토끼해, 부동산 시장도 깡충깡충 뛰어오르나

박상언

 

남북관계와 금리 인상이 복병

 

‘매도자가 갑자기 안판다고 하는데요’?

‘매도자가 1천만원 더 달라고 하는데 어떡하죠’?

‘급매물뿐만 아니라 일반 매물도 다 들어가 버렸어요’

‘앞으로 집값이 오른다고 하니 매물도 들어가고 있던 매물도 호가도 올려서 나오네여’

최근, 필자가 상담과 현장컨설팅을 병행하면서 고객들과 중개업소로부터 주로 듣는 이야기다.

현장에선 ‘집값바닥론’에 대한 얘기는 더 이상 논쟁의 대상이 되지 않은지 오래고 오히려 추가상승지속에 대한 논의가 뜨겁다.

한두어달전만 하더라도 1~2억원정도의 소액투자자가 주류를 이뤘으나 현재는 10억~20억정도의 뭉칫돈을 부동산에 묻어둘려는 분들이 몰려들고 있다.

실제로 필자가 운영하고 있는 컨설팅 회사에도 부동산투자에 대한 문의가 연일 쏟아지고 있어, 전직원들이 밤낮없이 휴일도 출근해 열심히 현장을 뒤지면서 컨설팅을 하고 있는 실정이다.

주택 구매심리 상당부분 회복

8.29대책주택거래 활성화 대책이 주택 구매심리를 앞당기는데 많은 기여를 한 것은 사실이다. 또한 삼성경제연구소를 비롯한 여러기관들의 긍정적인 주택시장 전망도 움츠렀던 수요를 다시 진작하는데 상당한 기여를 했다.

얼마전 발표한 민간부동산정보업체의 2010년 4분기 주택거래소비자인식조사에 따르면 현재 주택가격평가지수와 미래 주택가격전망지수가 2010년들어 처음으로 상승세를 나타냈다.

6개월 후 현재 거주하는 있는 집의 주택 가격을 전망하는 '미래 주택가격전망지수'는 108.6을 기록해 3ㆍ4분기(98.5)보다 10.1포인트 커졌다. 주택가격전망지수가 100을 넘으면 향후 집값이 오를 것이라고 보는 사람이 그렇지 않은 사람보다 더 많다는 뜻이다. 현재 살고 있는 집의 가격 수준을 평가하는 '현재 주택가격전망지수'도 88.4를 기록해 역시 전분기(82.8)보다 높아졌다.

때를 같이해, 시중은행장들도 최근 한국은행 총재 주재로 열린 금융협의회에서 "앞으로 주택가격이 상승세로 돌아설 가능성이 있다"고 긍정적인 전망을 하고 있다.

주택거래의 80%는 심리에 의해 좌지우지되기 때문에 위와 같은 사실은 결정적으로 거래에 크게 기여하고 있는 게 사실이다.

또한 과거 경험치로 볼 때, 향후 부동산 회복을 판단하는 객관적인 지표로 삼을 수 있는 자료는 거래량과, 경매낙찰가율, 담보대출 등이다.

은행권 주택담보대출 잔액은 지난 11월 말 281조9000억원으로, 한달 전보다 2조9000억원 늘었다. 12월 들어서도 점차 늘고 있는 추세이다.

대출 가능 금융기관 조회 건수도 급증하고 있는데 지난 9월(1141건), 10월(1686건), 11월(2109건) 큰 폭으로 증가하고 있다. 11월 아파트 거래 신고 건수는 5만3558건으로 전달보다 30%가량 늘었다. 이는 지난해 10월 이후 13개월 만에 가장 많은 수준이다.

민간 경매정보업체에 따르면 지난해 12월 들어 15일까지 수도권 아파트 경매의 건당 평균 응찰자 수는 7명으로 지난해 8월(7.8명) 이후 가장 많다. 특히 고가 주택이 몰린 서울 강남권(강남•서초•송파) 주택의 응찰자수는 평균 7.3명이다. 수도권 아파트의 고가낙찰(감정가보다 높은 낙찰가) 건수는 보름 동안 15건이었다. 이는 지난 한 달(19건)과 비슷한 수준이며 10월(12건)보다는 많다. 지난해 8월 75%였던 낙찰가율은 어느새 80%를 상회하고 있다.

국토해양부의 거래량 지표를 보면 지난 11월 전국 아파트 거래량은 5만3558건으로 집계됐다. 지난 8월 3만1007건을 기록한 이후 9월(3만3685건)과 10월(4만1342건)에 이어 석 달 연속 증가했다. 수도권 지역의 경우 11월 아파트 거래량은 1만7455만건으로 올해 들어 월별 기준 가장 많은 수준이며 전달에 비해서도 40.8% 급증했다. 12월 들어 고가주택 세금감면종료와 비수기의 영향으로 서울지역 거래량이 다소 주춤하긴 했지만 내년 초부터 회복될것으로 기대된다.

