[이진행 주임교수] 대통령 4년차 땐 '집값급등 5년주기설' 맞는 걸까?

대통령 4년차 땐 ‘집값급등 5년주기설’ 맞는 걸까 ?

 

 

 

                                                                                                        기고 : 이진행 주임교수

                                                                                                (건국대힉교 부동산아카데미)

 

 

 

며칠 전 “대통령 4년차땐 집값 급등 ‘5년 주기설’이라는 기사가 모 일간지에 게재되었다. 2005년에도 이러한 기사가 나온 적이 있지만, 이번에도 이런 기사가 나오기 시작하는 것은 벌써 MB정부가 집권 후반에 접어들었기 때문일 것이다.

 

일반적으로 역대 정권에서 집권 초기에는 집값이 안정세를 보이다가 말기로 접어드는 4년차에는 집값상등세가 연출되었는데, 그 이유는 집권 초기 1∼2년차에는 서민주거안정을 위해 정부가 강력한 규제를 시행하면서 집값이 안정세를 보이지만 집권 말기로 접어드는 4년차에는 주택정책에 정권 재창출 등을 위한 정치적인 요인이 반영되면서 규제 완화를 하게 되므로 집값이 상승되었다고 한다.

 

그러면서 그 근거로 1990년대 이후 역대 정권의 집권 4년차인 1996년과 2001년, 2006년에 전국 집값이 급등했으며, 노무현정부의 경우 집권 4년차 2006년에는 무려 11.6%(서울 18.9%)나 치솟았고, 김대중정부 4년차인 2001년에는 9.9%(서울 12.9%) 올랐으며, 김영삼정부 4년차인 1996년엔 전국 집값변동률이 평균 1.5%(서울 1.5%)로 상승했다고 국민은행자료를 제시하고 있다.

 

그래서 이러한 수치가 과연 근거가 있는 것일까라는 의문이 생겨서 통계청자료를 찾아보았는데, 별로 어렵지 않게 연도별 주택가격동향 자료를 찾을 수 있었다.

 

 

우리나라 헌법상 대통령임기는 5년인데 일단 대통령이 되면, △1년차 땐 ‘국정파악’과 이전 정권과의 차별화를 위해 사정기관까지 활용하면서 개혁을 주창하다가, △2년차엔 집값 다스리기와 경제살리기로 민심을 수습한 뒤, △3년차에 ‘뭔가 업적을 남겨보자’는 식으로 대대적인 경기부양에 나서지만, △4년차가 되면 레임덕에 시달리기 시작하면서 각종 비리가 터져 나오고, △5년차엔 청와대와 정치권이 엇박자로 제대로 된 정책을 펼칠 수 없어 손을 놓게 되는 양상를 보여 왔다.

 

대통령	재임기간	4년차 해	비고
이명박	2008년 2월 ~ 2013년 2월	2011년
노무현	2003년 2월 ~ 2008년 2월	2006년
김대중	98년 2월 ~ 2003년 2월	2001년
김영삼	93년 2월 ~ 98년 2월	1996년
노태우	88년 2월 ~ 93년 2월	1991년
전두환	80년 8월 ~ 88년 2월	1986년	8년간 재임, 레임덕을 1년전으로 계산

 

 

그런데, 실망스럽게도 이런 5년주기 폭등설은 그다지 신뢰할 만한 것은 아닌 것같다. 왜냐하면 5년 주기설이 되려면 최소한 2~3번의 가격상승 통계수치만으로 주기설을 제시할 수는 없는 것이며, 최소한 대통령임기가 5년 단임으로 정착했던 때부터 통틀어 통계를 살펴보아야 오류를 방지 할 수 있다는 것이다.

 

따라서 전두환 정부때부터 통계자료를 살펴보아야 하나, 안타깝게도 그 당시 자료는 통계청에 남아있지 않았는데 다만, 그 당시가 군사정권이었고 우리 기억에도 서슬퍼런 군사정부의 통제 덕택에 부동산가격이 폭등했던 적은 없었던 것으로 기억한다. 따라서 86년도 통계에도 주택가격은 가격하락상태로 기록되어 있다. 따라서 레임덕이 시작되는 퇴임 1년전에 집값급등이라는 표현은 맞지 않다.

