입주물량 감소에 따른 내집마련전략

오윤섭

 

2011년 토끼해가 밝았습니다. 벌써 5일이 지났네요. 이상저온의 라니냐 현상 때문에 전세계적으로 강추위 폭설이 발생하고 있습니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2011년 주택시장 핫이슈인 입주물량 감소에 따른 내집마련전략을 정리해봤습니다.

 

2011년 입주물량 감소의 진앙지는 불과 2년전에 입주폭탄의 진원지였던 경기권입니다. 올해 경기 입주물량이 4만9천가구에 머물러 2010년에 비해 3분의 1토막이 났습니다. 판교 동탄 등 2기 신도시의 입주가 막바지에 이르면서 입주물량이 급감했습니다.

 

이처럼 입주물량이 감소할 때 어떻게 하면 성공적인 내집마련을 할 수 있을까요? 이에 대한 해법을 제시합니다. 

 

 

첫째 입주예정 단지를 노려라

 

역발상 투자로 볼 수 있겠죠. 입주 물량이 적어 시세가 강세가 예상됨에도 불구하고 내재가치가 풍부한 입주예정 단지를 매입하는 것입니다. 투기과열지구가 아니고 분양가 상한제 대상이 아니면 전매 제한 없이 자유롭게 분양권 전매로 입주예정 단지를 매입할 수 있습니다.

 

민영아파트 물량이 적은 서울에선 2011년 입주예정 단지중 재개발 재건축 조합원분을 내집마련용으로 적극적으로 매입하는 전략이 필요합니다. 경기권에서는 전매 제한이 풀리는 2기 신도시 택지개발지구의 분양권을 공략할 필요가 있습니다.

 

2기 신도시 중 수도권 과밀억제권역인 수원 광교는 전매제한이 3년, 5년이라 입주시점 또는 입주이후 2년이 지나서야 전매를 할 수 있습니다. 반면 인천 송도 및 청라, 김포 한강신도시, 남양주 별내 등 전매제한 기간이 1년, 3년이라 전용면적 25.7평 초과는 분양계약 후 1년이 지나면 전매가 자유로워 분양권으로 매입할 수 있습니다. 따라서 올해 전매제한이 풀리는 단지 3만여가구를 중심으로 사전 연구 조사 분석을 통해 매입대상을 골라 적극적으로 내집마련에 나설 필요가 있습니다.

 

 

둘째 입주 3년미만 새아파트를 노려라

 

입주예정정 단지가 전매제한으로 인해 분양권 매입이 자유롭지 못하다면 기입주단지중 입주 3년미만 새 아파트를 노려볼만 합니다.

 

입주물량 감소가 2011년부터 당분간 4~5년 지속될 것으로 보이므로 새 아파트의 희소가치는 갈수록 높아질 것입니다. 따라서 새 아파트단지 중 블루칩 또는 옐로칩 단지를 중심으로 내집마련을 시도해볼만 합니다. 

 

입주아파트는 통상 입주한지 1년이 지나면서 매물이 나오기 시작해 3년이 지나야 양도소득세 비과세혜택을 받는 매물이 쏟아집니다. 하지만 입주자(집주인) 사정상 입주 1년 미만에서도 나오는 급매물이 있기 마련이니 매입 단지 및 평형을 선정해 현지 중개업소에게 매수의뢰를 통해 적극적으로 매입하는 전략을 구사하는 게 좋습니다.

 

 

셋째 가격경쟁력있는 분양단지를 노려라

 

앞서 칼럼에서도 언급했지만 청약통장으로 내집마련은 빠를수록 좋습니다. 오는 5월에만 주택청약종합저축 1순위자가 5백만명이 넘을 것으로 예상되고 있습니다. 또 이르면 6월에는 위례신도시 첫 분양(보금자리주택)이 예정돼 있습니다.

 

올 하반기에는 분양권 시장이 살아날 것입니다. 분양시장의 청약과열은 기존 아파트시장의 활성화에 달려있지만 민간주택 분양가 상한제 폐지와 신규 청약 1순위자 급증이 예정된 상황에선 청약통장을 갖고 있는 무주택자는 내집마련을 위해 1월부터라도 적극적으로 청약에 나서야 합니다.

 

 

넷째 미분양 아파트를 노려라

 

미분양 물량 소진속도는 오히려 지방에서 빠른 편이고 수도권은 매우 더딘 편입니다. 가장 큰 원인은 주변 아파트 시세에 비해 분양가 가격 경쟁력이 떨어지기 때문에 좀처럼 미분양 소진이 되지 않고 있습니다.

 

하지만 올 상반기중 민간주택 분양가 상한제가 폐지되고 장기간 전세난으로 인한 전세수요가 내집마련수요로 전환돼 매매가가 상승세로 반전된다면 수도권 미분양 해소는 시간문제일 수도 있습니다. 더욱이 분양가 상한제가 폐지돼도 주택건설업체들이 지난 2년간 신규 사업지를 확보하지 않아 분양물량이 크게 늘어나기 힘든 상황이라 2011년은 입주물량과 분양물량이 동시에 감소하는 한해가 될 것입니다.

 

따라서 생애 최초 내집마련 수요자라면 눈높이를 조금 낮춰 미분양 단지로 내집마련을 시도해볼만 합니다.

 

그러면 내집마련 타이밍은?

 

입주물량 감소에 따른 내집마련 시기는 당연한말이겠지만 빠를수록 좋습니다. 미분양이든, 입주아파트든, 입주예정 분양권이든 말입니다.

 

2011년 1월 현재 주택시장은 기존아파트시장은 급매물 또는 급급매물이 강남권을 중심으로, 중소형을 중심으로 소진된 상황입니다. 이어 분양권시장에서도 가격경쟁력이 있는 단지, 마이너스 프리미엄 단지 등에서 급매물이 소진됐구요.

 

이에 따라 2011년 상반기 중 기존아파트시장이 정상화되고 아파트값이 상승세로 반전될 경우 분양권은 블루칩 단지부터 프리미엄이 추가로 붙고 미분양은 점차 소진될 것입니다. 

 

따라서 기존아파트값이 상승세로 반전되기전에 매입해야 합니다. 특히 1월에 시작돼 4월까지 전세 및 매매수요가 늘어나는 봄 이사철 시기보다 한발 앞서 매입하는 게 바람직합니다. 늦어도 블루칩 단지는 2월 이전에, 옐로칩 단지는 상반기가 지나기전에 매입타이밍을 잡으세요.

 

2011년 새해가 무주택자인 부자노트 독자님들에게 성공적으로 내집마련을 하는 한해가 되길 바랍니다.