경매 DTI 피하려면 2011년 3월17일까지 낙찰받아야

한국경제신문 08/31 20:42

 

최종 낙찰결정 기간 15일 감안

경매주택도 강남이면 DTI 적용

법원경매에서 낙찰받은 주택에는 총부채상환비율(DTI) 규제와 담보인정비율(LTV) 규제가 어떻게 적용될까.

결론부터 말하면 일반 거래와 비슷하다. 무주택자나 1주택자가 강남3구(강남 · 서초 · 송파) 이외의 서울 소재 아파트를 낙찰받으면 내년 3월31일까지 LTV 규제만 받아 시세의 50%까지 대출을 받을 수 있다. 강남3구 아파트는 일반 거래와 마찬가지로 DTI 폐지에 따른 혜택을 받지 못한다. 다세대,빌라,오피스텔(주거용 오피스텔 포함)은 주택으로 분류되지 않아 경매든 일반 거래든 지금처럼 DTI와 LTV 규제를 받지 않는다.

경매 아파트는 DTI 규제 폐지에 따른 혜택을 받는 기간이 일반 거래보다 보름 정도 짧다는 점을 주의해야 한다고 전문가들은 조언했다. 낙찰 후에도 법원이 채권자 이의신청 등의 과정을 거쳐 '최종 낙찰결정'을 내리는 데 보름 정도 걸리기 때문이다. 이에 따라 DTI 규제 폐지에 따른 대출혜택을 보려면 늦어도 내년 3월17일에는 낙찰을 받아야 한다는 계산이 나온다.

대출금 규모의 토대가 되는 시세를 산정하는 기준도 차이가 있다. 일반 거래는 실거래가(계약서상의 금액)가 기준이다. 반면 경매는 명확한 규정이 없다. 낙찰가를 기본으로 하되 시장 상황에 따라 감정평가액이나,낙찰가와 감정평가액 중 낮은 금액 등이 활용된다. 가격 하락기엔 낙찰가를,가격 상승기엔 감정평가액을 토대로 대출을 해 주는 형태다.

금융회사도 대출금 규모에 영향을 미친다. 은행 등 제1금융권은 부동산 시장 상황에 크게 좌우되지 않고 낙찰가를 시세기준으로 정하는 경향이 강하다. 부동산 대출에 적극적인 저축은행 등 일부 제2금융권은 낙찰가와 감정평가액 등을 종합적으로 검토해 다소 유동적으로 대출 한도를 결정한다. 따라서 시세보다 싸게 사는 경매의 특성을 감안하면 제1금융권에서 경매 아파트로 대출을 받을 경우 일반거래 때보다 적은 금액을 대출받을 수도 있다.

강은 지지옥션 기획팀장은 "실수요자에게 LTV가 50% 적용되더라도 경매 아파트로 대출받을 때는 금융기관의 종류에 따라 대출한도가 달라질 수 있으므로 입찰에 앞서 자금조달 계획을 미리 세우는 것이 바람직하다"고 조언했다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com