경부축 상당기간 공급이 심각하다

이원용

 

DTI규제 완전폐지만이 해법

 

2007년 대출규제 후 공고롭게 경부축에는 공급이 많았습니다.

경부축(강남3구.분당(성남시).용인.동탄) 제판단은 2007년부터-2010년까지 이들지역에 연평균 4만-4만5천가구정도 입주를 했습니다.(수원시 입주물량은 빼고)

강남3구.성남시.용인시.화성시 입주물량 정보업체 자료 확인요망.

사실 이물량으로 2007년부터 규제하에 집값이 하락한것이 사실입니다. 특히 2007년부터 규모가 큰 동탄의 입주가 시작되고 동탄은 화성시에 속하지만 위치가 용인기흥구와 용인처인구 사이에 있어 분당.용인.수원 거주자들이 많이 갔습니다. 또한 주택보유자가 분양도 많이 받았습니다.

그런데 문제는 2011년부터 이들지역에 공급이 1만가구도 안된다는 점입니다. 더구나 경부축에 광교 입주물량이 도움이 되지않나 하는 생각도 있는데 광교위치가 90%가 수원시에 해당되고 10%정도가 용인시에 해당됩니다.

수원시. 2009년2010년 입주가구수가 평균 5천가구정도 입주를 했습니다. 2011년 수원시 입주가구수가 9500가구정도 되는데 2009, 2010년 수원시 입주가구수와 다른점은 호매실택지지구에 국민임대 아파트가 약3200가구 광교임대가 약300가구정도가 추가 되었습니다.

결론적으로 임대를 빼면 광교를 포함한 수원시 입주물량은 2009년, 2010년과 별반 차이가 나지않습니다.

또한 광교 입주가 본격시작되는 2012년부터는 수원에 민간아파트도 입주가 전멸이나 결론은 꾸준히 민간아파트 공급대신 광교가 대신 역활을 해주는 정도에 지나지 않습니다.

또한 2009년부터 입주를 시작한 판교 전세 입주자들이 현재 전세 가격과 많은 차이가 나고 판교 테크노벨리에 본격입주가 시작되는 하반기부터는 이들지역에 주택이 더욱 절실합니다.

더구나 강남보금자리. 위례신도시 등이 분양을 해도 이것을 분양받는 분들이 강남3구, 성남시. 용인시 주민들이 분양을 많이 받아야 실제 이곳 수급상황에 도움이 되지 강북이나. 관악구. 인천 등에 거주하는 분들이 분양받으면 별로 도움이 되지않습니다.

결국은 민간이 분양을해서 강남.성남시.용인시 현주택보유자가 최소한 갈아타기 목적으로라도 분양을 받아야 이곳 수급에 도움이 될것입니다.

그런데 민간이 분양을 할려면 현재 부동산정책으로는 분양하기가 어렵습니다. 올상반기 분양을 못하면 2012년은 이미 늦었고 2013년도 공급이 부족해 집니다. 조만간 강남권 보금자리가 2013년도에 입주를 하면 그것을 현재 도곡랙슬 현재 주택보유자가 분양받아야 강남보금자리로 전세 공급이 생기는데 인천시나. 강북의 무주택자가 분양받으면 인천시. 강북 수급 상황만 좋아지는것입니다.

더구나 광교역시 수도권무주택자가 전량 공급을 가져가기에 100%지역에 우선분양하는 민간아파트보다는 이들지역에 수급상황은 별로 도움이 안됩니다. 또한 얼마전 정부에서 전세난 대책으로 재개발 .재건축을 조절한다고 했는데 강남 및 서울은 재건축.재개발을 해야 공급이 되는데 이것을 연기하면 공급도 그만큼 연기가 되는것입니다.

결론은 정부가 일시적으로 개입하면 3년전에 분양했던 물량때문에 당장 효과를 보는것 같지만.이물량이 떨어지면 집값은 다시 상승합니다.

잠원동아33평 어제 8억9천에 거래 2009년 9월 최고가를 넘어서고 (06년대비90%) 9억5천이면 06년 시세 100%회복입니다. 머지않아 전세값 상승분 5천만원 상승하면 매매값도 5천상승하면 06년 시세 회복하는것입니다.

주변 반포자이가 재계약 실패물건도 소진돼 2010년상반기 최고가인 34평기준 6억5천-7억원을 넘어 이제는 6억8천-7억3천이 되니 조만간 잠원동아도 전세값이 상승할것으로 판단합니다.

2011년부터 입주물량 강남3구, 성남시, 용인시, 동탄 전멸입니다.