 

그리고 노태우정부는 취임하던 해인 88년은 한 해 동안 주택가격은 13.2%, 토지가격은 14.7% 오르면서, 새로 개통된 중부고속도로를 타고 투기열풍이 전국으로 확산되었고, 그래서 양도세 비과세 요건강화 등 부동산 투기억제책이 줄줄이 발표했으나 전국주택가격은 90년까지 계속 급등했다. 그런데 집권 4년차인 91년에는 신도시입주가 시작되면서 거꾸로 집값급등이 한풀 꺾이기 시작했다. 이 역시 5년주기설이 맞지 않다.

 

 

김영삼정부는 대통령 취임해인 93년에 부동산시장은 찬바람이 불었다. 왜냐하면 수도권 신도시 입주가 본격적으로 시작되면서 집값이 안정돼 가고 있었고, 택지소유상한제 등 부동산공개념 제도가 전격 도입됐기 때문이다. 실제로 김영삼 정권 시절에는 집권 3년차인 95년엔 서울 집값은 -0.6%로 가격하락했으나, 4년차인 96년엔 집값이 1.5%정도 약간 상승했는데, 공급감소와 정부의 부동산 활성화대책 등으로 집값이 약간 상승했으나 심각한 정도는 아니었다, 그래서 5년주기설이 또한 맞지 않다.

 

김대중정부는 첫해인 98년에는 외환위기가 대통령의 집값 묶기 수고를 덜어줬다. 그리고 집권 2~3년차에는 서울집값은 5.6%, 3.1%밖에 오르지 않아서 물가상승률을 밑돌았는데, 이는 외환위기 이후 주택시장의 침체 국면이 지속되던 시점이었기 때문이다. 그러나 집권 4년차인 2001년에는 무려 12.9%나 집값이 폭등했는데, 그 이유는 외환위기 이후 지속적으로 주택시장 규제완화를 통해 경기부양 정책을 편 결과가 거꾸로 부양정책이 집값급등으로 이어졌기 때문이다.

 

그리고 노무현정부는 우리도 기억하다시피 재임기간 내내 거의 매년 부동산대책 발표에 골몰하던 시절이었다. 따라서 집권 1년차부터 ‘투기광풍’으로 혹독한 신고식을 치른 노무현대통령은 2003년 ‘10·29대책’으로 겨우 사태를 수습해서 2004년에 집값을 안정시키는가 했는데, 집권 3년차부터 다시 집값이 오르자 주택담보대출 규제 강화조치를 발표했고, 집권 4년차인 2006년 LTV한도와 총부채상환비율(DTI) 개념을 도입했음에도 집값은 18.9%나 폭등했다.

 

 

따라서 김대중정부와 노무현정부때 두 번에 걸쳐 집값이 폭등했다는 자료만으로 이번 MB정권 4년차의 5년주기 집값폭등설을 만든다는 것은 억지논리이다. 비록 역대 정권마다 집권 초기에는 서민주거안정을 표방하며 강력한 투기억제책을 통해 집값을 안정시키지만 말기에는 레임덕현상과 함께 정권 재창출을 위해 주택시장 규제완화정책을 시행한다는 것은 일반적인 현상이기는 하지만, 5년주기 집값폭등설은 위와같은 통계자료를 살펴볼 때 억지논리임을 확인하고, 씁쓸한 통계오류를 또하나 발견한 심정이다.  

 

 

파이낸셜뉴스 기사전문

 

대통령 4년차땐 집값 급등 ‘5년 주기설’ 통할까 ?

