입지좋은 급매물로 연내 내집 장만 해볼까

세계일보 09/01 16:54

 

8·29활성화대책 이후 관심 쏠려

정부가 지난달 29일 부동산 활성화 대책을 발표한 이후 실수요자들이 내집마련 전략에 관심을 쏟고 있다. 이번 대책은 전반적으로 볼 때 실효성이 그리 크진 않지만 부동산 시장은 기대심리로 움직인다는 점에서 볼 때 향후 긍정적 역할을 할 전망이다.

일부 지역은 빠른 속도로 회복될 수도 있을 것으로 보인다. 다만 하반기 금리인상 등 위력적인 변수들이 남아 있고 일부 지역은 여전히 공급초과 상태인 점을 감안해 본인의 자금여력과 지역별 옥석 가리기를 꼼꼼히 한 뒤 내집마련 전략을 짤 것을 전문가들은 권하고 있다.

◇정부가 부동산거래 활성화 대책을 발표한 지난달 29일 동아건설이 서울 용산구에 분양하는 주상복합 모델하우스에 폭우에도 하루 동안 방문객 1만5000여명이 몰려들어 북새통을 이루고 있다. 동아건설 제공

1일 내집마련정보사는 연내 내집마련을 계획하는 수요자라면 추가 하락을 마냥 기다리기보다는 추석 전후나 늦더라도 올 4분기에 급매물 위주로 노려보는 것이 바람직할 것으로 예상된다고 밝혔다.

거래시장 부진, 입주 대란, 기타 보금자리주택 공급 등의 악재로 당분간은 집값 상승이 이뤄지기는 힘들겠지만 일부 인기 지역은 추석 전후로 급매물이 들어가는 등의 반응이 나타날 것으로 예상되기 때문이다.

또 내년에는 입주 물량이 줄어들고 부동산 대책에 대한 실효성이 나타나는 등 가격 상승 가능성이 있기에 마냥 기다렸다가는 기회비용이 오히려 커질 수 있을 전망이다.

따라서 자금 여력이 있다면 최근 가격 하락이 크고 시장이 호황일 때 가격 상승을 이끌 수 있는 서울 강남권과 용산·성수·흑석·한강변 등의 급매물을 노려보는 것이 좋다. 자금 여력이 크지 않고 3년 이상 장기적으로 내다본다면 서울 합정 및 자양동 일대 한강변과 경기도 용인이나 분당 등에 접근해도 좋다.

또 양도세 중과 유예가 2년간 연장된 만큼 다주택자들은 급할 게 없어졌다. 2012년 말까지만 집을 매도하면 양도세가 중과되지 않고 일반세율이 적용되는 만큼 여유로워진 것이다. 따라서 매도를 고려하는 다주택자라면 급하게 서두를 필요 없이 시장 상황에 맞춰 팔아도 된다.

특히 내년에는 부동산 활성화 대책 등의 영향으로 시장이 다소 회복될 가능성이 크기에 더 좋은 가격에 집을 팔 수 있다.

여러 채의 집을 소유한 사람은 매도 시점과 함께 어느 주택을 먼저 팔 것인지를 잘 따져봐야 한다. 상황별로 다르기에 본인의 상황을 잘 파악해야 한다. 1가구 2주택자로 우선 양도세 중과 유예기간 내에 하나의 주택을 팔 계획이라면 시세 차익이 적은 집부터 파는 것이 유리하다.

시세 차익에 따라 세금이 달라지기에 시세 차익이 적을수록 세금이 적어진다. 그리고 1주택자가 되면 3년 보유(서울 2년 거주 3년 보유)만 하면 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있어 시세 차익이 아무리 커도 세금을 내지 않아도 된다.

1가구 3주택자가 하나의 주택만 유예기간 내 팔 계획이라면 시세차익이 큰 부동산을 파는 것이 유리하다. 유예기간 이후에 매도하면 양도세가 중과되기에 시세차익이 큰 주택을 먼저 팔아야 일반세율을 적용받아 양도세를 줄일 수 있다.

서울 강남과 강북에 집을 두고 있다면 강북을 먼저 파는 것이 현명하다. 강남 등과 같은 투기지역은 3주택자가 올해 한 채를 팔더라도 기본세율에다 10%포인트가 가산되기에 부담이 더 크다.

아울러 앞으로 시장이 호황일 때 시세 상승여력이 큰 부동산이라면 팔지 않고 자녀에게 증여하는 등 증여 전략을 짜는 것이 더 유리하다.

김준모 기자 jmkim@segye.com