 주도주로 부상하지않을까하고 나름 예상해 보고 있습니다.

이렇듯 어떤 특정지역에만 매기가 쏠리는 가치주 전성시대만이 존재하는 것이 아니라 저평가지역으로의 순환 그리고 때에 맞춰 지역별 부동산시장이 급박하게 돌아가고 있습니다.

낙폭과대, 리모델링 호재, 수도권2기 신도시의 부상 등 여러가지를 감안해 볼때 작금의 서울및수도권지역 부동산시장의 주도주는 수도권 1,2기 신도시라고 자신있게 말씀드립니다.

단, 서울및수도권 부동산시장은 이러한 분위기로 흘러가고 있는데 지방은 또 별도의 시장을 형성하며 돌아가고 있습니다.

지방은 3~4년전부터 부산, 경남, 대전 등을 선두로 하여 이제는 지방 후발주자 대구, 광주, 경북, 전남 등지로 까지 가격 상승이 확산되고 있습니다.

지방의 선두주자 부산 해운대의 경우는 2007년 하반기부터 대세상승하기 시작하여 그후 부산, 경남 등 여타지역으로 상승세가 이어졌는데 2009년 9월 강남3구 DTI 규제를 기점으로하여 수도권은 지고, 지방은 뜨고하는 장세가 본격적으로 펼쳐져 오늘날까지 지방 대세가 이어지고 있습니다.

지방 후발주자 대구, 광주, 경북, 전남 등지는 작년 가을부터 대세상승을 타기 시작하였는데 이들 지방 후발주자의 경우, 2010년 가을부터 한 5년 정도까지는 부동산경기가 좋아질 것으로 예견됩니다. 지방의 경우 소형에서 스타트한 부동산경기가 2년뒤쯤엔 중대형으로 확산되고 그 후엔 빌라, 단독주택, 상가 순으로 매기가 이어질 것으로 예상됩니다.

지방이 그러는동안 서울 강남 등은 워밍엎 기간을 거칠 것으로 예상되며 반면, 분당, 용인, 광교, 동탄 등 수도권1,2기 신도시는 할발한 부동산경기가 있을 것으로 보입니다.

이렇듯 그동안 고평가된 지역은 충분한 조정기간을 거치고 저평가된 지역은 부상하고 하는 등 음이 있으면 양이 있고, 양이 있으면 음이있는 음양의 조화가 이루는 시장이 전개될 것으로 예상됩니다.

몇년동안 충분한 조정을 거친 분당, 용인 등이 얼마전부터 부상하기 시작했는데 때마침 리모델링 수직증축 허용 재검토라는 호재가 들려오네요. 얼마전 분당의 부상을 보고있노라면 뭐든 심한 고통을 겪어야만 크게 비상하는가 봅니다. 그래서 위기뒤엔 기회가 있다고 하는 것 같습니다.

물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흘러내리듯 2000년대 초반부터 시작된 강남 훈풍이 2000년대 중반쯤엔 강북으로 이어지고 작금엔 수도권1,2기 신도시로 이어지는군요.

일이 잘 풀린땐 겹호재, 일이 안풀릴때는 설상가상이라고 하는데 얼마전 분당, 용인의 경우 낙폭과대에 따른 반등과 리모델링 수직증축 허용 재검토라는 겹호재를 만났으니 이제 서울및수도권 부동산의 선두주자로 나서는가 봅니다.

반면 서울 강남권은 과천정부청사 세종시 이전과 고평가, DTI규제라는 악재를 만났습니다.

서울의 경우 매매가 상승보다 전세가 상승이 쎈편인데 중대형보다 소형의 전세값이 매매가를 밀어올리는 경향이 있습니다. 그러나 실물경제가 본격적으로 살아나면 중대형으로의 매기 이전도 예상해 봅니다.

작금의 수도권1,2기 신도시 대세에 이어 2010년 후반부쯤 서울 옛도심이 부상하면 대치, 도곡, 개포 등 강남 내륙지보다 반포, 여의도, 압구정, 용산 이촌, 한남뉴타운, 뚝섬 등 한강변 초고층 아파트 지역으로 인기주거지가 바뀔것으로 확실시됩니다. 본격적인 한강르네상스, 한강 라인 시대는 2010년대 후반부쯤부터 시작하여 2020년대에는 꽃을 피울 것으로 확신합니다.

서울 도시개발 흐름에 따라 2010년대 후반부쯤엔 서울 옛도심이 주도주로 부상할 것입니다. 그러나 당장은 과천정부청사 세종시 이전이라는 악재로 과천 그리고 과천 인근 강남권이 부상하지는 않을듯 합니다.

이렇게 서울이 워밍엎을 거치는동안 서울 외곽 수도권1,2기 신도시가 주도주로 부상할 것으로 예상됩니다.

이렇듯 어떤 한쪽 지역의 영원한 독주는 없고 시대에 따라, 경제 흐름에 따라, 도시개발에 따라 주도주는 항상 바뀌고 있습니다.

작금의 서울 및 수도권 주도주는 그동안 낙폭과대에 따른 충분한 조정을 거치고 리모델링 수직증축 허용 재검토 등 호재가 있는 분당, 용인, 광교, 동탄 등 수도권1,2기 신도시라고 자신있게 말씀드립니다.

세상은 돌고돌고, 인기도 돌고돌아 오늘의 스타가 내일엔 흘러간 스타가 되고 또 새로운 스타가 등장하는 모양입니다. 인생이든, 경제든, 개발이든 세상은 변화무쌍합니다.

재테크맨 투자클럽 : http://cafe.daum.net/tooojaaa

위 필자 이주호가 운영하는 카페입니다.