계약기간중의 보증금인상에 대해

권종민

 

법으로 시작해서 대화로 끝내라

 

계약기간중의 보증금인상에 대한 임차인의 질의나 고충이 많은것 같습니다.

임대인, 임차인 모두 정책의 피해자입니다.

주 피해자인 임차인 입장에서 서술하겠습니다.

이론보다는 실전에서 부딪히는 문제해결 위주로 쓸까합니다.

주택은 2년이 원칙이고, 상가는 1년이 원칙이나 5년간을 보장받습니다.

그 기간내에는 주택은 5%이내, 상가는 9%이내에서 인상이 가능하단것은 잘 아실테고요.

포괄적으로 말씀드리면 주택과 상가는 하늘과 땅차이입니다.

주택은 보호범위도 넓고 강합니다.

반면에 상가는 극히 일부 영세상인만 보호해주는 일명 "영세"상인법입니다.

주택은 담보가치만 되면 확정일자부 무한대 보증하는 반면에, 상가는 환산보증금 3억이내 입니다.

지면상 이정도만 하고요.

그런데 대부분의 임차인고통은 임대인요구액이 인상한도를 넘어서는데 있습니다.

급하실테니....우선 결론부터 말씀드리면, 올려주지 마십시오.

결코 올려줄 이유가 없습니다.

임대인이 대처할 방법도 없습니다.

딱 하나 계약기간 만료후에야 계약해지 권한만 있습니다.

부연설명하죠.

전세계약을 할때 통상 계약기간은 2년입니다. 월세는 1년이 보통입니다.

물론 월세도 1년계약을 했어도 2년으로 주장할 수 있음은 당연합니다.

임차인의 본원적 권리입니다.

결론적으로 모든 주거용주택은 2년 보장입니다.

다만, 법에는 기간내에 한번 5%한도로 인상할 수 있도록 한것이죠.

이것도 not must but can입니다.

대부분의 임대인은 2년기간 내에는 인상하지 않습니다.

아니 인상해선 안되는줄 압니다. 제가 아는한 99%가 그렇습니다.

만의 하나 계약기간 2년내에 인상요구를 하는 임대인은 희귀종입니다.

제 주변엔 한번도 본적이 없는 악질입니다.

법을 아주 악용하는것입니다.

정히 양보에 양보를 하더래도 5%이내 여야합니다.

그것도 5%를 꽉 채우라는것도 아닙니다.

한꺼번에 수천만원이상 요구나 인상분에 대한 월세전환에 관한 신문기사가 저는 이해가 안되는 이유입니다.

임대인이 악질(2년 기간내 인상요구자)일때에는 절대로 올려주지말고 무시하십시오.

아차피 그런 사람이라면 1년후엔 그 집에서 살지못합니다.

향후 2년 만료시엔 서로의 틀어진 감정상 반드시 내쫒을것이기 때문입니다.

대항할 방법도 없고....복불복이니까요.

실전문제로 접근한다했으므로 마저 임차인의 입장에서 말씀해드리죠.

임대인이 막무가내 인상요구하는 막가파이면....임차인은 인상거부하고 그 자리에서 꿈쩍하지말고 시간을 벌수가 있습니다.

어떠한 경우에도 들어내지는 못합니다.

명도소송이란 입에 발린 말을 할것이나 터무니 없습니다.

소송해도 그때가서 번 시간을 가지고 새집을 구하면 그만입니다.

주임법의 근본취지가 임차인을 보호하기 위한 강력한 법입니다.

일반적인 임대차는 민법에도 잘 나와있습니다.

특별법으로 "주택"임대차"보호"법을 제정한 취지를 생각해봐야합니다.

임대인을 보호할려고 그랬을까요?

법규정 곳곳에 임대인은 강한자이고....임차인은 약한자로 규정해놨습니다.

함부로 끌어내지못한다는 것이지요.

경매시의 명도와는 차원이 다릅니다.

경매는 소유권의 문제이고, 이것은 임대차의 문제이거든요.

그럼에도 명도가 어디 쉽습니까?

2년 계약 만기시에 임대인이 전세보증금을 제때 안돌려주는 경우가 비일비재하죠?

보통 세입자 구하고서야 보증금을 돌려주는데....이것도 법으로만 따지면 신규세입자 상관없이 즉시 내줘야합니다.

허나 실제로는 그렇지않잖아요?

요즘에 등기부등본에 임차권등기가 부쩍 많아진 이유입니다.

저도 놀랐습니다만....전에는 거의 없던 일입니다.

원인은 얄팍한 법률지식으로 서로 날을 세우기 때문입니다.

그래서 임대인은 보증금을 안돌려주고, 임차인은 이사는 가야해서 불가피하게 임차권등기를 하는거겠죠.

임대인동의 불필요하므로....

등기부등본만봐도 임대인의 인간성을 알수가 있답니다.

그후 한발씩 양보해서 서로 시간을 갖고 타협해야합니다.

법정에서 조차도 판사들 대부분은 조정으로 끝낼려고합니다.

민사는 특히 그렇습니다.

전술한바 있지만, 법으로 시작해서 대화로 끝내라는 명언도 여기서 기인합니다.

민사건은 모든 사건이 마지막에 돈을 내주면 끝입니다.

임대인도 계약기간내에는 5%인상할 수가 있다더라....는 짧은 생각은 버리고, 터무니 없는 인상은 말도 않됨을 각성해야할 것입니다.

임차인도 법은 법이니 인상할 수도 있음을 충분히 인지하고, 어차피 약자일 수밖에 없으므로 적당한 선에서 합의를 도출해야할것입니다.