토끼해마다 되풀이된 주택시장 급등 , 올해는 ?

박상언

 

금리와 남북관계가 복병   신묘년 (辛卯年) 토끼해 새해 벽두부터, 부동산시장에 관심을 보이는 투자자들의 문의가 빗발치고 있다. " 87년 99년  올해와 같은 토끼해 주택시장을 분석해보면  매매값 전세값 할 것없이 상승세를 뛴걸로 나타난다. 2011년 어김없이 돌아온  토끼해에도 과거와 같은  똑같은  양상을   보일 가능성이 크다. 상승배경에는, 남북관계 불안 양상지속 가능성에도 불구하고 금융시장을 비롯한  경제여건이 지난해보다는 한층  나아질것이라는 기대감 때문이다. 또한  지난해 너무 안 좋았던  주택시장에 대한 기저효과(base effect)때문이다.  토끼해에 대한 자산시장상승 기대감은  앞다리가 본래  짧은 토끼의 특성상   내리막보다 오르막에 강하다는 심리적인 효과도 무시할 수 없다. 주택구매심리도 예전보다 많이 상승했는데 지난해 말  발표한 민간부동산정보업체의  2010년 4분기 주택거래소비자인식조사에 따르면 현재 주택가격평가지수와 미래 주택가격전망지수가 2010년들어 처음으로 상승세를 나타냈을 정도다.   　 6개월 후 현재 거주하는 있는 집의 주택 가격을 전망하는 '미래 주택가격전망지수'는 108.6을 기록해 3ㆍ4분기(98.5)보다 10.1포인트 커졌다. 주택가격전망지수가 100을 넘으면 향후 집값이 오를 것이라고 보는 사람이 그렇지 않은 사람보다 더 많다는 뜻이다. 현재 살고 있는 집의 가격 수준을 평가하는 '현재 주택가격전망지수'도 88.4를 기록해 역시 전분기(82.8)보다 높아졌다.    1987년 토끼해 , 3저효과로 부동산 시장 상승

1987년에는 3저효과(저금리,저유가,저환율)와 대통령  선거를 거치면서  부동산시장이 점차 살아나 88년,89년까지  최대의 호황기를 누렸다.  1984년부터 1986년까지 떨어지고 있던 집값은 1987년에 7.3%, 1988년에 18.0% 상승하였다.  87년 평당 200만원이던 강남 아파트가격이 91년 4월 1천 200만원으로 폭등,압구정동 현대아파트는 평당 300에서 2000천으로 폭등했다.   

전세가격은 87년에는 18.3%, 1988년 상반기에만 14.6% 상승하였고 1989년 8월 이후 전세가격은 지역에 따라 10~30% 가량 상승하였다.  

 

1987년 하반기 이후 급격히 뛰어 오르기 시작한 땅값도 정부의 각종 부동산대책 발표에도 불구하고 계속 폭등했다. 1988년 한 해 동안 전국의 땅값은 28.4%, 1989년 상반기에만 전국의 땅값이 20.5% 상승했다.

 

이웃나라 일본에서도 1987년도에  “재테크”라는 신조어가 이때부터 만들어 지면서 닛케이지수는 1987년에서 1989년까지 2년 만에 2배가 상승하였다. 상승이면에는   수출 호황으로 엄청난 규모의 달러가 유입되어 1985년 492억 달러였던 무역흑자 규모는 1986년에는 860억 달러로 오히려 크게 늘어났다.지나친 엔화 강세가 이어지자 일본은 이자율을 낮춰 엔화 강세의 속도를 낮춰보려고 했다. 그러나 이자율이 낮아지자 자금은 갈 곳을 잃고 부동산과 주식에 몰렸기 때문이다.  

1999년 토끼해, 역시 주택시장 꿈틀  

외환위기 전 한국경제는 연 평균 8% 가량의 고속성장을 했고, 외환위기 직후인 99년에는 10% 가까운 성장을 했다. 외환위기를 막 벗어나자 마자, 놀라운 경제성장율을 바탕으로 1999년도  부동산시장도 꿈틀거리기 시작했다.1999년에 발생한 전세대란은 IMF사태에 따른 기저효과에서  비롯됐다. 1998년에 급락한 전세가는 1999년 각종 규제완화와 금리 하향안정화, 그리고 경기회복 기대 심리로 폭등했다. 98년 25％나 폭락한 전세값은 99년에 30％ 이상 급등할 정도였다. 

 

1999년 토끼해,  부동산 시장의 최고 히트상품은 초고층 주상복합이었다. 경기회복을 예견하듯 건설사에는  초고층 주상복합을 대거 공급하기 시작했다. 99년에 분양한 대표적인 주상복합은 도곡동 타워팰리스와 목동 목동하이페리온 1차와  서울 서초에 있는 고급주상복합아파트 현대 슈퍼빌 등이다.   

 

박상언 유엔알 컨설팅 대표