 

우리나라 주택시장에서 '집값은 대통령에게 물어봐라'라는 격언이 있다. 역대 정권에서 집권 초기에는 집값이 안정세를 보이다가 말기로 접어드는 4년차에는 급등세가 연출됐기 때문이다. 집권 초기 1∼2년차에는 서민주거안정을 위해 강력한 규제를 시행하면서 집값이 안정세를 보이지만 집권 말기로 접어드는 4년차에는 주택 정책에 정권 재창출 등을 위한 정치적인 요인이 반영되면서 규제 완화와 집값 상승으로 이어져 왔다.

오는 2011년은 이명박 정부가 집권 4년차에 접어드는 시기다. 따라서 내년 주택시장도 과거와 같은 현상이 되풀이될지에 관심이 모이고 있다.

 

■역대 정권 집권 4년차에 집값 급등

27일 국민은행 등에 따르면 1990년대 이후 역대 정권의 집권 4년차인 1996년과 2001년, 2006년에 전국 집값이 급등했다. 노무현 정부(2003∼2007년)의 경우 집권 3년차까지만 해도 전국적으로 연간 4∼5% 정도 오르던 집값이 4년차인 2006년에는 무려 11.6%(서울 18.9%)나 치솟았다. 김대중 정부(1998∼2002년)에서도 3년차에는 물가상승률보다 낮은 0.4%에 머물렀지만 4년차인 2001년에는 9.9%(서울 12.9%) 올랐다. 앞서 김영삼 정부(1993∼1997년)도 3년차까지는 줄곧 마이너스를 기록했지만 4년차인 1996년엔 연간 전국 집값변동률이 평균 1.5%(서울 1.5%)로 상승했다.

이처럼 집값이 5년을 주기로 대통령 집권 4년차에 급등하는 것은 임기가 '5년제'라는 데서 기인한다. 역대 정권마다 집권 초기에는 서민주거안정을 표방하며 강력한 투기 억제책을 통해 집값을 안정시키지만 말기인 4년차에 접어들면서 정권 재창출을 위해 주택시장 규제 완화를 통한 경기부양에 나섰기 때문이다. 정권 입장에서는 주택시장 규제 완화가 가장 짧은 기간 내에 가장 확실한 소비진작 효과를 거둘 수 있어서다.

노무현 정부는 집권 초기 종합부동산세, 다주택자 양도세 중과세, 재건축 이익환수제 등을 도입하면서 각종 규제를 쏟아냈지만 2006년부터는 규제의 강도를 낮췄다. 김대중 정부는 외환위기를 극복하기 위해 집권과 동시에 지속적으로 규제 완화 정책을 폈지만 시장에서 반응이 나타나지 않았다. 하지만 집권 4년차인 2001년부터 규제 완화 후폭풍으로 집값이 급등하기 시작했다.

 

■MB정부 집권 4년차 2011년은?

이명박 정부는 이 같은 과거 정부의 실패 사례를 교훈 삼아 점진적이고 체계적인 규제 완화를 추진해 왔다. 하지만 과거 사례처럼 집값 급등은 아니지만 반등 가능성은 점차 커지고 있다. MB정부는 2008년부터 종합부동산세 및 고가주택 기준 완화를 시작으로 다주택자 중과세 완화, 재건축 용적률 상향조정, 총부채상환비율(DTI) 한시 완화 등 규제 완화를 지속하고 있다. 내년에는 분양가 상한제 폐지와 각종 세제혜택 확대 등이 예정돼 있어 이로 인한 규제 완화 효과가 한꺼번에 나타날 수도 있는 상황이다. 더불어 향후 신규 주택 입주물량 부족과 이에 따른 전셋값 급등은 이 같은 우려를 더욱 높이고 있다. 저금리로 인한 시중의 부동자금 증가 등도 집값 불안을 가중시키는 요인이다.

한국건설산업연구원 두성규 박사는 "내년 주택시장도 규제 완화 기조에 공급부족 등이 겹쳐 과거 집권 4년차 징크스를 답습할 가능성이 크다"면서 "내년 4월에 실시되는 재·보선 이후 이 같은 현상이 두드러질 것"이라고 말했다.

 

<파이낸셜뉴스 : 2010-12-27>