위와 같은 통계자료를 근거로, 위의 모든 지표가 점차로 증가하고 있는걸로 파악해볼 때 . 2011년 부동산시장은 적어도 상반기까지는 상승무드를 이어갈것으로 보인다.

즉, 남북관계나 유럽발 추가악재 등 대내외적인 큰 악재가 없는 한 부동산 가격회복세는 적어도 2011년 상반기까지는 이어질 공산이 크다.

입주물량과 인허가 물량 감소로 2011년 매매시장 회복될 듯

올해 아파트 입주물량이 지난해보다 40% 가까이 줄어드는 이유도 올해 주택시장회복가능성에 보는 이유중의 하나다. 부동산114에 따르면 올해 동안 전국에서 입주하는 아파트 물량은 총 18만9472가구로 집계됐다. 이는 지난 해 입주물량보다는 36.8%, 최근 10년간 연평균 입주 물량보다는 39.6%가 감소한 것이다.

수도권에선 올해 입주량이 서울(3만9천40가구)과 인천(2만2917가구)에서 2010년보다 6.1%, 24.3% 각각 늘지만 경기지역(4만7131)의 감소폭이 59.1%나 돼 전체 입주량이 2010년보다 36% 준다. 서울의 경우 한강 이남 지역이 2만2289가구로 2010년(8만700가구)보다 56% 증가하는 반면 한강 이북은 1만6751가구로 40% 감소할 것으로 예상됐다.

수도권을 제외한 지방의 올해 입주 물량은 8만384가구로, 2010년(12만9248가구)보다 37.8%가 감소한다. 특히 강원도의 입주물량은 2010년(5066가구) 보다 79.9%가 급감한 1020가구에 그칠 것으로 조사됐다. 집 값 상승세를 보이고 있는 부산시(1만782가구)와 대구시(5248가구)도 올해 입주물량 역시 2010년보다 각각 26.2%, 58.4%씩 감소하는 것으로 집계됐다.

3만가구에 달하는 수도권 미분양도 외곽지역의 고분양가 아파트에 집중되고 있지만 전세가격 상승에 따른 주택가격 상승영향으로 점차로 감소되는 분위기를 보일것으로 예상된다.

국토해양부와 건설업계에 따르면 지난 2007년 55만가구였던 주택건설 인•허가실적은 2008년 37만가구에 이어 2009년 38만가구로 줄었다.

지난해 1∼11월 인•허가 누계치는 22만9039가구로 외환위기 이후 12년 만에 최저치다.

아파트 인•허가 실적은 2007년 48만가구에서 2008년 26만가구, 2009년 30만가구, 2010년 1∼11월 13만가구로 줄었다. 2011년도에는 민간주택 분양물량이 20만가구를 밑도는 등 공급량 감소세가 이어질 것으로 보인다.

금리인상, 회복장세에는 큰 영향 못 미칠 듯

얼마전 한국은행 기준금리가 연 2.25%에서 연 2.50%로 0.25%포인트 인상했다. 기준금리가 4개월만에 인상됐지만 인상폭이 크지 않아 주택시장에 큰 영향은 미치지 않을 것이다. 인상폭이 크지 않은데다, 오른 기준금리 2.50%도 그다지 높지 않은 수준이기 때문이다.

하지만 인플레이션 우려에 물가인상을 넘어 지속적으로 금리가 인상될경우, 회복양상에 접어든 부동산시장에 복병으로 작용할 수 도 있다. 지속적인 금리인상은 부동산 매수심리를 크게 위축시켜 수요위축으로 작용할 수밖에 없기 때문이다.

금리인상, 단지적인 악재,중장기적으로는 호재

금리상승기, 금리와 부동산시장의 상관관계를 좀더 실증적으로 분석해서 대응할 필요가 있다. 지난2005년부터 2007년까지 한국은행 기준금리가 2%에서 4%까지 상승할 때 부동산 가격은 금리상승율을 상회하는 상승율을 보였다. 지난 2008년 글로벌 금융위기때에는 위기극복차원에서 한국은행 기준금리가 2%까지 떨어질 때 부동산가격은 잠시 상승폭을 타는가 싶더니 재차 하락세로 접어들었다.

 

결론적으로 올해 예상경제성장율(4~5%)이 물가상승율(3~3.5%)을 상회한다고 보면 소폭의 금리인상은 경제성장율과 상쇄되어 부동산 시장에 미치는 영향이 적다. 즉 경기가 상승하면서 금리도 점진적으로 오른다는 것은 구매력 증가로 자산시장도 재평가를 받을 가능성이 크기 때문이다.