1기 신도시로 본 2기 신도시 아파트값 터닝포인트

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 입주한지 20년 안팎이 된 수도권 1기 신도시 아파트값 추이를 통해 수도권 2기 신도시 아파트값을 예측해볼까 합니다.

 

먼저 입주가 거의 완료된 93년부터 매매가가 정점을 기록한 2006년까지 1기 신도시 집값 추이를 들여다보겠습니다.

 

노태우정부는 집권하자마자 1988~90년 3년간 집값이 56%나 폭등하자 1989년 수도권 5개 신도시를 포함한 주택 2백만가구 건설사업을 발표합니다. 1기 신도시는 총 면적 1천5백16만평에 아파트 등 주택 29만2천가구가 들어섰습니다.

 

1991년 이후 아파트 입주가 시작되자 수도권 집값은 안정화돼 91년 하락세로 반전했습니다. 이후 1997년까지 하향 안정세를 유지했습니다. 하지만 1기 신도시는 2000년을 고비로 반등세로 돌아섰습니다. 2003년 2월 들어선 참여정부의 강도 높은 부동산 규제대책으로 2004년 잠시 하락세를 보였지만 2006년까지 지속적으로 상승세를 유지했습니다.

 

이에 따라 1기 신도시중 분당은 1994년 1월 아파트 평당가가 4백95만원에 불과했지만 10년 뒤인 2004년 1월에는 1천1백40만원으로 130%나 상승했습니다.

 

평촌도 10년간 91%가 올라 평당 3백97만원에서 7백58만원으로 뛰었습니다. 중동의 경우 88% 상승했고 일산 66%, 산본 60% 올랐습니다. 분당과 평촌이 상승폭이 컸고 일산은 분양가가 분당과 거의 비슷했지만 상승폭이 상대적으로 낮았습니다.

 

1기 신도시는 2006년에도 20~30% 폭등세를 보이며 집값의 정점을 치달았습니다. 이렇게 신도시 집값이 급등한데는 신규 주택공급물량 감소가 결정적으로 작용했습니다.

 

수도권 주택건설실적(사업승인 등 인허가 기준)을 보면 1996년 27만1천가구에서 1997년 22만9천가구로 감소하고 1998년에는 IMF사태 후유증으로 14만8천가구로 급감했습니다. 1999년 23만7천가구, 2000년 24만가구에 머물렀습니다. 결국 4년간 계속된 주택공급물량 감소는 3~4년뒤인 2001년부터 수도권 집값 상승을 초래했습니다.

 

이를 토대로 2기 신도시 집값을 예측해보겠습니다.

 

2기 신도시는 앞에서도 언급했지만 참여정부가 급등하는 수도권 집값을 잡기위한 수요억제책이 한계에 부딪치자 주택공급을 확대하기위해 추진한 것입니다. 2003년 10.29대책을 통해 처음으로 판교 동탄 김포 파주 등 4곳에 19만가구를 공급한다고 발표했습니다. 이는 2006년까지 신도시가 추가 또는 규모가 확대되면서 최종적으로 수도권에 11곳, 4천1백만평에 62만3천가구가 들어설 예정입니다.

 

입주시기는 1기와는 달리 2007년에서 2017년까지 천차만별입니다. 동탄1신도시처럼 이미 분양 및 입주가 끝난 곳이 있는가 하면 위례, 동탄2, 오산세교, 평택 국제화도시 등은 아직 첫 분양조차하지 못했습니다.

 

하지만 위례신도시를 제외하곤 2기 신도시의 ‘블루칩’인-1기로 치자면 분당 평촌 일산-판교 광교 동탄1의 사업이 마무리되고 있어 향후 2기 신도시 집값 추이가 주목되고 있습니다.

 

2기 신도시 집값을 예측하기 위해선 1기와 마찬가지로 주택공급물량을 들여다볼 필요가 있습니다. 집값 움직임이 심상치 않자 김대중정부는 주택공급 확충에 주력했습니다. 2001년부터 2003년까지는 수도권 주택공급물량은 매년 평균 30만가구를 웃돌았습니다.

 

하지만 참여정부가 2003년 들어선 후 다시 감소세로 돌아서 2004년 20만5천가구, 2005년 19만7천가구, 2006년 17만2천가구에 그쳤습니다.

 

이후에도 2007년 30만2천가구, 2008년 19만7천가구, 2009년 25만5천가구, 2010년은 11월말 현재 13만가구에 불과합니다. 2007년에는 분양가 상한제를 피하기 위해 서둘러 사업승인을 받아 일시적으로 공급물량이 늘어났습니다. 또는 2009, 2010년은 보금자리주택 공급이 포함된 것입니다.

 

결과적으로 수도권에선 2004년 이후 7년간 공급물량이 감소세를 보였고 정부의 목표물량인 30만가구에 못미쳤습니다.

 

개인적으로 2기 신도시 집값은 2011년을 시작으로 본격적인 상승세에 접어들 것이며 도로망 전철망 등 기반시설이 완료되는 시기에 따라 상승폭은 다른 수도권 아파트값보다 월등히 높을 것으로 예상됩니다.

 

1기 신도시는 강남권에 가깝고 중대형 평형이 상대적으로 많은 분당과 평촌이 많이 올랐습니다. 2기 신도시도 이와 크게 다르지 않을 것입니다. 강남권 접근성이 좋고 중대형 30~40평형대가 상승폭이 클 것으로 예상됩니다.

 

또 1기 신도시가 입주한지 13~14년이 지난 2006년에 집값이 정점에 이르렀지만 2기 신도시는 기반시설 자족시설 완공 여부가 변수지만 입주후 7년에서 10년이내에 정점에 오를 것으로 예상됩니다. 예를 들어 광교신도시 아파트가 2011년 입주했다면 2018년에서 2021년 사이에 매매가가 정점에 이를 것으로 내다보고 있습니다.

 

더욱이 2기 신도시는 입주시기가 신도시별 차이가 커 1기처럼 일시적인 대량 입주로 인한 신도시 아파트 가격하락 가능성은 거의 없습니다. 다시 말씀드리지만 2기 신도시 아파트값은 수도권 공급물량 감소 후유증이 본격화되는 2011년부터 상승세가 시작될 것입니다.